Дорогая моя столица. Цены завышены, но покупать офисы будут

Украинская столица по величине арендных ставок в офисных центрах класса «А» и «B+» заняла пятое место среди европейских городов. Квадратный метр в киевском бизнес-центре в среднем стоит EUR684 в год, данные консалтинговой компании Jones Lang LaSalle*.

В 2007 году аренда в киевских офисных центрах росла очень динамично даже по европейским меркам. Аналитики компании DEOL Partners зафиксировали повышение ставок на 32%. По этому показателю Киев уступил только Осло (+56,9%), Москве (+41,7%), Афинам (+40,7%) и Бухаресту (+33,5%).

Подорожание аренды — следствие дефицита офисных помещений. По словам руководителя отдела аналитики и исследований компании DEOL Partners Олеся Романишина, нехватка офисов в столице объясняется в первую очередь ростом спроса на качественные площади и уменьшением объемов предложения. Причины разные: у украинских девелоперов нет опыта строительства современных офисных комплексов; иностранные компании по несколько лет не могут получить землю; у многих застройщиков возникают проблемы с финансированием проектов и т. д.

Почти половина столичных бизнес-центров вводятся в эксплуатацию с опозданием. В 2007-м Киев недосчитался 120 тыс. офисных квадратов — за год было введено только 160 тыс. кв. из обещанных девелоперами 280 тыс. кв. м. Но даже если все заявленные объекты сдавались в срок, дефицит все равно сохранился бы. Объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах столицы составляет всего около 850 тыс. кв. м при нынешней потребности в 1,7 млн кв. м.

По оценкам экспертов, в Киеве на тысячу человек приходится 217 кв. м качественных офисных помещений, тогда как в Варшаве — 1250 кв. м, в Праге — 1375, в Будапеште — 1000, в Москве — 450 кв. м. Среднеевропейский показатель — 3800 кв. м. Алексей Зеркалов, аналитик компании Dragon Capital, подсчитал, что Киеву необходимо ввести еще 600-700 тыс. кв. м офисов, чтобы выйти на уровень Москвы. Хотя и в столице РФ наблюдается нехватка площадей в офисных центрах.

Объем площадей, заявленный строителями к сдаче в ближайшие два года, не приведет к снижению арендных ставок. В 2008 году девелоперы намерены построить около 250 тыс. кв. м площадей — это, как правило, офисные центры, не сданные в 2006-2007 гг. С учетом уже традиционного переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию общий объем нового предложения в этом году не превысит 175 тыс. кв. м.

Спрос будет превышать предложение в течение следующих четырех лет, уверен Олесь Романишин. Эксперт прогнозирует, что в 2008-2009 гг. арендные ставки будут расти на 15-20% ежегодно.

Попадание Киева в пятерку европейских городов с самой дорогой офисной недвижимостью многие иностранные инвесторы воспримут как руководство к действию. В последние два года новые офисы класса «А» раскупались, как пирожки, — общая стоимость проданных объектов достигла $500 млн. Например, в 2006 году первая очередь БЦ «Леонардо» (23,1 тыс. кв. м общей площади) продана за $80-100 млн ирландской Quinn Group ($3,4-4,3 тыс./кв. м). В 2007-м бизнес-центр «Подол Плаза» приобрел известный британский фонд London & Regional Properties за $50 млн. Heritage Properties International AB (Стокгольм, Швеция) купила 55% акций ЗАО «Мандарин Плаза», в портфеле которого самое высокое здание в Украине БЦ «Парус». Офисные центры «Айсберг» и «Амбассадор-2» приобрела казахстанская компания «Евразия-Украина».

Топ-30 Европейских городов по стоимости аренды в офисных центрах класса «А» и «B+»

Активность иностранцев свидетельствует о высокой ликвидности украинских объектов — ставка капитализации в сегменте офисов наивысшего уровня достигла 9-9,5%. «Большинство киевских офисов класса «А» можно отнести к investment-grade property — объектам высокого качества с правильно сформированным пулом арендаторов (международные западные и украинские компании уровня национальных. — Прим. Контрактов), привлекательных для портфельных инвесторов, — отмечает Алексей Зеркалов. — Можно предположить, что такие инвесторы купят качественные объекты, построенные в прошлом году. Главное — сойтись в цене. Как правило, оценка объекта строится на прогнозировании ставок аренды в будущем. Собственник считает, что ставки могут вырасти или остаться на прежнем уровне, а покупатель — что они могут упасть».

Поскольку дефицит офисов в Киеве сохранится как минимум до 2012 года, арендные ставки в ближайшие 3-4 года падать не будут. Следовательно, даже завышенная украинскими девелоперами стоимость объектов не отпугнет иностранных инвесторов.

*  European Office Property Clock by Jones Lang LaSalle (JLL)