Елена РОМАНЮК, Контракты

Последние десять лет строительная отрасль была одной из наиболее прибыльных в Украине. Заоблачные заработки застройщикам обеспечивал стремительный рост цен на жилье. В Киеве, например, доходность в сегменте жилищного строительства в 2005-2006 гг. составляла 100%, а в некоторых случаях и 300% годовых.

Процветание строительного бизнеса объяснялось огромным спросом и в то же время дефицитом предложения. На руку застройщикам была и кредитная политика финучреждений — по предварительным данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, только в 2007-м объемы ипотечного кредитования увеличились на 110%. Ипотечный портфель банков по состоянию на 1 января 2008 года составил 5% ВВП.

Но в 2007 году стремительный рост цен на столичное жилье прекратился. По разным данным, за год доходность строительства квартир в столице в среднем снизилась с 100% до 25-60%.

Игра на понижение

Главные факторы падения доходности строительства жилья — снижение спроса на квадраты и увеличение себестоимости строительства.

С апреля прошлого года к столичным квартирам проявляют интерес все меньше покупателей. «Если раньше квартиры успешно распродавались еще на этапе котлована, то сегодня свободного жилья много даже в сданных в эксплуатацию домах», — констатирует директор компании Build & Live Development Виктор Распутный. «На протяжении 5 лет цены на жилье росли более высокими темпами, чем доходы населения», — объясняет падение платежеспособного спроса гендиректор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадим Непоседов.

Независимые эксперты отмечают, что раньше застройщикам подыгрывали спекулянты. Ежегодно для дальнейшей перепродажи в киевских новостройках покупалось от 30% до 50% квартир. Причем спекулянты скупали жилье, как правило, на этапе котлована, подогревая и без того высокий спрос на столичные квадратные метры. Но в 2007-м доходность инвестиций в недвижимость упала, значительная часть спекулянтов перекочевала на рынок земли. По словам директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко, доля спекулятивных инвестиций в столичный чернозем в прошлом году составила более 50% всех покупок — на 15% больше, чем в 2006-м.

Сколько стоит* Затраты и доходы застройщиков жилья в Киеве

Покупка земельного участка размером 0,4 га с готовым проектом (минимум для строительства типовой многоэтажки) по цене $10 млн за 1 га $4 млн 

Начальные затраты на котлован и строительство цокольного этажа $2,5 млн

Для достройки дома (монолитокаркас, 15 тыс. кв. м общей жилой площади) нужно $9,5 млн

Цена квадратного метра На последних стадиях строительства — $2 тыс. За  15 тыс. кв. м застройщик выручит $30 млн

Доход строителя: $30 млн (выручка) - $16 млн (себестоимость строительства дома)  = $14 млн

Доходность проекта — 85-90%

Срок реализации всего проекта — 2,5-3 года. Годовая доходность — 30-35%

Использование заемных средств или продажа квартир на ранних стадиях строительства снижает доходность проекта на 30-50% 

Рисунки Игоря Лукьянченко

Из-за одновременного падения спекулятивного и платежеспособного спроса на жилье девелоперы, работающие в этом сегменте, уже не могут существенно поднимать цены. «В прошлом году мы увеличили стоимость квадратного метра максимум на 35%, — говорит Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд». — Но цены существенно подняли только в тех жилых комплексах, которые близки к сдаче в эксплуатацию. Квартиры, которые мы только начинаем строить, выставлены на продажу с гораздо меньшим зазором между себестоимостью и ценой продажи. Если раньше себестоимость строительства составляла $600-700 за кв. м, а мы продавали его за $1 тыс., то сейчас при себестоимости квадрата более $1 тыс. начинаем продажи с $1,3 тыс. Повышение цен сегодня практически не компенсирует рост себестоимости».

В 2006 году рост цен на первичное жилье в Киеве достигал 58%, в 2007-м средний показатель по рынку составил только 16%. При этом себестоимость строительства жилья за 2007 год увеличилась в среднем на 30-40%. Среди причин — рост стоимости стройматериалов (+25-40% за год), рабочей силы (+50%) и земельных участков. Сегодня почти 80% проектов жилых комплексов в столице строятся на земле, купленной на вторичном рынке, — расходы на землю в себестоимости квадратного метра жилья в среднем составляют не менее 25%.

В 2008 году, по прогнозам некоторых застройщиков, квартиры в новостройках подорожают лишь на 10%. Специалисты предполагают, что дальнейшее повышение себестоимости строительства будет снижать уровень доходности строительных компаний — нынешний уровень цен на столичное жилье уже не позволяет девелоперам максимально повышать цены на кв. м. По словам консультанта по жилой недвижимости Украинской торговой гильдии Ангелины Деревлевой, в 2008-2009 гг. средний показатель доходности по отрасли может опуститься до 15-20%.

Еще одной причиной падения рентабельности строительства жилья в столице может стать последнее решение Киевсовета об увеличении размеров долевого участия инвесторов в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, на котором, правда, еще нет подписи столичного мэра Леонида Черновецкого. Депутаты предложили увеличить отчисления строительных компаний городу почти в 3 раза. В 2007 году «городской налог» в перерасчете на квадратный метр общей площади составлял $66. В 2008-м он может вырасти в среднем до $170.

Смотрите, кто ушел

Самый простой способ для застройщика сохранить высокую рентабельность бизнеса — развитие проектов в регионах. В большинстве областных городов себестоимость строительства ниже и есть потенциал для увеличения цен на квадратные метры. Например, в 2007 году в городах-миллионниках жилье подорожало в среднем на 30% — вдвое больше, чем в Киеве.

По наблюдениям экспертов, регионы активно осваивают в первую очередь компании, специализирующиеся на строительстве жилья экономкласса. Например, АО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» работает уже в 14 городах Украины: Ялте, Севастополе, Запорожье, Днепропетровске, Полтаве, Виннице, Житомире, Луганске и др. С 1997 по 2007 год Киевгорстрой построил в провинции 66 жилых домов общей площадью 475,6 тыс. кв. м. В 2008-м компания планирует увеличить объемы построенного жилья в регионах на 42% — до 130,3 тыс. кв. м в год.

Размещай и властвуй

В 2007 году  состоялось 6 крупных (частных и публичных) размещений украинских девелоперских компаний: «Т. М. М.», «Караван», «ТКС», инвестиционного фонда Dragon-Ukrainian Properties & Development, гостиничной сети «7 Дней», KDD Group. Эти компании, по данным Андрея Пивоварского, директора инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital, привлекли около полумиллиарда долларов. Еще от $500 млн до $1 млрд иностранцы потратили на приобретение земельных участков и мелких застройщиков, имеющих одну-две строительные площадки. Таким образом, в 2007 году в украинский рынок недвижимости иностранные компании инвестировали $1-1,5 млрд (не считая долгового финансирования).

По прогнозам первого вице-президента, руководителя аналитического центра компании «Украинский фондовый центр» Виталия Шушковского, 2008 год может оказаться менее успешным для девелоперских компаний, которые выходят на зарубежные рынки капитала. «Однако мы полагаем, что интерес к акциям украинских девелоперов останется высоким», — уточняет аналитик. По его словам, отечественный рынок привлекает инвесторов в первую очередь наличием у большинства местных компаний площадок под строительство. К тому же у девелоперского бизнеса большой потенциал для роста: в сегменте коммерческой недвижимости по-прежнему большой дефицит площадей; участие в проектах Евро- 2012 и т. д.

Активно строят в регионах столичные компании «Т. М. М.»,  «Консоль», «Столица». Правда, работой в провинции довольны не все. «В регионах доходность строительства жилой недвижимости ниже, чем в Киеве. Себестоимость квадратного метра практически одинаковая, а цены ниже. Например, в Чернигове квадратный метр в кирпичной новостройке стоит максимум $1,2 тыс., тогда как средняя цена квадратного метра в новостройках в столице — $2,4 тыс.», — сравнивают в компании «Домбуд». В качестве примера специалисты «Домбуда» приводят ситуацию, когда у известной столичной компании, построившей кирпичные дома в Чернигове, возникли проблемы с реализацией. Цена в $950 за кв. м, выставленная компанией еще в 2006-м, для жителей областного центра неподъемная даже сейчас.

По словам руководителя киевского филиала группы компаний «Герц» Богдана Боруховского, доходность проектов в регионах сейчас достигает 20-25%, то есть практически столько же, сколько и в столице. «Но в Киеве выше риски — проект может быть заморожен практически на любой стадии строительства. В регионах рисков значительно меньше, поэтому компания может планировать свою деятельность на длительное время, практически не опасаясь пересмотра местными советами решений относительно землеотводов», — добавляет Богдан Боруховский.

Однако с каждым годом столичным застройщикам все труднее выходить в регионы — в провинции появляются местные девелоперские и строительные компании, которым проще и дешевле получить разрешительную документацию, чем столичным компаниям. Практически нет заезжих застройщиков на рынке Львова. А в Одессе и Донецке киевские девелоперы работают в основном на условиях генподряда с местными строительными компаниями.

Китай-город

Застройщики, по-прежнему работающие исключительно в Киеве, стараются максимально ограничить затраты. Например, небольшие компании дорогостоящее оборудование (краны, бетономешалки и т. д.) берут в аренду. Крупные девелоперы, которые могут позволить себе развитие производственной базы, все чаще используют передовые строительные технологии и новую технику, стараясь сократить сроки строительства.

Киевские застройщики снижают издержки даже за счет рабочей силы. Например, на стройках в столице стало модным задействовать китайских строителей. Их услугами уже пользуется (официально, через китайские кадровые агентства) российская компания МIRАХ и, по крайней мере, еще два крупных украинских застройщика. «Міськжитлобуд». Платят иностранным рабочим практически столько же, как и украинским: $300-700 в месяц. Но свою норму строители из Поднебесной выполняют примерно вдвое быстрее: в результате сроки строительства объектов сокращаются, застройщик экономит энергоресурсы, деньги на аренде техники и уменьшает время возврата вложенных в строительство средств. Еще одно неоспоримое преимущество китайцев — незнание языка. Языковой барьер практически исключает «увольнение по собственному желанию», выставление требований о повышении зарплаты. Кроме того, по сравнению с рабочими из украинской глубинки китайские строители намного меньше пьют и практически не дебоширят.

Москва слезам не верит

Многие московские застройщики, чтобы сохранить рентабельность на уровне хотя бы 30% годовых, переквалифицировались на строительство микрорайонов.

Правда, по словам директора департамента инвестиций и продаж компании «Лико-Холдинг» Ларисы Ломакиной, по сравнению с точечной застройкой при масштабном строительстве существенно увеличиваются затраты — в первую очередь за счет строительства обязательной при комплексной застройке социальной инфраструктуры: школ, садиков и больниц. Сейчас доходность «чистого строительства» микрорайона составляет около 25%. Однако застройщик может получить дополнительный доход за счет коммерческих площадей, которые либо продает, либо сдает в аренду. В Киеве торговые площади окупаются всего за 4-6 лет, офисные — за 5-8. Цены на торговую недвижимость даже в спальных районах составляют $5-6 тыс. за кв. м — в 2,5-3 раза больше, чем стоит жилье.

Пока опыт застройки больших территорий в Киеве есть только у двух компаний — «Житло-інвеста», входящего в состав Главка жилищного обеспечения столичной администрации, и контролируемого мэрией холдинга «Киевгорстрой». В 2008 году компании начнут осваивать 7-й и 8-й микрорайоны центральных Осокорков, где запланирована сдача 7 тыс. квартир — более трети из 20 тыс. в целом по Киеву.

Слияния и поглощения

Освоение новых ниш требует от застройщиков привлечения дополнительных денежных ресурсов. Поэтому большинство экспертов уверены, что в 2008 году в несколько раз увеличится количество украинских компаний, которые «сольются» или будут поглощены. Самое крупное слияние украинских девелоперов — объединение в 2006 году ООО «Бизнес Менеджмент Групп» (коммерческая недвижимость) и ООО «Градострой Девелопмент» (жилая недвижимость) в компанию Innovative City Development Investments. Объединенная компания поглотила несколько фирм: в начале сентября 2007 года Антимонопольный комитет разрешил ICD Investments приобрести доли в 10 компаниях.

Зачастую крупные застройщики покупают компании, созданные под конкретный проект недвижимости, — приобретая земельный участок с проектом либо уже готовый объект. «Крупным компаниям значительно проще привлечь финансирование. Кроме того, для успешной работы строительство должно представлять собой непрерывный цикл: оборудование, рабочая сила по мере выполнения необходимого объема работ мигрируют с одной строительной площадки на другую», — комментирует консультант по жилой недвижимости Украинской торговой гильдии Ангелина Деревлева.

В то же время средние и мелкие компании, не имеющие финансовых возможностей вести крупномасштабное строительство в пределах столицы, планируют строить жилые комплексы в пригороде. Например, жилой массив в с. Чайки возводит Украинский консорциум «Экосорб». «Город-спутник» в Микуличах, рассчитанный на 18 тыс. жителей, намерена построить компания «Т. М. М.». Общая площадь высотных зданий для продажи/аренды в нем составит

535,5 тыс. кв. м, коттеджей — 267,3 тыс. кв. м. Реализация проекта рассчитана на 7 лет: первая очередь будет введена в эксплуатацию в 2010-м, вторая — в 2012-м, третья — в 2014 году. По предварительным расчетам, комплекс должен выйти на окупаемость через 4 года после начала строительства.

Интересно, что строительные компании начали массово осваивать Вышгородское направление. Ранее застройщики опасались здесь строить, побаиваясь отсутствия спроса на квартиры из-за близости объектов к Чернобылю и тридцатикилометровой зоне.

На крупные проекты делают ставку и иностранные инвесторы. Целый микрорайон намерены построить в Киевской области израильская Azorim Investment Development and Construction Ltd и подконтрольная ей компания Engel Resources and Development Ltd. Сейчас израильтяне ведут переговоры о покупке земельного участка площадью более 140 га в 45 км от Киева для строительства 1250 домов, торгового центра и общественных зданий — общая сумма инвестиций составит $360 млн.

Впрочем, пока ни один из киевских масштабных проектов не дотягивает до московских. Например, Объединенная промышленная корпорация на 600 га Подмосковья строит поселок Плещеево с общей площадью жилых зданий более 1 млн кв. м. Проект обойдется корпорации в $750 млн. К западу от российской столицы «маленькую Европу» за $3 млрд строит «Нафта Москва».

Игра на повышение

«Падение сверхдоходности строительства до уровня «нормальной» неизбежно. В результате строительный рынок структурируется и стабилизируется. Некоторые мелкие компании, не выдержав конкуренции, могут либо уйти с рынка, либо стать объектами поглощения», — уверен Павел Ружицкий, директор компании по управлению активами «Финком Эссет Менеджмент».

«Сегодняшняя доходность девелоперских компаний в жилищном сегменте значительно выше, чем на Западе, поэтому профессиональные девелоперы в состоянии «переварить» повышение стоимости стройматериалов, рабочей силы и пр. Другое дело, что наши компании привыкли к сумасшедшей доходности и им тяжело смириться с ее снижением», — объясняет Алексей Зеркалов, специалист инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital.

Эксперты прогнозируют, что до конца 2008 года около четверти строительных компаний могут свернуть деятельность в Киеве, увеличится количество замороженных проектов. По словам застройщиков, с учетом нынешней ценовой ситуации, продажа участка под строительство, полученного в 2005-2006 гг., может принести прибыль, соизмеримую с прибылью от строительства на этом участке жилого дома.

Впрочем, не исключено, что в выигрыше окажутся те застройщики, которые изберут выжидательную позицию и не будут продавать землю в столице. Через два-три года рост доходов населения, отложенный спрос и дефицит предложения на первичном рынке, скорее всего, увеличат цены. Компании, сохранившие за собой столичную землю, снова смогут зарабатывать привычные 100% годовых. По подсчетам аналитиков, розданных участков — с оформленными проектами — достаточно, чтобы к 2011 году построить в Киеве около 6 млн кв. м жилья (сейчас в столице ежегодно строится около 1 млн квадратов).

ЭКСПЕРТиза

Василий МОЖАР,
первый вице-президент АО «ХК «Киевгорстрой»

Ваши коллеги-застройщики утверждают, что доходность строительства жилой недвижимости падает. Насколько справедливы такие утверждения?

— Еще пять лет назад Киев был четко поделен на районы с определенным уровнем доходности в строительстве. Существовала высокодоходная зона — центр столицы и приближенные к нему районы. Рентабельность жилищного строительства в этом секторе превышала 50% (годовых, после налогообложения. — Прим. Контрактов). Рентабельность в средней зоне — до 10%. Кроме того, существовали отдельные районы, где строительство жилья было на грани нулевой рентабельности.

Сейчас территорий, на которых невыгодно строить, в столице нет вообще. Но рентабельность строительства в зонах выровнялась. По итогам 2007 года уровень рентабельности производителей стройматериалов составил 6-7%, генподрядных организаций — 6-7%, субподрядных — до 10%. Что же касается непосредственно застройщиков, их рентабельность колеблется от 10% до 14%.

В прошлом году активность покупателей начала снижаться. А если нет спроса, цены на квартиры либо не растут, либо немного падают. Как следствие, снижаются доходность и рентабельность строительства.

Кроме того, увеличивается дополнительная финансовая нагрузка застройщиков: растут расходы на развитие инженерных, транспортных коммуникаций. Например, Киеву нужно развивать новую энергосистему, поскольку нагружать уже существующую невозможно. Или, чтобы обеспечить водой высотные здания, необходимо построить дополнительные магистральные системы. Все эти затраты ложатся на плечи застройщиков, а значит, растет и себестоимость объектов.

Вы имеете в виду решение Киевсовета об увеличении отчислений застройщиков на инфраструктуру: в среднем с $66 за кв. м до $177?

— Пока этот документ не принят. На согласительном совете договорились, что отчисления увеличатся не в 3 раза, а максимум на 10-15%.

Рентабельность строительства в центре Киева по-прежнему превышает 50%?

— В центре столицы она может быть какой угодно. Все зависит от того, какие затраты застройщик предусмотрит в своем проекте. Он может заложить в себестоимость современные телесистемы, датчики движения, централизованное кондиционирование, пожарное обеспечение. От этого «фарша» и от цены, по которой застройщик выставит на продажу квартиры, будет зависеть доходность строительства.

Какая средняя себестоимость квадратного метра жилья, возводимого Киевгорстроем?

— Ну, эту цифру вам никто никогда не назовет. И я в том числе.

Большинство столичных застройщиков утверждают, что себестоимость их квадратного метра — $1-1,1 тыс.

— И по этому поводу у меня комментариев нет. Извините…

Ранее вы заявляли, что холдинг осваивает новые технологии, направленные на снижение себестоимости жилищного строительства. За счет чего компания снижает себестоимость?

— Киевгорстрой строит три типа жилых домов: индустриальные (панельные дома серий «КТ», «АПП»), монолитно-каркасные и кирпичные. Индустриальные дома — самые дешевые, поскольку конструкции, используемые при их строительстве, производятся в заводских условиях и монтируются готовыми. Раньше, для того чтобы довести их до нужной прочности, необходимо было затратить очень много тепловой энергии. Сейчас мы используем химическую технологию затвердевания, которая позволяет достичь прочности бетона при +25, а не при +80-90 градусах.

Кроме того, мы поменяли крановое хозяйство на технику с большим КПД и меньшими энергозатратами.

Некоторые застройщики начали использовать труд китайских рабочих. Вы не планируете воспользоваться услугами «дешевой» рабочей силы из Китая?

— У нас таких планов пока нет. Но опыт конкурентов нужно изучить. Сегодня строительный сектор переживает дефицит кадров — только в столице не хватает как минимум тысячи обычных строителей. Непосредственно в Киевгорстрое работают 40 тыс. человек. Из них 3 тыс. — приезжие. Отказаться от их услуг мы не можем. Киевляне не хотят работать на стройке за 2,5-2,6 тыс. грн. Чтобы в строительство пришли квалифицированные специалисты, уровень зарплат нужно увеличить в два раза.

Эксперты считают, что доходность строительства можно увеличить, возводя микрорайоны. «Киевгорстрой» — одна из немногих компаний, у которой есть опыт такого строительства. Масштабные проекты действительно выгоднее, чем отдельные дома?

— Ни в коем случае. Строительство микрорайона более затратный проект, чем возведение отдельного дома. Для его реализации необходимо много земли. А она сегодня дорогая. К тому же на застройщика ложатся все затраты по созданию инженерной и социальной инфраструктур микрорайона.

С другой стороны, при реализации крупных проектов застройшик не сталкивается с протестами общественности. Например, у нас есть точечный объект на Лесном массиве, реализацию которого мы не можем начать более полутора лет — до сих пор не нашли общий язык с жителями близлежащих домов. Проект, между прочим, бюджетный: район получит 50% квартир.

Многие столичные застройщики ушли в пригороды Киева или строят жилье в регионах. Ваша компания работает в 11 областях. Доходность строительства в провинции выше, чем столичного?

— Доходность в регионах очень скромная. Но там большие перспективы для роста рынка недвижимости.

Другими словами, в регионах цены будут расти больше чем на 30% в год, а в Киеве в лучшем случае наравне с инфляцией?

— Дело не столько в этом: там больше дешевой земли, а рисков меньше. На периферии, например, строители редко замораживают проекты из-за протестов общественности.

За последний год на рынке недвижимости увеличилось количество операций по слиянию и поглощению компаний. Чем это вызвано и какими будут последствия для строительного рынка?

— В России на рынке недвижимости присутствует несколько крупных компаний и сотни небольших. Если посмотреть на соотношение, рынок поделен между ними приблизительно 50 на 50. Та же тенденция прослеживается в Украине — рынок делят 3-4 крупных компании, такие как «Житлоінвест», «Киевгорстрой», «Т. М. М.», «Столица», и множество небольших фирм. Подобный расклад сил, кстати, выгоден городским властям, поскольку на крупные компании можно «взваливать» большие, значимые для города проекты.

На какой стадии находится процесс оценки ХК «Киевгорстрой»? Ведь именно после того, как городская власть приняла решение оценить компанию, появилась информация о возможной продаже холдинга...

— В городском совете говорят, что все процессы в этом отношении приостановлены. Так это или нет, мне сказать сложно, поскольку такие вопросы могут решаться кулуарно. Но, еще раз повторюсь, публичной информации пока нет. Дополнительных запросов нам не присылают. Единственный, кто сегодня обращается с запросами в компанию, — это Антимонопольный комитет Украины. Он ведет антимонопольное расследование на предмет целесообразности продажи пакета акций АО «ХК «Киевгорстрой». Изучает, не повлияет ли это на монополизацию строительного рынка.