Есть ли пузырь на рынке недвижимости и стоит ли ждать обвала цен?

За полтора года, с начала пандемии, цена квадратного метра первичной недвижимости в Киеве, по данным M4U, выросла на 37% и продолжает расти. Кому-то это дало основания проводить параллели с ростом 2005−2008 годов и говорить о «пузыре» на рынке, который должен привести к новому обвалу цен. Но так ли это на самом деле и стоит ли ожидать снижения цен на недвижимость? Об этом пишет НВ Бизнес.

Мы хорошо помним события 2008 года, когда за несколько месяцев рынок недвижимости пережил коллапс, цены в долларах на фоне роста курса снизились на треть, а покупка недвижимости для многих на длительное время отошла на второй план.

Откуда возникла проблема, мы тоже помним: ипотечный кризис в США. То есть, во многом проблема была финансовая, а не отраслевая. Финансовые инструменты в отрасли всегда стимулируют спрос и предложение, что, в свою очередь, разогревает рынок.

Что происходит в отрасли сейчас?

Разогрев рынка — или пресловутый «пузырь» — происходит при перепроизводстве. Его обеспечивают два фактора: наличие проектного финансирования (кредитования банками застройщиков) и доступная ипотека. При наличии проектного финансирования застройщик не ограничен собственными средствами и может строить больше, чем сумеет продать. Клиент, при наличии доступной ипотеки, тоже не ограничен собственными средствами, и может купить больше, чем способен выплатить. Когда оба участника рынка — и продавец, и покупатель — пользуются кредитным плечом, это создает дополнительное давление на рынок и высокие риски для обеих сторон, в случае нарушения существующего баланса.

В Украине сегодня нет проектного финансирования. Это обусловлено отсутствием механизмов ответственности застройщика перед банком и контроля целевого использования средств. Большинство активов застройщика принадлежат разным юридическим лицам, которые могут быть не связаны юридически. Если застройщик не сможет выполнять свои обязательства, банку нечем будет возместить убытки. Предоставив застройщику кредит, банк не может проконтролировать, как он используется. Дискуссия о необходимости внедрения механизма эскроу, который работает во многих странах, ведется давно, но пока он в Украине не работает.

Допустим, банки заливают в стройку деньги, и стройка начинает активно расти. Предложение начинает значительно превышать платежеспособный спрос. Это и есть «пузырь» — кризис перепроизводства. Согласно опросу, который мы проводили совместно с Gradus Research, сегодня потребность в покупке квартиры есть более, чем у 40% людей. Тех, кто может себе позволить купить и покупает — всего 3−5%.

Строительство, реализация новых проектов ориентируется на спрос, обеспеченный средствами клиента. Если такой спрос есть, новые площадки получают активное развитие. Если нет — не за что покупать площадки и начинать строительство. Механизм регулирует себя самостоятельно.

Последнее время мы наблюдаем дефицит новых проектов. За 2 года распроданность квартир в объектах, которые активно строятся и продаются, выросла с 40−45% до 67−68%. Уровень спроса и количество покупок в целом меняется незначительно, но денежный объем увеличивается за счет роста цен. Его стимулирует дефицит предложения и рост покупательской способности.

Почему снижение цен в гривне маловероятно?

Рост благосостояния населения не поспевает за ростом цен на недвижимость. Если цены будут расти прежними темпами, тех, кто сможет позволить себе купить квартиру, будет меньше. Количество сделок и проданных квадратных метров будет понемногу снижаться, но в объеме денег рынок продолжит расти. Это ослабит давление спроса на предложение и замедлит рост цен. Но снижения не будет.

В каких случаях так происходит? Например, в неком проекте есть экстрамаржинальность, но не хватает ликвидности. Чтобы повысить ликвидность, застройщик идет на компромисс с маржинальностью — для покупателя это выглядит как снижение цены.

Сегодня экстрамаржинальности на рынке нет. Да, спрос давит на цену и стимулирует ее рост. Но параллельно растет себестоимость — и этот процесс точно коррелирует с ростом цены. Себестоимость строительства растет не только в Украине. Дорожают ресурсы: в начале года это было сырье, а с ним — сталь, бетон, дерево. Сейчас — энергоносители. Энергетический кризис ведет к инфляции, на фоне которой недвижимость вряд ли будет дешеветь.

То есть, мы находимся в ситуации, когда во-первых, у застройщиков нет оснований снижать маржинальность ради ликвидности, а во-вторых, ценам некуда падать, потому что снизу поджимает растущая себестоимость. Это очень опасная история. Там, где сегодня маржинальность составляет 30%, через год она будет 20%, а если неосторожно управлять бюджетом, себестоимость может и превысить цену реализации.

Сколько на рынке инвесторов на самом деле?

Инвестиционная привлекательность недвижимости действительно высока. Ставки по депозитам остаются низкими, что делает недвижимость оптимальным с точки зрения баланса рисков и доходности инструментом сохранения и приумножения средств.

Тем не менее, по результатам наших опросов, на середину этого года, среди тех, кто купил недвижимость, доля инвесторов составила всего порядка 17%. Если кто-то из застройщиков говорит, что у него большинство квартир покупают под инвестицию, это значит, что своей ценовой политикой он создал конъюнктуру, при которой к нему приходят только инвесторы — обычные покупатели просто не успевают. В таком случае, застройщику нужно задуматься над своими условиями продажи.

Важно также понимать, кто эти инвесторы и что они собираются делать со своей инвестицией в будущем? Они собираются на этом заработать, продав актив на этапе ввода в эксплуатацию, или сохранить средства, перейдя на рынок аренды? Последний в Киеве весьма привлекателен — каждый год население города только официально растет на 20−30 тыс. человек, так что спрос на аренду будет сохраняться.

Чего ждать от рынка в ближайшем будущем?

В следующие годы предложение будет пытаться догнать спрос. Вероятно, появятся новые игроки: работать на таком быстрорастущем рынке очень интересно, даже если вход в него сложный и занимает много времени.

Из-за того, что цены растут быстрее, чем покупательская способность, спрос будет понемногу снижаться. При этом общая стоимость проданных активов в годовом исчислении, скорее всего, продолжит расти, хоть и не так активно, как ранее. В итоге, мы придем к тому, что к концу 2022 года показатели вернутся на уровень 2019: распроданность снизится с 67−68% до 40−45%, а годовой рост цены составит 11−13%.