Точно в цель. Как выбрать жилье по "народной" классификации новостроек

Деление на классы – практический инструмент. Он дает возможность потенциальным покупателям сориентироваться в цене и рассчитывать на определенные характеристики объекта: близость к центру, метро и транспортным артериям, внутреннюю инфраструктуру и территорию, качество постройки и т.д.

Классификация до сих пор не принята на официальном уровне, поэтому на рынке пользуются так называемой "народной" классификацией. Насколько она удобна и актуальна и как помогает сориентироваться при выборе квартиры в новостройке – разбирались в РБК-Украина Realty совместно с платформой OLX Недвижимость.

Как появились классы

Украинской классификации жилых объектов, которой сегодня пользуются застройщики, исполнилось 15 лет. Ее базовые принципы были приняты еще в 2006 году. В первой версии классификации, строящееся жилье подразделялось на пять классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс. Определяло класс жилья более 90 параметров, разделенных на семь групп.

Основными характеристиками выступали:

• локация;
• технические характеристики;
• материалы и оборудование;
• благоустройство зон общего пользования в доме и на территории;
• социальная инфраструктура в пешей доступности;
• особенности эксплуатационной службы.

За прошедшие годы первоначальная классификация заметно изменилась: из нее исчезли социальное жилье и сегмент де-люкс, появился класс "комфорт" и два подкласса: "комфорт+" и "бизнес+".

Главное предназначение имеющейся классификации жилья – помощь в разделении проектов в первую очередь по ценовым параметрам и платежеспособности потенциальных покупателей. Она дает ответ на ключевые вопросы: локация, качество строительства, оформление мест общего пользования и прилегающей территории, статус и ориентировочный контингент будущих соседей.

Если упростить – классификация позволяет быстро и легко определить, относится проект к элитному или рядовому предложению на рынке.

Чем отличаются классы жилья

Например, потенциальные покупатели жилья эконом-класса, могут рассчитывать, что объект будет соответствовать только основным строительным нормам Украины. Для эконом-класса нет жестких требований по местоположению, перечню стройматериалов и технологий. Лифты, внутренняя отделка и инфраструктура регулируются государственными строительными нормами, а паркинг в эконом-классе зачастую ограничивается гостевой стоянкой. Такое жилье чаще всего возводится на окраине города, а по цене — самое бюджетное. Квартира в ЖК эконом-класса может стать прекрасным стартом для молодой семьи или тех, кто только переезжает в новый город.

На примере категории Новостройки на OLX, таких квартир представлено немногим больше 12% на рынке новостроек. Даже в столице в центральном Шевченковском районе можно найти такую квартиру по очень бюджетной цене – в пределах $28 тыс. В среднем же цена по столице находится в рамках $40-55 в зависимости от района.

Комфорт-класс пришел на украинский рынок в 2011 году и представляет собой "продвинутый" эконом, который уже можно назвать качественным жильем. К комфорт-классу относят комплексы, расположенные в локациях с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением, благоустроенной территорией с детскими и спортивными площадками, возможностью выбрать квартиру с отделкой, просторными входными группами и вестибюлями, увеличенным количеством паркомест (здесь уже встречаются капитальные паркинги). Такие дома строятся по монолитно-каркасной технологии или из кирпича. Там предусмотрены домофон, комната для охраны, ухоженная придомовая территория.

По данным OLX Новостройки, однокомнатные квартиры этого класса в новостройках стоят в столице от $42 тыс. до $66 тыс. Самые дешевые находятся в Деснянском, самые дорогие – в Голосеевском районе. На втором месте по средней цене Шевченковский район — $65 тыс., на третьем — Печерский за $60 тыс.

Сегодня комфорт-класс пользуется повышенным спросом со стороны покупателей и является наиболее активным, по количеству выходящих на рынок, классом новостроек. Если 7-8 лет назад его доля в предложении составляла 10%, то сегодня она превышает 50%.

Бизнес и элит классы – это дорогое, качественное жилье с удачной локацией и исполнением как самих домов, так и их внутренней отделки, и сопутствующей инфраструктуры. Здесь обязательны вместительные подземные или наземные паркинги с высоким коэффициентом паркомест на квартиру, а в самых новых комплексах – даже с зарядками для электромобилей. Доля этих объектов в предложении составляет сегодня 20% для бизнес-класса и 12% для премиум.

Основополагающими характеристиками бизнес-класса являются расположение в центре или в районах с зелеными зонами, парками, торгово-развлекательной и социальной инфраструктурой и непосредственной близостью к основным транспортным артериям.

Такие объекты строятся из кирпича или керамоблока и отличаются оригинальной архитектурой и концепцией. В них лифты от известных производителей, консьерж-служба, видеонаблюдение, прогулочная, детская и спортивная инфраструктура. Часто в таких объектах присутствуют "изюминки", которые выгодно выделяют комплекс среди конкурентов: лаунж-зоны с бассейнами, фонтаны, большие площади остекления, система "Умный дом" и прочее.

Диапазон цен на однокомнатные квартиры столицы в этом сегменте достаточно широк. Но большинство таких объектов сконцентрировано в конкретных районах: Шевченковском и Печерском со средней ценой $92 тыс. и $125 тыс. соответственно. Также квартиры бизнес-класса представлены в Днепровском и Голосеевском районах стоимостью в среднем $82 тыс. и $83 тыс. соответственно.

На рынке предложений в таком классе — 6,3%, по данным категории Новостройки на OLX.

Самое дорогое и престижное жилье – элит-класса – подразумевает расположение в центре города, дизайнерскую отделку общественных зон, премиальные лифты, наличие холла и ресепшн, консьерж-сервис и дополнительные услуги для жильцов. Это закрытая для посторонних территория с ландшафтным дизайном и обширными зонами отдыха.

По сути – жилье премиум-класса представляет собой пятизвездочный отель для постоянного проживания: высокие потолки, просторные террасы, панорамные окна, перечень дополнительных услуг. Повышенное внимание уделяется конфиденциальности. Стоит учитывать, что за каждое преимущество стоимость квадратных метров существенно возрастает, как и плата управляющей компании.

Цена однокомнатной квартиры такого класса в столичном Печерском районе находится в среднем на уровне $135 тыс., а в соседнем Шевченковском — 95 тыс. Есть предложения и на левом берегу — в Дарницком районе за $68 тыс. На цену существенно влияет территориальный фактор.

С приставкой "плюс" – улучшенная версия знакомых классов

Цены на разные классы жилья на первичном рынке могут отличаться между собой до 3,5 раз. Так, на данный момент средняя цена одного квадрата в новостройках эконом-класса составляет 24 тыс. грн, в классе комфорт средняя цена равна 36 тыс. грн. Более престижные бизнес и премиум демонстрируют показатели выше средних: квадрат в домах бизнес-класса на данный момент оценивается в среднем в 57 тыс. грн, квадрат премиум-класса в 92 тыс. грн.

Довольно часто застройщики используют промежуточные классы жилья: комфорт+ и бизнес+. Их доля в общем предложении не превышает 10%. Цена такого жилья, как правило, на 20-40% выше стандартного "комфорта" или "бизнеса", а их главное отличие – дизайнерский внешний вид, более современная концепция территории и дополнительные сервисы (апарт-отели для гостей, закрытые тренажерные залы, собственная клининговая служба для квартир).

Как классификация помогает при выборе квартиры в новостройке

Сортировка проектов по классам в категории OLX Новостройки, где пользователь может сразу отфильтровать нужный класс – хороший пример практичного и удобного использования существующей классификации в онлайне.

Например, понимая, какие критерии важны в будущем жилье и какая сумма покупки приемлема, можно сразу начать поиск предложений в соответствующей категории. Выбрав определенный класс, можно сразу увидеть количество предложений, их географию и основные характеристики. Далее можно продолжить детальный поиск в определенном районе, ценовом диапазоне, по этажности или ключевым строительным характеристикам.

Таким образом, изучение подходящего сегмента будет наиболее точным, займет меньше времени и сфокусирует пользователя на проектах, достойных его внимания.