Рынок недвижимости: итоги 2021 года и прогноз на 2022 год

УНИАН разбирался, сохранится ли эта тенденция в 2022 году и как правильно подойти к покупке квартиры.

На рынке недвижимости не останавливается рост цен. Началось это еще в 2020 году, и ни коронакризис, ни связанные с этим пессимистические прогнозы экспертов, не могли помешать стремительному взлету. Год назад стоимость квадратного метра повысилась, в среднем, на 10-15%.

Не остановился процесс подорожания жилья и в 2021 году. Хотя не обошлось без традиционных сезонных колебаний, имели место и реформаторские новшества.

"2021 год был похож на американские горки, он стал очередным испытанием на прочность для строительного рынка. Первую половину года лихорадило сырьевой и энергетический рынки, что ударило по себестоимости строительства. Она выросла на 30-40%, в зависимости от сегмента и класса. Это и сказалось на удорожании квадратного метра", - рассказал основатель и управляющий партнер группы компаний "DIM" Александр Насиковский.

По его словам, на волне восходящей динамики цен в новостройках и пике ставок по депозитам, стремительно росло и количество инвестиционного спроса, прибавившего с начала года до 20%. Но в сентябре-октябре этот показатель был отыгран и темпы инвестиционной активности спали.

"Сразу скажу, что это нормальная циклическая природа рынка. Еще осенью произошло одно важное событие - ликвидация печально известной ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция) и продвижение градостроительной реформы. Есть надежда, что, наконец-то, процесс выдачи разрешительной документации и получения сертификатов сдвинулся с мертвой точки и девелоперам можно сконцентрироваться на своей непосредственной задаче - создании качественных современных жилищных проектов", - подчеркнул Насиковский.

Директор строительной компании "Будова" (Одесса) Николай Куцак считает, что, помимо роста стоимости стройматериалов, повышения зарплат и колебаний курса гривни, огромную роль также играет недоверие украинцев к банковской системе страны. В связи с этим приобретение жилья все еще рассматривается как сохранение средств и выгодная инвестиция. Многие покупатели стали думать, как инвесторы, предпочитая покупать квартиры там, где их легко сдать в аренду или перепродать и дополнительно заработать. А спрос двигает цены вверх.

"В начале 2020-го года, когда пандемия только начала шагать по планете, многие прогнозировали перманентный спад интереса украинцев к приобретению недвижимости. Мол, в ситуации неизвестности лучше придержать финансы "на всякий случай". Но на практике все произошло с точностью наоборот: спрос и цены только растут. Если в конце 2020 года стоимость квадратного метра в жилом комплексе комфорт-класса в Одессе начиналась от 750 долларов, то сейчас достигает 1000 долларов и выше. "Будова" в том числе отреагировала на рыночную ситуацию повышением стоимости квадратного метра", - отметил Куцак.

В каком же сегменте рынка недвижимости быстрее всего растут цены на квадратный метр?

Рынок первичной недвижимости

Лидирующую позицию в 2021 году на рынке недвижимости как по спросу, так и по цене продолжила занимать первичка. Самые дорогие новострои - в Киеве. Здесь средняя цена однокомнатной квартиры в этом сегменте достигла 43-44 тысячи долларов, двухкомнатной – свыше 60 тысяч долларов, трехкомнатной – более 80 тысяч долларов. И это не премиум или бизнес-класс, а самое "доступное", простенькое жилье. Подтянулись к столичным расценкам и областные центры. В Днепре однушка обойдется, в среднем, свыше 30 тысяч долларов, двушка и трешка – почти 40 тысяч долларов и около 50 тысяч долларов, в Одессе – 30, 38, 45 тысяч долларов, в Харькове – 26, 37, 42 тысячи долларов, во Львове – 32, 45, 52 тысячи долларов, соответственно.

На первичном рынке недвижимости за год медианная цена выросла более чем на 20%. Осенью произошла некая стагнация - за счет укрепление национальной валюты и обилия всевозможных "бонусных" акций, но это временный тренд, отмечают аналитики портала Address.ua: "Основным двигателем динамики рынка первичной недвижимости выступал инвестиционный спрос – его продолжение в будущем зависит от многих факторов, включая ситуацию на валютном рынке и сохранение хотя бы видимости стабильного развития сектора первичной недвижимости".

Вторичный рынок недвижимости

На вторичном рынке недвижимости за год медианная цена выросла более чем на 15%. Наиболее востребованы малогабаритные квартиры в хорошем состоянии площадью до 50 квадратных метров в типовых домах советской застройки, расположенных в удачных локациях.

Немного уступают в ценовом коридоре трех- и четырехкомнатные квартиры, что, в основном, обусловлено подорожанием коммунальных тарифов.

"Рост спроса, покупательская способность и цены на первичном рынке стали основными факторами подорожания на вторичном рынке недвижимости.  При этом, подводя итог года, можно говорить о том, что уровень цен на рынке становится некомфортным для покупателя. Продавать квартиры на вторичном рынке становится сложнее, и фактическая цена продажи может быть на 10% меньше заявленной", - отмечают аналитики портала Address.ua.

Согласно их обзору, в последние месяцы 2021 года спрос между первичным и вторичным рынками недвижимости сместился в пользу готового жилья. Обусловлено это двумя факторами. Резкий рост цен на "первичке" отпугивал часть покупателей. Поскольку жилье на вторичном рынке в 2021 году дорожало гораздо медленнее, его конкурентоспособность заметно повысилась. Второй фактор – развитие рынка ипотеки - 88% кредитов выдаются именно на вторичное жилье.

Прогноз на 2022 год

Спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости в 2022 году, с учетом не стихающей пандемии и затянувшегося выхода глобальной экономики из коронокризиса, сложно. Тем не менее, по оценке аналитиков портала Address.ua, скорее всего, в начале года будет наблюдаться стабильность рынка первички. Но далее цены будут расти.

"Предпосылок к их снижению нет. Основными факторами, которые будут влиять на ценовую динамику, будут: курс гривни, инфляция и рост себестоимости строительства, а также спрос и покупательская способность населения", - отмечают аналитики.

Что касается вторички, то, по их оценке, в начале 2022 года в этом сегменте цены также стабилизируются, но в дальнейшем возможно их плавное повышение.

В целом, основными факторами, которые будут влиять на рынок недвижимости, остаются экономическая и политическая ситуации в Украине.

По прогнозу Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в первом полугодии 2022 года, при сохранении контролируемой пандемической ситуации и относительной экономической стабильности, на первичном и вторичном рынках жилья рост цен не превысит 5-7%. Это будет связано со снижением спроса. Незначительное подорожание следует ожидать с наступлением активного сезона.

"В 2022 году будет продолжаться процесс переориентации спроса на более качественные объекты, которые по своим характеристикам могут удовлетворить самого требовательного покупателя. Соответственно, это будет влиять на формирование цен", - считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.

По его мнению, на вторичном рынке жилья ценовая ситуация будет складываться в соответствии с конъюнктурой спроса. Однако средний рост цен возможен только в пределах 5% на наиболее востребованные квартиры площадью 35-50 м².

Основатель и управляющий партнер группы компаний "DIM" Александр Насиковский считает, что каким будет 2022 год непосредственно зависит от темпов восстановления мировой и отечественной экономики, геополитической ситуации и развития событий в энергетическом секторе, на сырьевых рынках. Ведь это будет влиять на рост себестоимости, а значит, и на цену квадратного метра.

"Кроме того, учитывая цикличность рынка и спад объемов строительства за предыдущие периоды, есть надежда, что следующий год будет более удачным для старта новых ЖК. Как минимум, потенциал роста объема новых проектов сохраняется на уровне 25-30% от объемов 2020-2021 годов", - подчеркнул Насиковский.

Несмотря на прогнозы экспертов, актуальными остаются вопросы: "Стоит ли откладывать покупку жилья, с учетом роста цен на него? А если уже решились на приобретение собственного квадратного метра, как правильно это сделать, чтобы "не прогореть"?".

Советы экспертов

Директор строительной компании "Будова" (Одесса) Николай Куцак считает, что не стоит откладывать приобретение квартиры.

"Цены будут только расти. Никаких предпосылок для иного не наблюдается. И главное – выбирайте строительную компанию, вкладывающуюся в инновационные технологии. Это гарантия того, что ваши инвестиции будут работать на перспективу", - подчеркнул Куцак.

Основной совет основателя и управляющего партнера группы компаний "DIM" Насиковского - будьте бдительными. При выборе жилья обязательно нужно учитывать концепцию и формат жилого комплекса, его архитектурную айдентику, пространственное зонирование, инфраструктуру, планировочные решения, эстетику экстерьеров и интерьеров.

"Эпоха квадратных метров ушла, на смену пришло время жизненных экосистем, среды развития, комфорта. Теперь простор для жизни не ограничивается только квартирой, а состоит из сотен деталей, начиная от интерьера и пространственного зонирования, изысканного лобби с дизайнерским ремонтом, и завершая организацией мест досуга, социально-бытовой инфраструктуры, рекреационных пространств на территории", - подчеркнул Насиковский.

По его словам, следует также учитывать темпы строительства на площадке, интересоваться качеством, экологичностью и износостойкостью материалов, используемых девелопером, внимательно следить за его принципами работы. Не лишним будет изучить предыдущий опыт компании, количество сданных домов в портфеле, пообщаться с жителями уже готовых комплексов. Это поможет сформировать лучшую картину послепродажного сервиса, что тоже очень важно.

А потом -  вперед, за покупкой жилья.

Нана Черная