Мертвий сезон. Ціни на квартири не обвалилися, попри війну. І не обваляться

Війна обвалила попит на нерухомість. Продаються буквально одиниці нових квартир, упав і вторинний ринок, пише LIGA.net опитані представники ринку. Втім, ціна житла, що пропонується до продажу, вже перевищила довоєнний рівень.

Чому не можна знайти дешевих пропозицій  на ринку нерухомості та чи з'являться вони – у розборі.

Ціни й попит на новобудови

За даними сервісу пошуку нерухомості Лун, у травні забудовники відновили продаж у 17 областях. У середньому ціни там зросли на 7-10% у порівнянні з довоєнним часом. Головним чином йдеться про західні й центральні області.

Найбільше зростання цін показала Кіровоградська область (+35%). У Києві ж ціни не змінилися, в області – зросли на 1%.

Натомість попит на квартири стрімко обвалився.

За перший місяць війни в усій країні було підписано до шести угод з продажу нових квартир, розповів аналітик City Development Solutions Роман Герасимчук. Зараз кількість проданих нових квартир складає лише 1/10 від довоєнних показників, підрахував аналітик SV Development Сергій Костецький. Його словами, "якщо [квартири] і купують, то переважно на вторинному ринку, там можна знайти й удвічі дешевше, ніж до війни", – розповідає аналітик SV Development Сергій Костецький.

Чому ціни не впали?

Зростання цін на нерухомість може здатися аномалією на тлі війни та її наслідків – падіння доходів і попиту. Проте показовими є не стільки ціни, скільки кількість угод на ринку, а їх зараз – одиниці, каже керівник компанії Ковальська Сергій Пилипенко.

Аналітики й забудовники називають кілька причин високих цін.

Перша – навесні суттєво здорожчали енергоносії, будівельні матеріали, а також логістика, пояснює Костецький. У результаті собівартість будівництва зросла на 20%, розповідають у ПБГ "Ковальська".

Із цього виникає друга. Девелоперам доводиться підвищувати ціни, щоб добудувати розпочате. Костецький пояснює: якщо у будинку лишається 15% непроданих квартир, то добудувати об’єкт забудовник зараз може саме коштом продажу цього фонду.

В Україні зазвичай квартири будують за гроші попередньо проданих квартир, а не через залучення фінансування (зокрема банків), каже Костецький. Відповідно, компанії мають або збанкрутувати, або підвищувати ціни, додав він. Прибутку це не принесе, але дасть можливість завершити проєкт.

Цінники на квартири в оголошеннях можуть бути які завгодно, але вони мало про що кажуть – через відсутність попиту їх важко назвати репрезентативними, каже аналітик Герасимчук.

На заході країни зростання цін мало переважно спекулятивну основу, додає він. Причина – сподівання на великий попит з боку переселенців. Лишається "велике питання", чи реалізується це очікування, не впевнений аналітик.

Вторинний ринок

Дещо інша ситуація на вторинному ринку, каже аналітик Костецький. Через війну подекуди там можна знайти пропозиції, що вдвічі дешевші за довоєнні.

Але загалом, у порівнянні з жовтнем 2021-го, ціни на "вторинку" зросли майже в усіх областях України, свідчать дані сервісу Flatfy. Найбільше – на Сумщині (+122%) і Львівщині (+64%).

Утім, кількість угод з продажу таких квартир впала приблизно до 5% від тих, що була у мирний час, попит же відновлюється дуже повільно, додав Костецький.

Кількість оголошень сильно впала в усіх областях країни.  Згідно Flatfy, найбільше (майже вдвічі) – у Кіровоградській, Житомирській і Миколаївській областях.

Варто зазначити, що цифри, зазначені на мапі, не ілюструють ситуацію на усьому вторинному ринку. А лише на ринку вже готового житла (зокрема в новобудовах). Попит на уже готове житло стане помітним трендом наприкінці року, вважає, Герасимчук.

В останні роки покупці переважно шукали житло у забудовника – на вторинний припадало 30-40% угод, каже Герасимчук. Покупці почнуть шукати більш доступні варіанти на "вторинці", якщо квартири від забудовників виявляться не по кишені, каже Герасимчук.

Це може спровокувати зростання цін на найбільш "ходові" квартири вторинного ринку, додав він.

Проте попиту немає і тут, свідчать дані Flatfy. В середньому в країні попит упав на 53,7%. Найменше – у Кіровоградській (-2%), найбільше – у Херсонській області (-100%).

Чи можуть ціни впасти та чи буде кому купувати

"Якщо забудовник продає за цінами, що були до війни, то або в нього багато грошей і прибутку, або він хоче обманути людей", – Костецький вважає, що очікувати здешевшання – не варто.

До закінчення активної фази війни кількість угод на первинному ринку складатиме не більше, ніж 5% від середньомісячних довоєнних показників, прогнозує Герасимчук. Ці 5% – або сміливі інвестори, або ті, кому зараз дуже потрібно житло.

"Активність покупців потроху зростає. Потреба у житлі сьогодні ще більша, ніж було до війни. Тому ті, хто планував купити житло – купують у тих містах, де це є безпечно", – кажуть у пресслужбі компанії-забудовника Ріел.

Якщо активна фаза війни завершиться, то спершу ринок житла пожвавиться на заході країни – ці області більш застраховані від атак Росії з використанням армії й техніки, каже Герасимчук. Аналітик додає: зараз ситуація на ринку й ціни напряму залежать від успіхів української армії на фронті.