Квартира без сюрпризів: як безпечно купити житло і не "попасти" на гроші

Тож сьогодні розповім про найпоширеніші схеми шахрайства на ринку нерухомості та дам поради, як їх уникнути і безпечно оформити нове житло. Пише rbc.ua.

Інвестиція в неіснуючу нерухомість

Зараз у парламенті працюють над Законом про захист прав інвесторів будівництва, який убезпечить українців від шахрайства з боку забудовників. Однак поки документ не набув чинності, покупці все ще ризикують натрапити на недобросовісну компанію, коли обирають квартиру на етапі фундаменту.

Найбільший плюс такої покупки очевидний - значна економія коштів. Проте якщо ретельно не перевірити забудовника та всі дозвільні документи на будівництво, ви можете так і не отримати ключі від квартири, в яку вклали гроші, та витратити роки на судову тяганину.

• Як не потрапити на гачок аферистів?

Перший і найпростіший крок на етапі вибору майбутнього помешкання - перевірка відомостей про забудовника. Перегляньте інформацію про компанію в Інтернеті, почитайте відгуки, промоніторте перелік зданих в експлуатацію житлових комплексів та терміни їх зведення. Якщо помітили, що девелопер не здав жодного проєкту або ж регулярно затягує терміни виконання роботи - краще продовжіть пошук омріяної квартири в іншого забудовника.

Коли пересвідчились у чистоті репутації компанії - перевірте наявність і достовірність документів на будівництво. Продаючи квартиру в новобудові, вам зобов’язані показати проєкт будівництва та дозвільні документи на нього, як-от ліцензію й дозвіл на будівельні роботи, а також договір оренди або право власності на земельну ділянку. Не вірте, якщо вам обіцяють показати документи згодом, ви маєте на власні очі бачити оригінали необхідної документації.

Також рекомендую проконсультуватися з юристом, щоб виключити можливість підробки.

Підроблені документи на помешкання

Продовжуючи тему документації, виділю проблему фальшивих документів на житло як окремий ризик під час купівлі нерухомості, адже він стосується і первинного, і вторинного ринку та досі займає левову частку шахрайських схем.

Недосвідчений покупець, а тим паче той, хто купує свою першу нерухомість, може не до кінця перевірити справжність всіх документів: від персонального паспорта громадянина до технічної документації квартири та права на власність.

Крім того, бувають і випадки, коли аферисти по кілька разів продають одну й ту ж квартиру. "Продавці" готують кілька пакетів документів на житло і "продають" його одразу кільком людям: одному - за повну суму, а з інших беруть завдаток після нотаріального оформлення і зникають. Виходить, у однієї квартири виявляється кілька власників, які не знали один про одного. Найпоширеніший сценарій у такому випадку - судова тяганина за визнання права власності на помешкання.

• Як не потрапити на гачок аферистів?

Як і у випадку з інвестицією в житло, покупцю слід перевірити два основні пункти: інформацію про продавця та, власне, всі важливі документи. Так, промоніторити добросовісність власників і статус об'єкта (чи немає щодо нього суперечок між родичами тощо) можна в Реєстрі судових рішень. Це зручно зробити через Опендатабот.

Серед імовірних "червоних прапорців" - численні переоформлення майна протягом короткого періоду часу, а також надто вже вигідна ціна квартири. Звірити середню вартість на ринку та зрозуміти прийнятний ціновий діапазон можна на профільних онлайн-майданчиках з продажу та оренди житла.

Наприклад, за цим посиланням можна розрахувати середню ціну квартири відповідно від міста, району, площі, типу та класу будинку. Це допоможе вам зорієнтуватися та легко запідозрити сумнівно низьку вартість квартири.

Що ж до перевірки самих документів, то все ж краще заручитися підтримкою професіоналів. Хороший юрист розрізнить фальшивку, перевірить нерухомість та продавців по всіх необхідних базах даних і допоможе грамотно укласти угоду про купівлю квартири.

Важливо також зважено обрати нотаріуса для оформлення майна. Якщо маєте хороший контакт від близьких чи друзів, яким довіряєте - можете скористатися їх рекомендацією. Або ж скористайтесь переліком нотаріусів, які можуть оформлювати угоди з купівлі-продажу під час війни від Мін’юсту.

Схема з довіреністю

Довіреність - це документ, який відносно нескладно підробити, тому його і полюбляють використовувати шахраї. А так як наприкінці червня в Україні відновили можливість продавати та дарувати нерухомість за довіреністю, важливо вивчити всі ризики такого методу купівлі квартири. Із позитивних моментів - те, що зараз продавець зобов’язаний щомісяця підтверджувати дію документу в нотаріуса, або щодвамісяці, якщо довіреність засвідчена за кордоном.

Раніше ж, коли документ видавався на рік чи кілька років, людина могла відкликати довіреність до моменту укладення угоди, а покупець - оформити документи з уже "нелегітимною" довіреною особою. А це, своєю чергою, могло привести сторони до зали судових засідань.

• Як не потрапити на гачок аферистів?

Найпростіший та найбільш достовірний спосіб перевірити справжність довіреності та намірів власника - особисто зв’язатися з ним телефоном чи по відеозв’язку та переконатися, що людина готова продати квартиру. Найкраще сконтактувати з продавцем незаплановано, наприклад, на консультації в нотаріуса з довіреною особою. Ефект несподіванки не дасть аферистам змоги продумати всі відповіді на детальні питання стосовно квартири.

Також важливо перевірити статус довіреності в Єдиному реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів за посиланням.

Раптові спадкоємці

Окрема "ніша" для шахраїв - квартири, отримані в спадок. По-перше, заповіт, як і інші документи, може бути "липовим". По-друге, на такі помешкання часто можуть бути інші претенденти, які з’являться після укладення угоди купівлі-продажу. А за законом нові спадкоємці можуть виникнути в будь-який момент, пославшись на незнання про спадок, та заявити про свої права на власність.

Часто в таких випадках претенденти на квадратні метри вимагають від нового власника грошової компенсації. Також і суд може зобов’язати вас викупити частку новоспеченого спадкоємця.

Тобто, нова квартира обійдеться вам дорожче, ніж ви планували під час оформлення угоди.

• Як не потрапити на гачок аферистів?

Знову ж таки, найкраще купувати квартиру, отриману в спадок, разом із досвідченим юристом та укладати угоду лише після оформлення свідоцтва про право на спадщину.

Також у документах мають бути зазначені вартість житла, строки покупки і звільнення квартири та обов'язково терміни, в які попередні мешканці мають виписатися з помешкання. А щоб уникнути проблеми несподіваних спадкоємців, продавець квартири має підписати документ, що владнає будь-які спірні моменти своїми силами. Так ви вбережете себе від моральних та фінансових ризиків.

Підсумовуючи, наголошу, що при покупці будь-якого типу житла найважливіше - зробити ретельну підготовчу роботу та перевірити всю інформацію про забудовника, продавця та про сам об’єкт нерухомості. Якісь дані ви можете знайти та проаналізувати самотужки, однак найкраще - заручитися підтримкою фахових юристів, які звернуть увагу на кожну деталь та убезпечать вас від можливих негараздів після покупки.