Куда вложить деньги? Инвестиции в недвижимость — на четвертом месте в рейтинге Контрактов

Инвестиции в недвижимость — на четвертом месте в рейтинге Контрактов. В 2007 году цены на квартиры в крупных украинских городах в среднем выросли на 20-25%. Квадратные метры в Донецке подорожали на 38%, в Харькове — на 33%, Днепропетровске — на 25%. Столичные квартиры выросли в цене лишь на 15-16%, не превысив даже уровень инфляции-2007 (16,6% за год). Цены на вторичную недвижимость в Одессе, Луганске и вовсе снизились на 24% и 7% соответственно.

В 2008-м риэлторы рекомендуют вкладывать в недооцененную недвижимость — в Полтаве, Сумах, Кировограде. Осенью 2007-го (после летней стагнации на рынке) именно в этих городах наблюдался наибольший рост цен — в среднем на 35%. При этом обвала цен на рынке недвижимости не предвидится: на фоне дефицита жилья квартиры в областных центрах продолжат дорожать — в среднем на 15-20% в год.

Прогноз

Жилье в городах-миллионниках, дорожавшее в 2005-2006 гг. бешеными темпами, утрачивает свою инвестиционную привлекательность. Эксперты советуют вкладывать в квартиры в небольших городах, где цены на квартиры росли меньшими темпами — Полтава, Сумы, Кировоград и т. д.

С января по сентябрь 2007-го стоимость жилья в Полтаве практически не менялась. Местные риэлторы объясняли тенденцию отложенным спросом — покупатели ожидали падения цен. Однако обвала не произошло, на рынке возобновилась активность. За пять месяцев (с сентября 2007 по январь 2008-го) стоимость квартир в Полтаве выросла на 35%. В 2008 году жилье на полтавском вторичном рынке подорожает на 50%, считают аналитики.

Летом 2007-го предложение жилья на вторичном рынке в Сумах значительно превышало спрос. Однако в конце 2007 — начале 2008-го спрос на сумские квартиры резко увеличился. До этого потенциальные покупатели квадратных метров не проявляли интерес к вторичному рынку жилья, рассчитывая приобрести новые квартиры в строящихся домах. Однако местные застройщики сделали ставку на дорогое элитное жилье (сейчас в городе в разных стадиях готовности — 18 объектов-новостроев) — квартиры в таких домах оказались по карману единицам. В 2006 году в Сумах было построено и сдано в эксплуатацию всего два новых дома. Отсутствие доступного первичного жилья спровоцировало ажиотаж на вторичном рынке осенью 2007-го. В итоге цены на вторичном рынке Сум за год выросли на 47%, в 2008-м местные риэлторы ожидают 50%-й рост.

Недвижимость на вторичном рынке Кировограда в прошлом году подорожала на 43%. При этом в городе по-прежнему самые дешевые квартиры среди областных центров. Дефицит квадратных метров и небольшие объемы строительства жилья, по мнению кировоградских экспертов, будут толкать цены вверх и в 2008 году — на 35% по итогам года.

Главный риск инвестиций в недвижимость — возможный обвал цен на рынке жилья. Удешевление жилья или, по крайней мере, снижение темпов роста цен до 5-10% в год вполне возможно, если банки резко сократят объемы ипотечного кредитования. Сейчас в 80% сделках купли-продажи-мены жилой недвижимости используется кредит. В прошлом году Нацбанк внес изменения в Инструкцию о порядке регулирования деятельности банков в Украине, ужесточив требования к резервам финучреждений, специализирующихся на ипотечных кредитах. «С 13 февраля 2008 года долгосрочные операции банков (в т. ч. ипотечные кредиты сроком 25-30 лет. — Прим. Контрактов) должны быть обеспечены достаточной ресурсной базой (длинными депозитами или собственными средствами)», — объясняет финансовый эксперт Алеся Чемерис. По ее словам, «длинная» ипотека (сроком на 25-30 лет) может исчезнуть с рынка — срок кредитования уменьшится до 10-15 лет. Ставки могут вырасти на 0,5-2% в зависимости от валюты и банковского учреждения, считает эксперт.

Индивидуальные дома в пригороде Киева в 2007 году подорожали на 35-50%. По наблюдениям экспертов, домовладения в населенных пунктах вокруг столицы сейчас пользуются повышенным спросом. По сравнению с коттеджем в организованном поселке такой дом дешевле и при покупке, и в обслуживании. В 2007-м усредненный портрет выставленного на продажу домовладения вне коттеджного поселка выглядел так: общая площадь 144 кв. м, 2 этажа или один с мансардой, прилегающий участок — 13 соток. В январе 2008 года квадратный метр в таком домике стоил в среднем около $1600 (включая цену участка). Средняя стоимость квадратного метра коттеджа в организованном поселке выше на 40-50%. Однако «домик в деревне» обходится покупателям в 1,5-2 раза дешевле за счет меньших площадей: в городке площадь коттеджа даже экономкласса, как правило, составляет 150-250 кв. м. Впрочем, в 2008 году рост цен на индивидуальные дома снизится, по оценкам консалтинговой компании SV Development, до 8-25% по итогам года в зависимости от направления.