Огляд нерухомості у Києві 2023: як змінилися ціни у різних районах, основні тенденції

Вартість квартир на вторинному ринку нерухомості Києва, в умовах війни, продовжувала активно змінюватись. Торік було зафіксовано як зростання цін за квадратний метр житла, так і їхнє падіння.

Сайт ТСН.ua дізнавався, що зараз відбувається на ринку та чого очікувати вже найближчим часом.

Експерти зазначають, що вартість нерухомості та оренди квартир сталою не була – ціни змінювались цілий рік.

Що таке "сезонне" зростання ціни

"Вартість квартир на вторинному ринку формується від попиту – чим вище попит на житло, тим, відповідно, і збільшується вартість житла. Тут важливу роль, незважаючи на війну, відіграє сезонність, коли в певний період часу є достатньо великий попит на різні сегменти ринку, – розповідає сайту ТСН.ua Сергій Курганов, рієлтор-практик, гендиректор рієлторського об’єднання "Простор". – Традиційно, в січні, на ринку нерухомості – затишшя, особливо в першу декаду. Січень дуже "повільний" для ринку нерухомості. І тут немає значення, що в країні – пандемія, війна, чи загалом все добре. В січні багато свят, люди відпочивають. Лише в кінці місяця ринок починає активну роботу".

Поступово люди згадують, що їм потрібно щось купувати або продавати – вони виставляють свої об’єкти на ринок. І починаючи з кінця січня або з середи лютого – ціни на квартири поступово починають підніматися вгору.

"З середини лютого традиційно спостерігається коливання в ціні на квадратний метр, воно тримається у межах 5-10%. Така тенденція продовжиться до початку весни. А вже весною вектор попиту перемикається на заміську нерухомість. Відповідно, ціни на житло в місті зменшуються, а на приватні будинки починається попит, і відповідно, ріст цін. Все це триває до початку літа. Влітку ринок знову завмирає – як на вторинному житлової нерухомості, так і на ринку приватних будинків. Люди хочуть відпочивати, а не вирішувати питання з нерухомістю", – пояснює нам сезонність ринку Сергій Курганов.

Він додає, що влітку попит на квартири знижується, а з ним, відповідно і ціни. З початком вересня традиційно збільшується попит на комерційну нерухомість та квартири, вони виходять на перший план. Коливання в цінах при цьому незначні, але вони є. Зростання цін фіксується традиційно до кінця жовтня, а з листопада знову спостерігається невеличкий спад по вартості.

Як змінилась вартість одного «квадрату» житла

Як стверджують експерти, за рік вартість квадратного метру житла на вторинному ринку столиці зросла з 46 700 грн до 49 880 грн (у середньому +3 180 грн).

Ціни за «квадрат» житла у різних районах Києва:

Деснянський — 40 287 грн

Дарницький — 45 220 грн

Святошинський — 45 649 грн

Дніпровський — 47 067 грн

Подільський — 47 483 грн

Оболонський — 49 624 грн

Солом’янський — 50 651 грн

Шевченківський — 57 153 грн

Голосіївський — 57 646 грн

Печерський — 80 014 грн

Сергій Курганов погоджується, що на вторинному ринку нерухомості ціни за квадратний метр житла зросли.

"Існує методика по обґрунтуванню стартової ціни на нерухомість на вторинному ринку житла. Перед початком війни, за 2-3 дні, я робив аналітику по статистиці для клієнта. Зараз я порівняв ціни, які були у лютому 2022 і тепер. Можу сказати, що в доларовому еквіваленті ціни за «квадрат» залишилися майже на тому ж рівні. Але, враховуючи, що курс долара зріс майже вдвічі, то, відповідно, що у гривні квартири подорожчали – це факт. Наприклад, якщо трикімнатна квартира на Троєщині коштувала 100 тисяч доларів (2 млн 600 тис грн), то зараз ті ж 100 тисяч доларів, це вже 4 млн 100 тисяч гривень", – пояснює експерт.

Які квартири користуються попитом

В спальних районах Києва, де відсутнє метро, але є будинки, яким по 10-15 років – робочий діапазон вартості квадратного метра житла залишився на рівні 1000-1100 доларів.

"Але не будемо забувати, що на вторинному ринку є різні будинки. Якщо будівлі 40-50 років, то відповідно квадратний метр житла в ній може коштувати 800 доларів, а якщо це новий будинок і квартира з більшою площею та хорошим ремонтом, то вартість може сягати від 1300 до 1500 доларів за "квадрат", – пояснює Сергій Курганов.

Зараз найбільший попит в Києві на однокімнатні квартири, вони на першому місці серед підписаних угод купівлі-продажу. На другому місці – трикімнатні квартири. Найменші за популярністю двокімнатні квартири.

"Наприклад, в типових будинках на Троєщині, де досить багато трикімнатних квартир площею 70 квадратних метрів – вартість «квадрату» в середньому складає 850-900 доларів. Якщо ми будемо розглядати квартири більш сучасного планування та оздоблення, то така сама за площею квартира в сучасному будинку буде коштувати вже 1000-1100 доларів за "квадрат". В ще новіших будинках – квадратний метр буде ще дорожчим", – додає експерт.

Як шукати реальну вартість житла

Сергій Курганов радить не піддаватись загальному ажіотажу, коли на кожному кроці починають говорити про начебто здорожчання житла. Не варто одразу залізати в Інтернет та читати всі поспіль оголошення на відомих ресурсах.

"Тут варто не забувати, що оголошення в Інтернеті – це лише пропозиція. Люди просто дають рекламу, що у них є квартира і вони просять за неї, наприклад, 50 тисяч доларів, і не більше. Тут варто орієнтуватись на базу реальних ріелторських угод. Ця інформація є найбільш цінною для тих, хто хоче продати або придбати квартиру. Оцінювати вартість квартири по оголошеннях в Інтернеті – це неправильно. На жаль, аналітику у нас роблять за оголошеннями в Інтернеті, а не за статистичними даними рієлторів", – резюмує експерт.

Чого очікувати на ринку

Експерт зазначає, що ситуація на ринку нерухомості в Києві напряму залежить від ситуації на фронті. Якщо будуть успішні дії наших військових, то відповідно це надасть більшої динаміки ринку – як в оренді квартир так і купівлі-продажу, а відповідно негативний результат здатен зупинити ринок.

"Звичайно, що ми віримо в позитивний варіант розвитку подій. Ринок нерухомості навчився блискавично реагувати на обставини. Він максимально швидко підлаштовується під будь-які зовнішні чинники, цьому нас навчив коронавірус. Наприклад, 10 років тому ринок доволі повільно реагував на зовнішні фактори. Тепер все інакше. Можу сказати, що на початку пандемії ми адаптувалися під нові умови за 3-5 днів – почали готувати угоди про продаж квартир. А першу продали за 10 днів після початку локдауну", – згадує Сергій Курганов.

Квартири біля метро і заміські будинки

Експерт наголошує, що попитом в Києві і надалі будуть користуватися однокімнатні квартири, а також ті, що розташовані біля станцій столичного метро.

"На квартири біля метро завжди є попит. Правда, зараз стали менш популярні однокімнатні квартири на горішніх поверхах – відповідно через відключення електроенергії. Клієнти зупиняють свій вибір на нижніх поверхах, аби не довелося ходити пішки", – відзначає фахівець.

Також він зазначає, що на тлі частих відключень електроенергії люди надають перевагу заміським будинкам, а не квартирам в місті.

"На заміські будинки дуже різко піднявся попит попри те, що зараз зима. А взимку цей сегмент ринку раніше був абсолютно непопулярним – бо біля заміського будинку треба прибирати сніг, опалювати його, утримувати в порядку. Зараз все змінилося і спостерігається підвищений попит на таку нерухомість. За вартістю важко вивести якусь середню ціну. Наприклад, придатний для житття будинок з більш сучасними умовами, оздобленням, з наявністю твердопаливного котла, або іншого альтернативного джерела обігріву – камін, пічка, коштує в середньому 20-25 тисяч гривен. Це будинок середнього статусу площею  100 "квадратів", якому від 5 до 15 років. Залежно від стану будинку, наповнення та місця розташуванням його вартість може сягати до 7 тисяч доларів на місяць. Але люди, які втомилися від регулярних відключень електроенергії в Києві, купують таку нерухомість. І попит на неї не зменшується вже третій місяць", – розповідає Сергій Курганов.

Нагадаємо, що в Києві знову впали ціни на оренду квартир. До того ж це не пов'язано з попитом, головний фактор, – неспокійна ситуація в країні та періодичні обстріли столиці від початку 2023 року.