Скільки доведеться платити за квартиру за програмою «єОселя»

Чи легко оформити пільгову іпотеку та скільки вона коштує на практиці, в колонці для delo.ua розповів маркетинг директор ЛУН Денис Суділковський. «Мінфін» публікує ключові тези.

Для нових категорій річний відсоток зріс до 7% (для пільгових категорій був і залишається 3%), але фінансово це все ще залишається найвигіднішим варіантом кредиту, особливо з урахуванням очікуваної інфляції на рівні 10%.

Попри хоч і спокусливу пропозицію, програма все ще не означає, що кожен може обрати собі омріяне житло, навіть якщо підходити до цього питання невибагливо.

Обмеження за віком — будинок не старше 3 років

Для попередньої групи було і залишається обмеження у 10 років будинку, а для розширеної програми цей термін скоротили до 3. Це все житло у нових будинках із вищою вартістю квадратного метра, порівнюючи з будинками, збудованими з 2013-го. Додайте до цього і вищу вартість свіжого ремонту.

Та й квартир таких на ринку небагато. Згідно з даними аналітиків ЛУН, у Києві з усіх квартир вторинного ринку, виставлених на продаж, під вік 3 роки потрапляє 7%. У Львові — лише 2%. В Одесі — крихітних 0,4%.

Відчутна частка таких квартир продається без ремонту, що передбачає додаткові інвестиції в ультрабюджетних варіантах від 20% вартості квартири, що суттєво впливає на необхідні початкові кошти.

Купівля первинки лише для акредитованих об'єктів

Здається, якщо купувати квартиру без ремонту, то можна розглянути варіанти від забудовників. Метр ще дешевше, добудують скоро, є з чого обрати.

Але не будь-який забудовник може продати за цією програмою. Об'єкт має пройти акредитацію, а також банк, що надає кредит, окремо має схвалити ваш вибір, перевіривши забудовника самостійно.

За даними ЛУН, у Києві на сьогодні є продажі у 179 житлових комплексах і лише в 33 із них діє програма «єОселя». Львів — тільки 10 зі 127. Одеса — 6 із 79.

Продавці не дуже раді «єОселі»

Для продавця вторинки продаж через «єОселю» теж накладає певні додаткові незручності.

По-перше, кошти в гривні на банківський рахунок. Все ж традиційно квартири в Україні продаються за готівкові долари й отримати «мільйон на картку» — для багатьох це дуже незвична історія.

По-друге, обмеження на зняття готівки. Той самий мільйон із рахунку можна знімати лише по 100 тис. грн на день через поточні банківські обмеження. Ходити до відділення, як на роботу, декілька тижнів кожного дня, щоб все вивести у звичні паперові купюри, — сумнівна пропозиція для деяких продавців.

По-третє, валютні ризики. Так, наразі курс офіційний незмінний і не сильно відрізняється від готівкового, але травматичний попередній досвід, коли гривня відчутно втрачала в ціні за день, породжує страх: чи не станеться чогось надзвичайного саме в момент, коли буде бажання перевести кошти у стабільну валюту?

Правильно розрахована сума кредиту

Якщо щомісяця 20 років сплачувати по 10 тис. грн у банк, то це вийде 2,4 млн грн, із яких треба відняти 7%, і на цю суму підбирати собі квартиру, вірно? — Ні, не вірно. 7% річних означає, що за 20 років за ануїтетним кредитом приблизно половина виплачених коштів піде на погашення складних відсотків.

А реальна відсоткова ставка містить в собі ще платежі зі страхування житла (0,5%) та позичальника (ще 0,5%) і трохи банківських комісій. Так, у Приватбанку, згідно з офіційними даними, 7% вже перетвориться на 9,56% річних у гривні. Забігаючи наперед, це все одно дуже й дуже привабливі умови кредитування.

З усім тим, при щомісячному платежі в 10 тис. грн на 20 років, банк видасть кредит на 1,28 млн грн, а не 2,4 млн суми загальних виплат.

Для середньостатистичної двокімнатної квартири на вторинці місячний платіж при ставці 7% становитиме орієнтовно:

• · Київ — 27 тис. грн;
• · Львів — 23 тис. грн;
• · Одеса — 17 тис. грн.

Такий місячний платіж лише на 30−60% більший за розмір середньої місячної плати за орендою двокімнатної квартири в цих містах, що є дуже привабливими умовами.

Черга на «єОселю»

Зрештою, все впирається в гроші, яких не вистачить на всіх. «єОселя» існує з осені 2022 року і за цей час було видано приблизно 2 тис. кредитів при майже 50 тис. заявок. За словами Укрфінжитла, коштів є ще на 5−6 тис. квартир до кінця року, що не покриє навіть 20% від усіх заявок на поточний момент. Із розширенням програми очікується наплив нових заявок, то ж охочі — ставайте в чергу раніше за інших. Черга буде довгою, коли і яким чином держава знайде бюджетування на всіх, поки що невідомо.