Київський метр: економіка падає, а ціни зростають. Що не так із вартістю новобудов у столиці?

Минулого року ціна квадратного метра на первинному ринку Києва зросла на 4% (у доларах, за офіційним курсом НБУ, дані Lun.ua). Зростання цін суттєво уповільнилося в порівнянні з 2021 роком (тоді квадратний метр подорожчав на 30%), проте є досить значним для столиці країни, у якій триває повномасштабна війна. Пише forbes.ua.

Зростання цін зафіксовано і в передмісті: 3% проти 28% у 2021 році. Ринок нерухомості залишається доларизованим, прив’язку до обмінного курсу часто прописують у договорах, тому в подальшому ціни й динаміку наведено в доларовому еквіваленті.

Для порівняння: у Варшаві, куди переїхала значна частина українських переселенців, станом на жовтень 2022-го ціни на первинному ринку знизилися на 8% рік до року (у доларовому еквіваленті, у злотих зросли на 13%, дані NBP).

Динаміка вторинного ринку є більш адекватною. Ціна квадратного метру в Києві в 2022-му знизилась на 10% після зростання на 15% роком раніше, свідчать дані address.ua. Зниження цін відбулося в умовах зниження попиту. Звіти нотаріусів за 2022 рік Мінюст ще не оприлюднив, а саме ця статистика показує кількість угод на вторинному ринку нерухомості. Проте з даних за ІІІ квартал 2022-го бачимо значне падіння кількості угод.

Загалом по Україні кількість угод із купівлі-продажу квартир та житлових будинків у ІІІ кварталі знизилася втричі в порівнянні з аналогічним періодом 2021-го і становила близько 53 000. Тоді як у 2021 році кількість угод тільки в Києві була майже 41 787.

Мінливий попит

Як пояснити зростання цін в умовах війни? За версією забудовників та рієлторів, житло дорожчає і буде дорожчати, оскільки попит зростає через руйнування житлового фонду по всій Україні, тоді як нова пропозиція скорочується.

Розглянемо дані по Києву детальніше. За даними Lun, кількість новобудов у продажу за рік скоротилася з 216 до 182. Державна служба статистики наводить дані, що в січні–вересні 2022-го площа введеного в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках у Києві зросла на 12% у порівнянні з аналогічним періодом 2020 року (дані за 2021-й відсутні, що свого часу й посприяло маніпуляціям про дефіцит новобудов).

Наведені дані спростовують версію про нестачу пропозиції житла в Києві. Зруйнованих багатоквартирних будинків у столиці не більше двох десятків, ще до трьох сотень зазнали різного ступеня ушкодження, у продажі 182 новобудови, введено в експлуатацію значні площі.

Що стосується попиту – ця тема є предметом ще більших спекуляцій, оскільки статистики угод на первинному ринку ніколи не існувало. Україна залишається чи не єдиною країною в Європі, де ніхто централізовано не збирає і не оприлюднює дані про кількість угод на придбання житла в новобудовах. І заяви гравців ринку про попит є оціночними й суб’єктивними. До того ж до війни близько половини угод на ринку житла Києва були інвестиційними, що означає значну відкладену пропозицію при зменшенні цього виду попиту.

Сказати – не продати

Як мешканка відносно нового мікрорайону бачила, як забудовник створював видимість попиту в хороші часи – переоформлював квартири на пов’язані компанії. Така ситуація була розповсюдженою на ринку. Таким чином можна було показати високу частку розпроданого житла й розповідати про ажіотаж із боку покупців.

Феномен зростання цін може мати декларативний характер і не відображати тенденції попиту й пропозицію. В Україні збирають і оприлюднюють ціни оголошень, а не угод. А заявити в оголошенні вартість і продати за нею – різні речі. На тому ж Lun бачимо новини про знижки в столичних новобудовах від 2% до 23%, що означає, що за цінами реальних угод цінова динаміка може бути іншою.

Можливо, в умовах воєнного хаосу забудовники просто тримають номінальні ціни, аби не допустити сигналу про зміну тренду на ринку. Якщо інвестори новобудов попередніх років відчують цю зміну, може розпочатися панічний розпродаж, і тоді вже традиційну для ринку інвестиційну ідею «все буде тільки дорожчати» продавати буде важче. Окрім того, в умовах подорожчання будівельних матеріалів забудовники Києва й передмістя хочуть зберігати рентабельність, тож і створюють видимість жвавого попиту й позитивної цінової динаміки в очікуванні закінчення війни й відбудови.

Про те, що «заявлені ціни хаотичні та мало підкріплені ринковими чинниками», заявив і Національний банк у Звіті про фінансову стабільність за грудень 2022.

З огляду на статистику порталу Lun, попит міг переміститися з Києва в обласні центри на Західній Україні. Рекордне зростання цін на новобудови зафіксоване у Львові та Ужгороді (37% та 47% у доларовому еквіваленті). Що стосується платоспроможних переселенців, то логічніше купувати житло на заході, ніж, приміром, у передмісті Києва зі значними «шрамами» від бойових дій і регулярними вимкненнями світла після обстрілів.

Динаміка цін у західних регіонах співвідноситься з міграційними потоками й релокаціями. Хоча заявлені ціни можуть бути так само далекими від дійсності. Схоже, що у Львові ще до закінчення війни почала формуватися цінова бульбашка: середня ціна зросла на 37% і майже зрівнялася зі столичною.

Одне із пріоритетних завдань влади на цей рік – підвищення прозорості ринку нерухомості. Повернення статистики кількості збудованих квартир у Києві та інших містах, призначення відповідального органу за збір даних про продажі на первинному ринку (теоретично Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» має цьому сприяти).

Що особливо важливо в контексті амбітних планів з розвитку пільгової іпотеки? Якщо держава хоче сприяти забезпеченню житлом військовослужбовців, то має навести лад зі статистикою. Щоб кредитне житло купували за зрозумілими, ринково обґрунтованими цінами. Покупцям житла для проживання варто ретельно оцінювати ризики та не боятися торгуватися щодо знижок. Наразі немає жодних доказів, що попит перевищує пропозицію.