Ціни на столичну нерухомість цієї осені: скільки коштує купити і орендувати за районами

Осінь та весна — традиційно найкращі періоди для ринку нерухомості. У цей час суттєво зростав попит і ціни.

Чи зберігся цей тренд під час війни, де у Києві найдорожчі і найдешевші «квадрати», та як визначити справедливу вартість для житла, дізнавався «Мінфін».

Інвесторів побільшало, власники не поспішають продавати

За даними Мін'юсту, минулого року ринок скоротився втричі: 100 тис. угод проти 300 тис., укладених у 2021 році. Офіційних даних за цей рік ще немає, але, за словами рієлторів, угод точно вже більше, ніж за весь 2022-ий.

Факторів, які працюють на відновлення ринку, декілька. Серед основних — психологічний. Люди призвичаїлися жити в умовах війни, великі надії покладають на ППО, знають, що робити у випадку блекаутів, а тому не бояться купувати житло.

Наступний чинник — державні програми доступного житла. Насамперед, це іпотека під пільгові 3 або 7%. Великих масштабів вона ще не набула, але також розширює платоспроможний попит. Надії на пожвавлення учасники ринку покладають на програми компенсацій за знищене житло.

Ще один важливий момент — на ринок повертаються інвестори, які купують квартири для того, щоб потім здавати їх в оренду.

«Українці обмежені у фінансових інструментах. Зараз вибір, фактично, між депозитами та нерухомістю. До банків великої довіри у населення немає, а тому вони вважають за краще вкладати у нерухомість», — каже Юрій Піта, президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України.

Як і раніше, найпопулярнішими залишаються одно- та двокімнатні квартири у хороших локаціях, із ремонтом. У цьому сегменті відчувається навіть певний дефіцит. Адже пропозиції такої нерухомості на ринку не так вже й багато.

Взагалі, за словами Юрія Піти, власники пригальмували й не поспішають продавати свої «квадрати». Можливо, вони чекають кращих цін, а можливо, не мають планів, куди витрачати гроші, а тому залишають майно у своїй власності.

Як змінилися ціни

З початку року вартість квадратного метра столичного житла на первинному та вторинному ринку вела себе по-різному. Ціни на нове житло, після різкого стрибка у 2022-му в середньому на 40% (у гривневому еквіваленті), стабілізувалися й навіть дещо знизилися. Так, за даними ЛУН, у новий рік «первинка» увійшла з середньою ціною 48 300 грн/кв м, а у вересні подешевшала до 47 400 грн/кв м.

Трохи інша ситуація на «вторинці» — тут житло, навпаки, додало у ціні. Згідно даних порталу M2bomber, за шість місяців року квартири на «вторинці» подорожчали в середньому з 49,9 тис. грн до 52,5 тис. грн за кв м. Причому майже на 900 грн тільки за останній місяць.

Вартість житла у Києві дуже залежить від району. Найдорожче обійдеться квартира у Печерському районі. Тут середня вартість квадратного метра становить понад 85,7 тис. грн ($2,3 тис). За однокімнатну доведеться в середньому викласти понад 4,7 млн грн ($128 тис.), за двокімнатну — майже 6,9 млн грн ($185 тис.).

Бюджетніше житло можна знайти у Деснянському районі столиці, де квадратний метр в середньому коштує 30 725 грн ($833), а «однушка» обійдеться у близько 1,55 млн грн ($41,6 тис.), «двушка» — 2,12 млн грн ($57 тис).

Ціни на вторинне житло у різних районах Києва:

Район Києва	Середня вартість кв м (за даними M2bomber), $	Середня вартість 1-кімнатної квартири (за даними ЛУН), $	Середня вартість 2-кімнатної квартири (за даними ЛУН), $
Деснянський	833	41 600	57 000
Дарницький	976	59 000	90 000
Святошинський	1 051	44 000	68 200
Дніпровський	1 012	59 900	79 000
Подільський	1 385	58 000	81 000
Оболонський	1 136	53 000	78 500
Солом’янський	980	54 500	75 000
Шевченківський	1 338	75 000	130 000
Голосіївський	1288	65 000	100 000
Печерський	2 325	128 000	185 000

Експерти кажуть, що на ринку нерухомості змінилися цінові орієнтири.

«Якщо до війни ціни на нерухомість визначав первинний ринок, а за ним підтягувався вторинний, то тепер — навпаки. Девелоперам доводиться конкурувати з квадратними метрами на „вторинці“. Причина — більші обсяги житла на вторинному ринку, а також впевненість власників вторинної нерухомості у можливості будь-коли її продати», — констатував Андрій Вавриш, засновник SAGA Development.

Орендатори хочуть нове житло з хорошим ремонтом

Фактор сезонності цього разу мало вплинув на продажну ціну нерухомості, а ось орендні ставки пішли вгору.

Пік вартості оренди в Києві, за словами Андрія Міми, припав на початок 2022 року — тоді однокімнатну квартиру здавали майже за $500. Після вторгнення ціна впала приблизно вдвічі — у валюті до $250, а в гривні — до 8−9 тис. Приблизно на такому ж рівні ціна протрималася увесь 2022 рік, і тільки з літа цього року почала поволі зростати.

Зараз у Києві оренда 1-кімнатних квартир збільшилася в середньому до 12,9 тис. грн, 2-кімнатних — до 16 тис. грн. Найдешевше зняти квартиру можна у Деснянському районі: 7 тис. грн коштує «однушка», 9 тис. грн — «двушка». Найдорожчою залишається нерухомість на Печерську: 27 тис. грн — 1-кімнатна і 34,7 тис. грн — 2-кімнатна.

Що цікаво — зріс попит на оренду дорожчого, нового житла, з хорошим ремонтом, меблями та усіма зручностями: холодильник, бойлер, пральна машина тощо. Раніше, як зауважив Юрій Піта, такі квартири було важче здати, зважаючи на їхню вищу вартість. Тепер вони користуються популярністю, особливо серед студентів, які, окрім навчання, мають ще й роботу.

Вартість оренди житла за районами Києва

Район Києва	Середня вартість 1-кімнатної квартири	Середня вартість 2-кімнатної квартири	Середня вартість 3-кімнатної квартири
Деснянський	7 000	9 000	10 500
Дарницький	12 000	15 000	19 000
Святошинський	10 000	12 000	16 000
Дніпровський	10 500	11 000	21 500
Подільський	12 000	15 500	23 600
Оболонський	11 000	16 000	23 900
Солом’янський	13 000	15 000	20 000
Шевченківський	17 000	25 000	38 600
Голосіївський	15 000	22 000	30 800
Печерський	27 000	34 700	57 800

Джерело: за даними ЛУН

Як визначити реальну вартість житла

У встановленні вартості квадратного метра досі не знайдено спільного знаменника. Продавці хочуть продати якнайдорожче, а покупці, звісно, — купити дешевше. Відштовхуватися від даних майданчиків для оголошень про купівлю-продаж не завжди є сенс. Адже заявлена ціна і та, за яку реально відбулася угода, можуть дуже відрізнятися.

«Ціни на „однушки“ у Києві після просідання встановилися на рівні $60 тис. Але, якщо проаналізувати оголошення, за якими квартири продані, то бачимо, що купують житло вартістю $40 тис., — те, що за $60 тис. не розходиться», — поділився спостереженнями Андрій Міма, співзасновник компанії ЛУН.

У визначенні вартості квартири Ерік Найман, керуючий партнер інвестиційної компанії HUG'S, практикуючий трейдер, пропонує прив’язуватися до вартості оренди.

«Я орієнтуюся на суму від 5% річних. Якщо оренда дає дохід менше, отже, це завищена ціна квартири. Якщо виходить більше, скажімо, 10% річних, отже, це занижена ціна», — пояснив експерт.

Тобто, якщо місячна оренда квартири коштує 10 тис. грн, то справедлива вартість такого житла становить 2,4 млн грн. (10000×12:5% = 2 400 000 грн, або близько $65 тис.)

Чи дорожчатиме столична нерухомість

Експерти кажуть, якщо відштовхуватися від нинішньої ситуації, то якихось вагомих підстав для збільшення вартості житла немає.

«Курс долара стабільний, інфляція пригальмувала, ВВП зростає — інакше кажучи, все говорить про те, що, загалом, на ринку нерухомості буде така ось стабільність. Зростання можливе, але воно не буде якимось значним. У межах 5%, не більше», — прогнозує Юрій Піта.

Що стосується цін на оренду, то, за очікуваннями експерта, з другої половини жовтня зростання ставок зупиниться і зафіксується на такому рівні, найімовірніше, аж до весни.