Как забрать деньги у застройщика, затянувшего со строительством дома

Строители, конечно, практики, но иногда увлекаются теориями. Одна из них — теория вероятности сдачи жилья в срок или относительности завершения строительства. Вкратце ее смысл заключается в том, что сумма денег, полученная от потенциального владельца жилья, не влияет на дату завершения работ. И хотя теория не доказана, опровергнуть ее еще никому не удавалось. Зато в ваших силах противопоставить ей практику возврата денег, особенно если уже полгода теоретически живете в новенькой квартире.

По материалам "Личного счета"

Легкая теория

Суд пришел к выводу, что они случайно наткнулись на ногу потерпевшего.

Дабы заранее обезопасить себя от участия в долгострое, покупать жилье лучше, став пайщиком Фонда финансирования строительства (ФФС) или Фонда операций с недвижимостью (ФОН). Преимущество фондов в том, что помимо застройщика в процесс вовлечен управляющий. Контроль над строительством попадает в руки банка, гарантирующего выполнение всех обязательств. Но не все так просто. «Механизмы гарантий для инвестора предусмотрены законом, но они могут быть реализованы исключительно банком по отношению к застройщику, а не вкладчиком по отношению к банку и застройщику», — считает Александр Бородкин, юрист адвокатского объединения «Юридическая фирма «Василь Кисиль и Партнеры».

Став пайщиком ФФС или ФОН и получив справку о закрепленной квартире, вам ничего не остается, как ждать, пока не построят дом. Если застройщик явно не спешит сдавать дом и становится очевидным, что в срок он не поспеет, забрать деньги до даты Х, указанной в договоре, невозможно. Секрет в том, что вы сотрудничаете с банком. А банкиры не обещают продать квартиру в назначенный день. Конечно, банк может повлиять на застройщика, вплоть до передачи строительства другой строительной организации. Но смена компании — привилегия банка, а не ваша. Теоретически вы можете обязать банк «взбодрить» застройщика через суд. На практике таких ситуаций пока не было.

Тяжелая практика

Обычно, когда заходит разговор о возврате денег, отношения со строителями сразу же переходят из теоретической плоскости в практическую. Первым делом они проверят вашу психологическую устойчивость, предложив подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи дома. Прежде чем вы успеете в грубой форме упрекнуть строителей в умственной неполноценности, вам расскажут о тяготах и лишениях при возведении жилья — высокий травматизм, нехватка рабочей силы, круглосуточно вкалывающей на объекте на ваше же благо вне зависимости от погодных условий, неверность слова подрядчиков и так далее. Если слезу выдавить не удалось, то такому черствому и прагматичному инвестору, как вы, предложат бесплатно взять еще один-два метра теоретически жилой площади. Ваш отказ, мотивированный тем, что лучше деньги отдать конкуренту на соседней улице — повод для начала боевых действий. И драться придется не по пунктам договора о ценных бумагах-облигациях или с ФФС. Сегодня остаются в силе подписанные некогда договора о долевом или паевом участии, о совместной деятельности, которые расцениваются в качестве инвестиционных. Как известно, закон обратной силы не имеет. И драка будет не по правилам — правила игры на строительном рынке остаются не такими ясными и четкими, как на бумаге.

Бросив белую перчатку застройщику, придется еще раз перечитать договор. В нем наверняка отыщется пункт, что в случае невыполнения сторонами своих обязательств отношения можно разорвать. Но наиболее оптимальный вариант — признать договор недействительным (что не значит «разорвать договор»). «Если договор признан недействительным, вам должны вернуть деньги, — комментирует юрист Олег Шмагайло, — при этом вы теряете все права на данный объект». Одержать победу при первой же встрече — подарок судьбы. Серьезным и продуктивным будет разговор без посредников (должностных лиц компании), а именно — с тем наиболее ответственным лицом, чья подпись скрепила договор,
т. е. генеральным директором. Подавая застройщику заявление о желании расторгнуть договор, важно дать понять, насколько вы серьезный противник. Потому как действительно разгоревшийся конфликт может выстроить большую очередь вкладчиков, а вряд ли компания сможет вернуть деньги всем сразу. К тому же, каждый застройщик, стараясь сохранить незапятнанную репутацию, тут же бьет себя в грудь и клянется отдать ваши денежки. Но расслабляться не стоит — однажды вы ему уже поверили.

Во всех договорах есть фраза о возвращении денег в течение нескольких месяцев. Практика доказывает: если объект превращается в проблемный долгострой, то нет гарантии, что деньги в течение двух-трех месяцев будут выплачены. За этот срок компания может исчезнуть или обанкротиться. Олег Шмагайло рекомендует настоять на конкретных сроках получения денег, и чем меньше срок — тем лучше.

Досудебное решение проблемы выгодно многим застройщикам. Пока ситуацией не заинтересовались в разных органах и инстанциях, компания имеет шанс остаться «белой и пушистой», а вы — со своим первоначальным взносом. Как правило, о штрафных санкциях, компенсации вашего морального ущерба и виртуальной разницы в цене квадратного метра, который уже в несколько раз подорожал, речь не идет. Хотя, выдерживая все буквы закона, моральный ущерб можно компенсировать 10-50 тысячами гривен.

На войне, как на войне

Холодная война не может длиться долго (не более одной-двух недель). Либо она закончится и вы получите свои уже несколько обесцененные деньги, либо перерастет в настоящую борьбу с монстром. О его убойной силе можно только догадываться. Противостоять умнику-вкладчику нелегко. Мудрое решение — вооружиться знаниями и возможностями грамотного юриста и начинать контрнаступление сразу по всем фронтам, т. е. через все соответствующие органы. Первая атака — подать в суд иск с перечисленными штрафными санкциями (или пеней) согласно договору, и указанием размера морального ущерба. Ущерб можно оценивать в 50 тыс. грн, но просить можно в два раза больше (все равно переполовинят). Не будут лишними документы от медиков, которые поправляли ваше пошатнувшееся в связи с переживаниями здоровье. Пока у суда дойдут руки до вашего иска, может пройти пара-тройка недель. Времени у вражеской стороны предостаточно, чтобы найти способ (и средства) уйти от ответственности.

Потребуется поддержка с левого и правого флангов фронта документов — ответы на ваши жалобы райотдела милиции (района, в котором ведется строительство объекта) и прокуратуры. Подкрепление искать следует в Государственной комиссии по регулированию рынка финансовых услуг. Удар большой силы могут нанести из Комитета по защите прав потребителей. Кстати, эти бойцы помогут сэкономить $300 госпошлины, которую вам уже не придется платить. Взяв врага в кольцо, можно ждать решительных действий суда по наложению ареста на активы компании застройщика. И усилить атаку бомбардировкой силами налоговиков. Такая стратегия стоит немалых усилий и финансовых затрат: придется платить не только за услуги юристу, но и за техническую организацию процессов в инстанциях. Но и потери противника, переносящего разные проверки, будут немалыми. Суды могут затянуться до тех пор, пока у одной из сторон не иссякнут ресурсы.

В большинстве случаев застройщики стараются затянуть решение вопроса, но все же, уверившись в вашей неотступности и желая оставаться в поле действий, предлагают мировую.

Тактика выбивания денег

• Подать заявление о желании признать договор недействительным в правление компании-застройщика

•    Добиться аудиенции у генерального директора компании-застройщика для решения вопроса
•    Подать иск в суд с указанием всех штрафных санкций согласно подписанному с застройщиком договору
и размеру морального ущерба
•    Подать жалобу на застройщика в Комитет по защите прав потребителей
•    Подать жалобу в районное отделение милиции
(по адресу прописки новостройки)
•    Подать жалобу в прокуратуру
•    Подать жалобу в налоговую инспекцию