Звезда Рината. Отельный бизнес

По материалам еженедельника "КОНТРАКТЫ"

Группа «УкрСиб» во главе с Александром Ярославским намерена инвестировать в спортивный комплекс «Металлист-Сити» с пятизвездочным отелем. На деньги экс-собственника банка «Форум» Леонида Юрушева в Киеве построят гостиницу InterСontinental. Акционер инвестиционно-девелоперской группы «XXI век» Лев Парцхаладзе договорился с французской компанией Accor Group о строительстве в Киеве гостиниц Sofitel.

Среди украинских миллиардеров первым в гостиничный бизнес начал вкладывать Ринат Ахметов. Еще в 2002 году группа «СКМ» открыла пятизвездочный отель в Донецке «Донбасс Палас». Через четыре года донецкая группа вышла на киевский рынок, открыв отель класса люкс «Опера».

Украинский гостиничный рынок оживился после победы Украины и Польши в тендере на право проведения Евро-2012. По оценкам Андрея Миргородского, члена совета директоров компании «XXI век», до 2012 года в украинские четырех- и пятизвездочные гостиницы инвестируют $300 млн.

По словам консультанта департамента гостиничной недвижимости консалтинговой компании Koba International Real Estate Consulting Андрея Визерского, в ближайшие 5 лет в Киеве появятся 35 новых гостиниц, каждая на 100-250 номеров.

Пока же украинской столице катастрофически не хватает гостиничного фонда. По оценкам компании «Конкорд Девелопмент», в столице работает около двух десятков больших и 60 малых отелей. Общее количество номеров — 8,7 тыс. Ежегодно услугами столичных отелей пользуются примерно миллион приезжих, треть из них — иностранцы. По европейским нормативам в Киеве должно быть не менее 20 тыс. гостиничных мест. По количеству номеров на душу населения украинская столица отстает от Москвы в 2 раза, от Парижа — в 6 раз.

«Инвесторы осваивают прежде всего те рынки, которые приносят быструю прибыль при сравнительно небольших капиталовложениях, то есть коммерческую и жилую недвижимость. Гостиничный бизнес — удовольствие дорогое», — говорит генеральный директор компании «Конкорд Девелопмент» Валерий Кирилко. По словам менеджера, отельный бизнес требует больших затрат на этапе строительства объекта и его продвижения на рынке, особенно если речь идет о четырех-, пятизвездочных отелях. Окупаются такие инвестиции значительно дольше, чем жилая и офисная недвижимости.

Средняя смета семиэтажного 4-звездочного отеля в центре Киева составляет около $50 млн, 5-звездочной гостиницы — от $60 млн. Один номер в четырех-, пятизвездочной гостинице обходится инвестору в $150-200 тыс.: стоимость 1 кв. м на этапе строительно-монтажных работ равна $600-700, затраты на отделку превышают $600 за квадрат, еще $15-25 тыс. — мебель и оборудование. При этом отели такого класса окупаются не раньше чем через 10 лет. Вернуть инвестиции в небольшой отель стоимостью $20 млн можно через 5-7 лет.

В мире гостиничное дело считается высокодоходным бизнесом. Самые прибыльные гостиницы расположены в Лондоне. Доходность номера лондонской гостиницы достигает EUR166,63 при средней стоимости проживания в отеле — EUR205,30 и заполняемости гостиницы — 81,7%, подсчитали аудиторская фирма KPMG и консалтинговая компания The Bench. На втором месте — Москва, где доходность номера — EUR161,79 (рост за год — 15,1%). Тройку лидеров замыкает Дубаи с показателем в EUR156,03.

Гостиницы Киева менее доходны, но ненамного. По подсчетам генерального директора управляющей компании Premier International Ирины Седлецкой, рентабельность четырех-, пятизвездочных гостиниц столицы превышает 40%. Дорогие киевские отели загружены в среднем на 60-70%. «В сезон приходится делиться клиентами», — признаются киевские отельеры.

Дефицит гостиниц позволяет операторам и инвесторам получать сверхприбыли за счет высоких расценок на проживание. К примеру, номер Radisson SAS, который в Европе стоит EUR100, в Киеве продают за EUR330. Такую цену отель может держать, пока в столице не появится еще как минимум 10 четырех-, пятизвездочных отелей. Инвестаналитики прогнозируют, что эта ниша в Киеве заполнится не ранее чем через 5 лет.

Инвесторы не спешат
вкладывать в гостиничный бизнес

В Европе отели класса люкс высокорентабельные даже при загрузке 30-50% и более низких расценках, чем в Киеве (EUR180-220 за номер в сутки). «За рубежом гостиницы от размещения клиентов получают только 15% прибыли. Основные заработки им приносят дополнительные услуги — ресторан, салон красоты и пр.», — рассказывает Валерий Кирилко.

Впрочем, украинский отельный бизнес в целом не может похвастаться высокими финпоказателями. Доходность гостиниц всех классов в среднем по Украине составляет 12-15%. Успешность дорогих киевских отелей — исключение из правила.

Отечественным бизнес-группам не хватает опыта в реализации гостиничных проектов, поэтому в партнеры приглашают международных сетевых операторов. «Украинским инвесторам такое сотрудничество выгодно. Вместе с раскрученным брендом они получают клиентов, лояльных торговой марке», — говорит генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank Ярослава Чапко.

Партнерство с украинскими бизнесменами выгодно и гостиничным сетям. На Западе на согласование проекта строительства отеля уходит максимум два-три месяца. В Украине получение всех разрешений может затянуться на 1-2 года. После неоднократных попыток самостоятельно бороться с бюрократическими проволочками, связанными в первую очередь с выделением земельных участков, международные сети решили открывать отели вместе с украинскими компаниями.

У собственников международных гостиничных брендов есть два источника дохода: управление чужими/своими отелями и продажа франшиз. Тенденция рынка: владельцы сетей постепенно избавляются от своих отелей. К примеру, в 2006 году Accor Group, владелец ТМ Sofitel, была собственником 50% отелей сети.

К 2009 году группе будет принадлежать только 30%. Распродажу своих гостиниц устроил InterContinental. Сейчас группе принадлежит всего 25 отелей, а в управлении находится 512 объектов. Еще 3,2 тыс. отелей работает по франшизе оператора. Таким образом международные гостиничные операторы продолжают увеличивать свои доходы, но уже при минимальных капитальных инвестициях.

По условиям договора франчайзинга владелец гостиницы покупает право на использование бренда сети и ее технологий. Ему приходится платить вступительный взнос, роялти, а также процент с каждого номера, забронированного через центральный отдел продаж сетевого оператора. По данным консалтинговой компании HVS International, использование гостиничных брендов Best Western, Comfort Inn, Hampton Inn, Holiday Inn, Ramada обходится собственнику отеля в 3-11% от дохода с номера.

К примеру, первоначальный взнос за пользование маркой Hilton составляет $85 тыс. за 275 номеров плюс доплата за остальные — $300 за номер. Ежемесячное роялти составляет 5% от выручки отеля. Чтобы стать частью сети Radisson SAS, владелец отеля единоразово платит $75 тыс. (или $500 за каждый гостиничный номер). Роялти — 5% от выручки, отчисления в маркетинговый бюджет — 2% от выручки.

Продав собственнику отеля франшизу, оператор не вмешивается в финансы и управление гостиницы. Однако в договоре прописаны требования по стандартам обслуживания, оборудованию, использованию торгового знака, рекламе, оформлению гостиницы сети. Раз в полугодие представитель собственника гостиничного бренда проверяет, как выполняются эти требования.

Контракт на управление — другая форма сотрудничества международного гостиничного оператора и владельца отеля. В этом случае собственник бренда делегирует в отель своего генерального менеджера и финансового контролера.

По словам Ирины Седлецкой, на украинский рынок международные операторы будут выходить в основном в качестве управляющих компаний. Причем для начала опробуют рынок на четырех- и пятизвездочных гостиницах. Только после успешного запуска киевских отелей они будут рассматривать предложения от региональных компаний.

Самостоятельно инвестировать в Украину зарубежные сети не хотят. «Rezidor Hotels Group вышел на украинский рынок вопреки своим правилам как мажоритарный акционер киевского Radisson SAS. Новые отели, которые появятся под этим брендом в Украине (группа анонсировала открытие четырех гостиниц класса люкс к 2010-2011 гг. — Прим. Контрактов), компания возьмет в управление, но вряд ли станет их инвестором», — предполагают в Premier International.

Негде остановиться.
5-, 4- и 3-звездочные отели в центре Киеве
(кликните, чтобы увидеть)

Услуги управляющей компании стоят недешево. В среднем базовый платеж (вasic fee) достигает 2-4% от валового дохода гостиницы. Поощрительное вознаграждение (incentive fee) составляет 8-15% от операционной прибыли. Кроме того, отель делает взносы в маркетинговый бюджет сети на продвижение бренда, а также оплачивает продукцию, которую оператор централизованно поставляет во все отели сети. Дополнительные затраты не превышают 4% дохода с номера. По оценкам Ирины Седлецкой, управляющая компания обходится владельцу отеля в 12-15% от выручки.

Контракты на управление обычно подписывают на 10-15 лет. Международные гостиничные сети Four Seasons Hotels & Resorts и Ritz-Carlton заключают договоры на 50 лет. При этом операторы не дают эксклюзивных прав на развитие сети в регионе одному инвестору. Сеть может пообещать собственнику отеля не открывать такую же гостиницу поблизости.

«Как показывает наш опыт работы на гостиничном рынке стран СНГ, типовые условия договоров могут изменяться в ходе переговоров», — говорит менеджер отдела консультаций по недвижимости Ernst & Young Юлия Стефанишина. Все зависит от переговорных талантов команды инвестора и заинтересованности гостиничного оператора в рынке и конкретном отеле. К примеру, компания «XXI век» за полтора года провела 20 встреч с представителями различных гостиничных сетей, пока нашла оператора, предложившего более-менее приемлемые условия сотрудничества.

Предмет особых дискуссий — гарантии, предоставляемые гостиничным оператором инвестору. Управляющая компания должна обеспечить инвестору минимальный объем выручки. В случае недополучения дохода международный оператор, как правило, или пересматривает условия сотрудничества, или возмещает потери инвестора из своих фондов. Правда, на компенсацию владелец гостиницы может рассчитывать только в течение 3 лет после открытия — при условии, что отель не выходил на заявленный уровень финансовых показателей на протяжении 6-12 месяцев.

Для большинства украинских олигархов инвестиции в строительство отелей так и останутся имиджевыми. Это направление всегда будет побочным бизнесом, от которого в случае необходимости можно легко избавиться. На одной гостинице даже класса люкс на 150-200 номеров в Украине зарабатывают около $5-15 млн в год. Для украинских бизнес-групп, специализирующихся на сырье и промышленности, это капля в море.

Чтобы увлечение превратилось в бизнес, приносящий ощутимый доход, потребуются годы и продуманная стратегия. К примеру, London & Regional Properties стала одним из крупнейших европейских игроков на рынке недвижимости, скупая доли в отелях по всему миру. Компания является собственником более 40 гостиниц, среди которых Hilton (во Франкфурте-на-Майне), Hilton Park Lane и Hilton Trafalgar Square (в Лондоне), Berns Hotel (в Стокгольме), сеть отелей Holiday Club (в Финляндии). Британцы строят новые отели или покупают уже работающие, а потом отдают их в управление ведущим международным гостиничным операторам. Портфель инвестиций компании превышает $11,14 млрд.

Украинские бизнесмены могут последовать примеру российской девелоперской компании Mirax Group Сергея Полонского, которая не только инвестирует в покупку и строительство отелей, но и планирует самостоятельно заняться их управлением. Недавно компания приобрела турецкий пятизвездочный отель Sungate Port Royal за $340 млн. Теперь в группе рассматривают возможность создания сети под этим брендом на курортах Туниса, Черногории и Греции, которой группа будет управлять уже сама.

Западные инвестфонды неплохо зарабатывают на перепродаже отелей или целых сетей. В этом году фонд прямых инвестиций Blackstone, в портфеле которого есть две крупных гостиничных сети La Quinta Inns и LRX Luxury Resorts and Hotels, не пожалел $26 млрд на покупку американской сети Hilton Hotels Corp. А Morgan Stanley Real Estate Funds купила 7 отелей в Европе у InterContinental. В прошлом году объемы сделок по покупке-продаже гостиниц превысили $56 млрд, в 2007-м их объемы возрастут на 52% — до $110 млрд, прогнозируют аналитики.

Впрочем, у украинских миллиардеров еще нет четкой стратегии развития проектов в сегменте недвижимости. Бизнесмены пока лишь определили приоритетные сферы для инвестирования.