Как обеспечить старость пожилому человеку и получить его квартиру в наследство

По материалам "Личного счета"

Моя московская подруга, адвокатесса Анжела Дубинина, отчаявшись купить квартиру в столице, решила обзавестись третьей бабушкой, а вместе с ней и ее наследством — квартирой. Оказалось, что это гораздо выгоднее, чем ипотека, и надежнее, чем кредит под неофициальные доходы. Но главное — цена квадратных метров: бабушка в однокомнатной квартире с высокими потолками в районе метро Павелецкой (Кольцевая линия метро) обошлась ей в $47 тыс. плюс $200 ежемесячно. Правда, вступить в полные хозяйские права моя подруга сможет только после смерти бабушки. Пока же она аккуратно оплачивает коммунальные счета и навещает 70-летнюю старушку, с которой уже успела завести приятельские отношения.

Такая дружба называется пожизненной рентой и стала в последнее время очень популярным способом вложений среди московского среднего класса. Вот уже более пяти лет с подачи городской власти и жены мэра таким образом устраиваются судьбы одиноких престарелых россиян. У Елены Батуриной не одна фирма-посредник, а целая сеть со своими пансионатами и медицинскими центрами для бабушек, уступивших свою жилплощадь за треть ее стоимости. Одинокие российские пенсионеры доживают теперь свой век безбедно, а менеджеров средней руки, заключивших договор пожизненной ренты, уже не страшит рост цен на квадратные метры. Несколько месяцев назад в Киеве тоже появилась подобная фирма. И хоть пока ею заключены всего восемь договоров, директор Центра социальной защиты и помощи пенсионерам Сергей Шарапов пророчит невиданную популярность пожизненной ренте в Украине. Правда, в офисе фирмы я не заметила ни очереди пенсионеров, ни толпы клиентов.
«Это временно,  —  спокойно объясняет Сергей Владимирович и удобно устраивается в кресле.  —  Пока еще люди активно вкладывают деньги в первичный рынок. Но цены на метры уже доросли до максимума и перешагнули стоимость жилья во многих европейских странах. Поэтому будущие покупатели начинают искать другие способы приобретения жилья или вложения денег. И один из самых экономных вариантов — взять на содержание пенсионера, выплатив ему часть стоимости квартиры».

По словам господина Шарапова, пожизненная рента  —  идеальный вариант удовлетворения жилищных потребностей, когда и волки (то бишь покупатели) сыты, и овцы (пенсионеры) целы. После заключения договора инвестор становится собственником квартиры. А за пенсионером, получившим треть стоимости квартиры и потерявшим право собственности, сохраняется право на пожизненное проживание на некогда своих метрах, но, как и инвестор, он ничего не может сделать с жильем без согласия хозяина квартиры: ни родственника прописать, ни пустить квартиранта, ни даже соседа. И только после ухода пенсионера из жизни владелец сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В развивающей детской игре выигрывает тот, кто сядет на стул первым в чужой квартире...

«В наших договорах мы предусматриваем только денежные отношения,  —  говорит Сергей Шарапов.  —  Клиент выплачивает приблизительно треть стоимости квартиры, фиксированное ежемесячное содержание плюс оплачивает коммунальные счета. Фактически вариант расторжения договора по инициативе бабушки исключен. Так же, как и претензии со стороны свежеобъявившихся родственников после смерти пенсионера».

— Я приведу пример недавней сделки,  —  рисуя цифры на бумажке, отвечает Сергей Владимирович. — За квартиру, оцененную в $90 тыс., клиент заплатил около $30 тыс. с учетом наших интересов. Теперь ежемесячно выплачивает пенсионеру 500 грн и погашает коммунальные платежи — около 250 грн. В год его расходы составляют $1800. По статистике средняя продолжительность жизни мужчин в Украине — 64,7 лет, женщин — 67,8. Как ни печально об этом говорить, но московская практика показывает, что средний период ожидания — 3,2 года. Поэтому даже если пенсионер проживет еще лет пять, то в общей сложности вам придется потратить чуть более $9 тыс. (с учетом индексации ежемесячных выплат). А теперь попробуйте представить, сколько будет стоить через три года квадратный метр в столице.

Прежде чем забросить невод, следует подкормить...

— Например, одна бабушка, живущая в частном доме под Киевом, пожелала, чтобы мы отреставрировали ее дом,  —  рассказывает господин Шарапов.  —  Человек на старости лет хочет жить в комфорте и красоте, хорошо питаться, а не ждать мизерную пенсию. Ее дом с участком купил молодой бизнесмен из Днепродзержинска, в будущем планирующий переехать в Киев. Или, например, первый наш клиент 73-летний дядя Коля. Когда он к нам обратился, уже находился под опекой одной дамы, которая должна была оказывать ему натуральный уход. Дедушка уходом был недоволен, пришлось нам женщине выплатить компенсацию и разойтись с миром. В ноябре дядя Коля подписал договор пожизненного содержания, по которому получает фиксированную сумму на свои нужды.

— А если он вдруг решит, что и такой вариант ему тоже не подходит или кто-то предложит больше денег? В этом случае инвестор как-то защищен?  —  интересуюсь я.

— Дедушка может расторгнуть договор, только если инвестор не выплачивает ежемесячный платеж или же пытается кого-то подселить, выселить. В остальных случаях расторгнуть договор он сможет только при заключении мирового соглашения, выплатив все деньги инвестору плюс моральную компенсацию. Я предупреждаю клиентов, чтобы они не надеялись вселить кого-то в квартиру рентополучателя. А если, к примеру, бабушка сама предлагает угол в своей большой квартире, то необходимо заключить нотариальное соглашение, чтобы заранее избежать конфликтной ситуации — если клиент пытается кого-то вселить, нарушаются условия договора. А так как мы выступаем на стороне пенсионера, то будем защищать его позицию, ведь инвестор и так получит прибыль. Ему стоит только подождать.

Самое сложное, по словам Сергея Шарапова, — поиск пенсионеров.

— Вот в Москве пенсионеры знают о ренте. Они обзванивают и ищут лучшие условия, у нас же порой самим нотариусам и юристам приходится объяснять, что такое пожизненная рента. Хотя нам известно, что некоторые банки уже рассматривают такой способ инвестиций.

Статья 115 Уголовного кодекса Украины: "Убийство, то есть преднамеренно противоправное причинение смерти другому человеку, - карается лишением свободы на срок от семи до пятнадцати лет. Преднамеренное убийство из корыстных побуждений карается лишением свободы на срок от десяти до пятнадцати лет или пожизненным лишением свободы, с конфискацией имущества."