Бунт на потолке. Можно ли ускорить наступление ипотечного кризиса на рынке недвижимости и земли?

Это приведет, по его мнению, к обвальному падению цен, а также банкротству или финансовым затруднениям спекулянтов, получающих сверхприбыли на перепродаже квартир, офисов, участков, сдаче их в аренду. Интернет-сообщество живо поддержало начинание «ипотечного революционера». Блог Олейникова стал одним из самых посещаемых в Украине.

Денис, что тебя подтолкнуло к радикальным мерам? Тебе негде жить, ты не можешь заработать на жилье?

— У меня есть квартира и свой бизнес. Но я считаю несправедливым, когда одни люди создают стоимость на услуги и товары в условиях конкурентного рынка, а другие — получают блага за их счет. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости загоняет многих украинцев в финансовую кабалу. Это касается как обычных людей, получивших кредиты на многие годы, так и бизнесменов, вынужденных большую часть своей прибыли отдавать владельцам недвижимости.

Но ведь никто же не заставляет людей брать кредит, заниматься бизнесом в существующих условиях…

— Да, но если у человека нет своего угла, он же не будет жить на остановке. Речь не о кредитах, а о невероятно высоких ценах на недвижимость. Они должны быть снижены. Я не против застройщиков, если они будут работать на конкурентном рынке. Но ведь конкуренции нет.

Интересно, почему ты так решил?

— Еще два года назад все три основных кандидата на должность мера города Киева говорили: «Мы закончим беспредел с землей». Все знают, как это сделать — проводить прозрачные аукционы. А сколько у нас было скандалов за последние полгода по отводу земли? Я все и не перечислю. Проблема заключается всего лишь в проведении честных аукционов на землю и снятии искусственных ограничений, препятствующих выходу на рынок иностранных застройщиков. Не просто говорить, что мы их ждем, а предпринимать реальные шаги. Ведь иностранцы не будут играть в наши игры, ходить по Хрещатику с чемоданами бабла. Им нужны нормальные, понятные процедуры.

А как твоя акция поможет проведению прозрачных аукционов по продаже земли?

— Можно сказать: «Давайте будем бороться!» Но как это сделать без поддержки общества? Эта инициатива позволяет воздействовать на спрос исключительно рыночными методами. Почему все говорят: «Мы не можем повлиять на рынок». Но ведь мы являемся носителями спроса! У нас же кошельки. Даже если один человек откажется от покупки квартиры, это уже минус одна тысячная процента спроса. А если таких людей будет 10 или 100! Моя цель — воздействовать на спрос. Если застройщик будет продавать по сверхвысокой цене 8 квартир вместо 10, это уже меньше сверхприбыли, меньше денег, в том числе — на те же взятки.

Денис, но ведь это весьма примитивный подход. Нельзя вылечить один орган, если болен весь организм.

— Я и не надеюсь, что моя акция будет на 100% успешной. Мол, сегодня придумал акцию, и завтра цены рухнут. Но думаю, что таким образом покупателям удастся ограничить спрос. Ведь что такое рынок? Это поведение, психология людей. Можем ли мы воздействовать на тех, кто покупает? Можем, потому что те, кто покупает, — это мы.

Но ведь цену формирует рынок. Ты предлагаешь перейти к плановой экономике, а может и к диктатуре пролетариата?

— Это диктатура денег. Есть спрос и предложение. И существуют непременные атрибуты рынка: прозрачность, честная конкуренция и отсутствие картельных сговоров. Но ведь у нас не рыночная цена на квадратный метр, потому что предложение не может адекватно реагировать на спрос. У нас получается, что спрос растет, а на предложение сверху положили кирпич. Что обычно происходит, если растет спрос? Увеличивается предложение, поскольку к этому спросу начинают перетекать деньги из других отраслей экономики, где рентабельность бизнеса ниже. А у нас при растущем рынке рентабельность строительного бизнеса составляет 300-500%. Почему возведением домов не займутся, грубо говоря, сапожники или корабельщики? Потому что их не пускают.

Например?

— Я не работаю в интересах какой-либо структуры. Но об этом регулярно, чуть ли не каждый месяц, говорят застройщики. Я имею в виду региональные и маленькие строительные компании. Пускай небольшая компания построит хороший дом. Но ведь ей не дают землю. Более того, вопрос вообще не должен так звучать — давать или не давать. Все земельные участки, за исключением наделов, предназначенных для социальных нужд (например, для школ), должны только продаваться.

А почему бы тогда не объединиться с недовольными застройщиками и активнее продвигать свои инициативы?

— Люди не верят в гражданские инициативы. У нас все уверены, что потребитель съест все, что ему подсунут. Правда это или нет — посмотрим. Мне говорят: «Мы пустим в Украину иностранных застройщиков, они нагонят молдаван за $200, а украинцы, получавшие $500, останутся без работы». Прекрасно.

До этого момента никто, кроме Президента, не верил в существование маленького украинца. Теперь осталось доказать существование маленьких украинок и неопознанных зеленых человечков

Мы очень упорно защищаем национального производителя. А защищать нужно национального потребителя. Вот и все. Если китайцы будут строить качественный продукт, такой же, как и украинцы, но будут за это брать $200, а не $500 — честь и хвала человеку, организовавшему здесь работу. А мы должны говорить: «Я, украинец, умею и буду работать как три китайца за $500, а не за $600». Человек должен конкурировать своими знаниями. Иначе, защита национального производителя — это ограбление национального потребителя. Вот мы защищали украинский автопром и теперь ездим либо на очень дорогих иномарках, либо на очень некачественных машинах родной сборки.

Мне сказал директор одного крупного риэлтерского агентства, что в случае твоего успеха у них дела пойдут вверх — при падении цен увеличится количество сделок, и они наконец-то начнут зарабатывать. Получается, ты поддерживаешь посредников?

— У меня нет претензии к риэлторам. Они работают на конкурентном рынке. У потребителя огромный выбор предоставляемых ими услуг. Не нравится один, можно обратиться к другому, третьему и т.д. А застройщики ведут нечестный бизнес и включают все свое влияние и лобби, чтобы ограничить предложение и взвинтить цену.

Сколько человек, отложивших покупку квартиры, могут спровоцировать кризис?

— Если каждый пятый потенциальный покупатель отложит сделку, то все получится. Если человек еще года три может прожить в существующих условиях, то лучше потерпеть, чем 30 лет провести в кредитной кабале.

Если тебя поддержат потребители, как будут развиваться события?

— В лучшем случае уже в октябре 2008 года кривая цен пойдет потихоньку вниз. Особенно, если объем продаж останется на низком уровне в сентябре, когда чаще всего покупают квартиры. Это будет шоковый удар по спекулянтам и застройщикам. И при оптимистическом развитии ситуации, в октябре рынок просто треснет. Застройщикам нужны будут деньги, а их нет. И как только упадет первый психологический барьер — кто-то первый снизит цену или начнет массовый сброс квартир — рынок развалится.

Ты предлагаешь, вместо покупки квартиры все деньги отнести в банк. Зачем?

— Вообще я сторонник инвестиций в ПИФы. Просто банк — это надежнее. На самом деле, настойчивее всего я предлагаю людям инвестировать в реальный бизнес. Потому что самая большая проблема, вызвавшая рост цен на недвижимость, — это наша инвестиционная лень. Это реальная болезнь, которая разъедает общество. И я считаю, что эту болезнь можно вылечить только шоковой терапией.

А как семья относится к твоей пиар-активности?

— Плохо. Жена Света сказала: «Вечно ты, Олейников, ищешь на свою задницу неприятностей. И чего тебе спокойно не живется?»

1 Воздержитесь от каких-либо покупок недвижимости, каким бы привлекательным не казался кредит. Просто потерпите полгода-год, чтобы потом купить квартиру или дом вашей мечты в два-три раза дешевле.

2 Предлагайте сейчас к продаже свободную недвижимость — земельный участок, доставшийся по наследству, или квартиру, которую вы сдаете в аренду.

3 Везде и всюду — на работе, в кругу друзей, на своем сайте и т.д. — при удобном случае упоминайте о том, что ипотечный кризис неизбежен, что этот кризис будет благом для нормальных людей. Это называется «самосбывающийся прогноз»: если все об этом говорят, то так оно и случится.

4 Максимально оградите себя от финансового ярма — по возможности не берите дорогие потребительские кредиты, карточные кредиты и т.д. Если есть кредиты, взятые ранее на покупку жилья, рефинансируйте их на максимально выгодных условиях (ниже процент, меньше или отсутствуют ежемесячные комиссии и т.д.)

5 Если вы владелец малого и среднего бизнеса внимательно проанализируйте возможности расширения и увеличения доходности бизнеса без необходимости аренды новых площадей.

6 Если вы снимаете что-либо (квартиру, офис, склад и т.д.) — уже со следующего дня платежа начинайте яростно торговаться с арендодателем о снижении арендной ставки, мотивируя этом тем, что «кризис идет, уже все об этом знают, и скоро цены рухнут».

7 Если вопрос об улучшении жилищных условий стоит настолько жестко, что ждать кризиса нет возможности — подойдите разумно и креативно к возможным вариантам решения пресловутого «квартирного вопроса», но по возможности, как можно меньше стимулируйте своим долларом или гривней застройщиков или перекупщиков жилья.

8 Спекуляция жильем и землей должна уже сейчас обрести характер публично порицаемого, неэффективного и даже опасного занятия. Причем не на уровне абстрактных утверждений «перепродавать квартиры плохо», а в более понятной и доступной форме.

9 Если вы работаете по найму — добейтесь от вашего работодателя гарантий (хотя бы устных) сохранения уровня зарплаты и рабочего места в случае наступления ипотечного кризиса.

10 Помогите донести информацию об интернет-инициативе «Кризису-ДА!» до максимального количества людей.