Штучное жилье. Какой дом построить, чтобы потом его выгодно продать

Свой дом в два этажа Людмила и Виктор выстроили сами. Абсолютно все, начиная от проекта, — плод собственного воображения, точных расчетов и образец скромной мечты о прелестях загородного жилья: в доме есть камин, сауна, комната с эркером, терраса. За полтора года наши герои настолько вошли в строительный азарт, что решили рядом выстроить скромный домик для сдачи в аренду. Место отличное — до первой троллейбусной остановки в Киеве пять минут размеренным шагом, а уж как бойко сдаются в аренду квартиры на столичном массиве по соседству, и говорить не стоит. Словом, идея построить доходный домик на собственных полутора сотках стала реальностью уже через год после новоселья в собственном коттедже. Только доход пришлось посчитать лишь раз: еще не укрылся домик крышей, как уже нашелся покупатель.

Доходный домик, которому не суждено было превратиться в дополнительный источник дохода, был продан как однокомнатная квартира два года назад всего-то за $65 тыс., хотя расходы на его строительство составили около $20 тыс. Земли при нем практически нет, полсотки на весь дворик. Скромная сумма, вырученная за двухэтажный домик в 35 квадратов общей площади, послужила стартовым капиталом для нового проекта.

Именно тогда, когда на руках оказывается крупная сумма денег, острыми приступами беспокоит головная боль. Тем более, когда есть способ приумножить свои капиталы в два — три раза за год. Оглянувшись в поле, на краю которого стоял его собственный новый дом, Виктор решил снова заняться стройкой.

Но если потратить вырученные за маленький домик деньги на покупку земли, то мало что останется на стройматериалы. Ищи подобного себе в партнеры — говорит народная мудрость. И уже через несколько недель Виктор заливал фундамент на два дома, а Людмила, преуспевшая в точных науках, просчитывала разумное соотношение общей и полезной площади нового жилья, прикидывала необходимое количество материалов и их стоимость.

Активная стройка — сразу два фундамента было залито на 12 сотках — развернулась на участке партнера Виктора. Уговор был таков: на стоимость половины участка Виктор выполняет работы по строительству дома для партнера. Участок был оценен в $60 тыс. В считанные месяцы Виктор уже справился с $30 тыс. «долга»: выгнал стены, поставил перегородки, перекрытия, укрыл дом крышей. Естественно, он сам выступал в роли прораба и, как давно «прописавшийся» на строительном массиве, нашел бригаду рабочих.

Договор дороже денег

Выводить коробку своего дома по такому же проекту Виктор начал немногим позже. И вложил на $20 тыс. больше — за лето цены на стройматериалы значительно возросли. За осень в нововозведенном доме появился камин, отопление, все коммуникации. А к весне дом с оштукатуренными стенами и стяжкой на полу был готов к продаже. Покупатель нашелся только к началу прошлого лета. Дом «под чистовую» на 160 квадратов с 6 сотками земли продали за $195 тыс., из которых нужно было отдать $20 тыс. долга.

Быть может, на этом и остановился бы прораб-самородок, но теперь в партнеры пригласили его. На таких же условиях, как и в предыдущем случае, Виктор снова получил в распоряжение участок в 15 соток. Проект дома снова дорабатывала Людмила, конечно, с учетом предыдущего опыта. Партнер-заказчик не столько был заинтересован в доме, сколько в возможной прибыли от его продажи. Поначалу даже обсуждалась идея построить на достаточно большом участке таунхауз на четыре входа. Но такая идея слишком рискованна, особенно когда возникнет необходимость срочно продать жилье. Решено было все-таки поставить два полноценных отдельных дома по проверенному проекту. С начала года Виктор выставил «свой» дом на продажу и стал ждать покупателя, наблюдая за растущими ценами на участки.

Дома на продажу Людмила и Виктор строят по собственному проекту. Хотя некоторые элементы проектировок позаимствовали из разных вариантов архитектурных решений. Благо недостатка в них сейчас нет.

С улицы дом скромных размеров. Но благодаря использованию подуровня, появляется «дополнительный» этаж — площадь крыши гаража превращается в полезную жилую. К тому же такое конструкторское решение не требует больших и крутых лестниц.

Внутри дом выглядит просторным и уютным, самая маленькая комната — кабинет или детская спальная в подуровне площадью 15 квадратов.

Каждый новый дом совершеннее другого. Например, в том, который сейчас выставлен на продажу, есть окно в крыше на мансардном этаже. Может показаться, что среднестатистический гражданин выбирает загородный дом по особым изыскам — камин, сауна, гараж, количество комнат. Отнюдь, как заметила Людмила: «Выбирают, скорее всего, такой дом, который можно будет легко содержать без услуг домработницы». Конечно, к такому выводу пришли, прислушавшись к мнению покупателей предыдущих домов. «Расчет очень прост, — признается Виктор, — такой дом может купить среднестатистический горожанин, продав, например, квартиру и доплатив $50 — 70 тыс. за землю». И такому горожанину выгода налицо — квадратура дома в два раза больше, чем квартиры, есть гараж и свой участок.

Еще одно отличие последнего проекта — использованные стройматериалы. Предыдущие проекты выполнены из пенобетона и кирпича. Нынче блоки пенобетона очень дороги. Посему решили использовать ракушечник, пока еще не столь дорогой, но зато более экологичный материал.

Цена на стройматериалы, можно сказать, — определяющая доходности проектов Виктора и Людмилы. Когда начинали строить первый дом, мешок цемента стоил 8 грн., а стоимость земли в пригороде — $5 тыс. за сотку. А нынче, спустя полтора года, — уже $15 тыс. за сотку земли и 23 грн. за цемент. При этом продажная цена домов — $200 тыс. и $320 тыс. соответственно.

Расчет по долгу

Только продастся этот дом, Виктор возьмется за строительство следующего, тем более что фундамент уже залит. Очередное строительство начато в кредит — подгоняют те же цены, которые в сезон строительства взлетят в 1,5-2 раза. Пока удается одалживать под проценты у друзей. «В банке кредит будет дороже, — считает Людмила, — к тому же необходимо ежемесячно гасить платеж, а у нас нет планомерного поступления денег». Долг у друзей оформляется расписками с фразой «до момента продажи дома». Кроме прочего в банке нужно оставить имущество в залог, а рисковать своим добром Виктор не готов.

К своей одноразовой прибыли наши герои идут постепенными капиталовложениями. И экономно расходуют средства. Например, Виктор сам выступает прорабом и снабженцем. Наемный менеджер запросил бы ежемесячно минимум $1,5 тыс.

Есть и «своя» бригада рабочих, получающих в соответствии с объемом выполненных работ. По опыту прораба-самородка, сложнее всего найти не столько мастеров-специалистов, сколько честных и ответственных работников. А такой подход к оплате труда очень дисциплинирует и позволяет рассчитывать на оптимальные сроки строительства. «Если есть деньги и хорошая бригада, — рассказывает Виктор, — дом можно выстроить за 4 — 5 месяцев со всеми коммуникациями, заведенными в дом, и штукатуркой».

А вот где экономия вредна, так это при оформлении документов на дом. Виктор не ждет в очередях, а использует каналы «быстрой передачи». За что платит около $5 тыс. Справок не так уж и много, но время обходится слишком дорого. Например, еще не все документы получены на первый дом, а там уже новый хозяин живет почти год и ждет, когда сможет переоформить его на себя. Не менее года требуется, чтобы сдать в эксплуатацию готовый дом, а если не использовать «связи», только три-четыре месяца можно ждать своей очереди, чтобы попасть на прием в БТИ и сдать документы на оформление.

Такой рентабельности, которую удалось получить на продаже первого дома, наши герои уже не ждут. Но в абсолютном выражении можно заработать больше, если увеличить площадь очередного дома. А для этого нужны хорошие капиталовложения. Только особого смысла в больших проектах наши герои не видят. «Большой дом, конечно, можно намного дороже продать, — размышляет Людмила, — но нужно заказать оригинальный проект, что недешево, больше вложить в само строительство, а главное — дольше ждать покупателя». Очень много домов на массиве, которые продаются годами, вернее, никак не найдут своего покупателя. Как справедливо рассуждают Виктор и Людмила, за ту цену, которую просят за большие коттеджи с облагороженной вокруг территорией, красивыми ограждениями и удобными подъездами, выгоднее строить самому: «Скажем, за $700 тыс. можно купить или построить коттедж в тихом и живописном месте, — говорит Виктор, — а у кого есть $300 — 400 тыс., тот строит дом сам, нанимая бригаду с прорабом».

 Своего покупателя год назад наши герои ждали три месяца, но интересующихся за это время было более десятка. Теперь же за два месяца лишь два просмотра. Но еще не наступило лето — пик продаж загородных домов. И, тем не менее, строительство жилья на продажу в Киеве или в пригороде постепенно теряет былую рентабельность из-за роста стоимости земли. «Все, кто занимался строительством как бизнесом в Киево-Святошинском районе, пошли дальше от столи-цы, — делится наблюдениями Людмила. — Знакомый продал за $210 тыс. дом в 20 км от Киева, там, где земля вдвое дешевле, нежели у городской черты».

Дом, построенный на  продажу год назад, принес 117% чистого дохода, был продан за $195 тыс.

Очередной проект не сулит прежней прибыли, хотя железно можно рассчитывать на 50 — 70%