Комбинации монстров. Что нужно сделать, чтобы аферисты не отобрали у вас квартиру

Личный Счет

Те немногие динозавры в спортивных костюмах, с трудом пережившие начало 21 века, со слезами на глазах вспоминают благодатные 90-е года. Тогда квартиры отбирали просто: вывезли в лес, устроили Discоvery — и изумленный зритель с благодарностью подписал договор дарения или купли-продажи. После того, как в гардеробах стали появляться не только кроссовки, схемы афер эволюционировали. И, что хуже всего, «подарить» квартиру может практически любой. Не стоит тешить себя мыслями, что жертвами аферистов становятся лишь маргиналы или одинокие больные люди. Отнять жилье могут так же просто, как ты выкатываешь тележку из супермаркета. Тем более, когда твои апартаменты расположены в хорошем районе с элитными соседями. Хотя спальниками тоже не брезгуют.

«Уцелевшие рейдеры «лихих 90-х» сегодня работают по-крупному, применяя схемы захвата целых имущественных комплексов либо участвуя в инвестиционных пирамидах,— убежден председатель правления ООО «Международная адвокатская компания «Жариков и Синиченко» Андрей Жариков, — в наши дни, несмотря на редкость этих схем, относиться к ним с беспечностью не следует».

Рейдерские захваты Андрей Жариков условно делит на три группы. Первая — захват собственниками. Это самый распространенный вид квартирного рейдерства. Суть его в том, что квартира достается в полное распоряжение одному из владельцев, если их несколько. Другие собственники, как правило, недееспособные (по здоровью либо по возрасту) либо просто долго отсутствующие лица (забудь о вакансии вице-президента в Майкрософт) остаются «за бортом». Рейдерские схемы в данном случае незамысловаты и ограничиваются примитивным уговариванием-запугиванием. Сюда же относятся случаи создания невыносимых условий для пользования квартирой одному из владельцев.

Вторая схема — захват жилья чужими людьми. Афера готовится заблаговременно и, соответственно, гораздо опаснее. Как правило, в таких схемах квартира неоднократно продается, и если ты, например, покупаешь жилье, то вереница купли-продажи должна вызывать обоснованное подозрение.

И третий — силовые захваты. В настоящее время очень редки, но все еще практикуются в определенных кругах. Жертвами в данном случае становятся одинокие люди. Человек исчезает либо после заключенной сделки, либо после подписания генеральной доверенности на продажу.

Начнем с теории. Мошенники очень любят либо чрезвычайно гостеприимных людей, либо психически не-уравновешенных типов. Отнять твою квартиру может бывший квартирант, доброжелательный сосед (помнишь, ты просил у него лобзик) или приятель, попросившийся переночевать на два дня. Посему правило, чем меньше народа, тем больше кислорода в твоей квартире, можешь аккуратно написать на входной двери.

Когда твоя квартира нравится уже не только тебе, ее могут «случайно» выставить на продажу. Например, к тебе вдруг стали наведываться на просмотр странные люди. В первый раз ты им вежливо объяснишь, что ничего не продается, во второй раз — воспользуешься приемами из ненормативной лексики и в третий — попытаешься нежно схватить одного из «покупателей» за горло. Собственно, этого они и добивались. В 9 из 10 случаев, псевдопокупатели зондируют почву и проверяют тебя на психологическую устойчивость. Именно с таких ничего не значащихся приходов незваных гостей многие владельцы квартир в последствии превращались в квартиросъемщиков. Посему, у посетителей лучше на пороге квартиры попросить показать не только объявление в газетке, но и документы. После такой просьбы к тебе уже никто не придет. А еще лучше вообще не открывать двери незнакомым людям, даже когда твой бультерьер совсем истосковался по вкусной косточке вон той ноги.

На всякий случай поменяй замки и поинтересуйся в ЖЭКе, не наводил ли кто справок о в твоей скромной персоне.

А персона твоя должна быть действительно скромной. Постарайся помалкивать о нажитом добре среди знакомых и не очень знакомых людей, тем более, когда в их руках нет паяльной лампы. По той же причине не подписывай документов, предложенных посторонними людьми. Даже если речь идет о сборе подписей жильцов за отмену смертной казни в Китае. В-третьих, не давай даже подержать личные документы (паспорт, свидетельство и т.д.). Сюда же относятся ксерокопии. И, конечно же, не оставляй квартиру без присмотра на длительное время. А если и доверяешь кому-то ключи, то трижды подумай, может ли он стать новым хозяином жилья. Теперь, когда теоретические навыки усвоены, перейдем к практическим занятиям на живых людях и реальных примерах.

Уезжая летом на дачу, киевлянин Владимир Шапоренко решил сдать квартиру. Подсказал ему эту идею сосед Эдуард, предложив в роли квартиранта свою родственницу. По-соседски договоренность была устной, документы оформлять не стали. Получив деньги за четырехмесячную аренду, Владимир со спокойной душой поехал загород. Но через месяц решил взглянуть, как устроилась квартирантка. Оказалось, что «очень и очень». Родственница сообщила, что с квартирой все хорошо, вот только какая ему разница, ведь это теперь ее жилье и показала дачнику стопку документов. «Квартирантка» смотрела на своего гостя с явным удивлением, не понимая, что собственно происходит и что вообще от нее требует незнакомый человек.

После недолгих выяснений, кто есть кто, Владимир понял, что его обманул сосед, которого он знал не один год. Естественно, он тут же позвал милицию, и начались традиционные в таких случаях процедуры. Следствие продвигалось крайне медленно, и нервы Владимира не выдержали. Однажды он пробрался в свою квартиру ночью через балкон, сменил замки, в общем, забаррикадировался от незваных гостей. Но вместо новой хозяйки в «гости» пришли трое добрых молодцев, лихо спустивших хозяина с лестницы.

Владимир стал еще активнее бегать по разным инстанциям. Но и мошенники не сидели сложа руки. Пока продвигалось следствие, квартира методично меняла собственников. Следователи никак не могли разобраться с целой вереницей добросовестных покупателей жилья. Их оказалось аж 8 плюс еще 16 брокеров и маклеров. Двое покупателей были вообще из России и, вероятно, вообще не показывались в нашей стране. Виновник всей этой аферы Эдуард попросту сбежал. А началом махинации послужила поддельная доверенность от горе-хозяина Владимира и его детей.

Владимир Мисечко,
юрист ЮК «Лавринович и партнеры»

— Я бы посоветовал Владимиру Шапоренко ознакомиться с документами, на основании которых новый владелец живет в его квартире. Вероятнее всего таким документом окажется договор купли-продажи, подписанный от его имени другим лицом, действовавшим на основании поддельной доверенности. Далее согласно ст. 204 Гражданского кодекса договор является правомерным. Необходимо подготовить заявление о признании договора купли-продажи недействительным и подать его в суд. Кроме того, обратиться с соответствующим заявлением о мошенничестве в правоохранительные органы.

При подаче искового заявления в суд, согласно ст. 152 Гражданско-процесуального кодекса Украины одним из способов обеспечения иска является наложение ареста на имущество. Поэтому стоит обратиться в суд с заявлением об обеспечении иска, путем наложения ареста на квартиру. В случае удовлетворения такого ходатайства судом, а вероятность довольно высока, органы исполнительной службы обязаны по заявлению лица, в чью пользу удовлетворено ходотайство, открыть исполнительное производство и сообщить об этом государственному нотариусу. Он, в свою очередь, обязан наложить арест на квартиру, что позволит избежать перепродаж.

Далее в судебном порядке нужно доказать факт подделки подписи в договоре купли-продажи квартиры или в доверенности по результатам почерковедческой экспертизы.

Кроме вышеуказанного, правоохранительные органы по заявлению пострадавшего лица должны провести проверку указанных в заявлении обстоятельств и в случае обнаружения признаков преступления возбудить по факту уголовное дело.

Нападение 2

Однажды киевлянину Николаю друзья предложили улучшить жилищные условия — продать старую квартиру и купить новую. Николай на сделку не согласился. И с этого момента у него начались крупные неприятности.

Сначала в квартиру забрались воры, украв всего лишь паспорт и сломав замки. Николай починил двери и на несколько недель уехал к родственникам в гости. Потом, вернувшись домой, оказалось, что в квартире полным ходом идет ремонт. На все вопросы к слесарям и электрикам, что собственно здесь происходит, он получил убедительные ответы двух крепких парней.

Николай немедленно обратился в прокуратуру и добился возбуждения уголовного дела. В ходе расследования оказалось, что мошенники подобрали на улице некого Сашу, примерно одного возраста и типажа с владельцем квартиры и вручили ему паспорт Николая. Таким образом, Саша играл роль Николая, а мошенник — его племянника, повсюду сопровождавшего своего престарелого дядю. Эта пара «родственников» приватизировала квартиру, затем побывала в БТИ и нотариальной конторе. Там Саша, предварительно изучив подпись Николая, оставил свои автографы.

Защита

Владимир Мисечко,
юрист ЮК «Лавринович и партнеры»

— Скорее всего друзьям Николай рассказал, где хранятся его документы, которые и были впоследствии украдены. Попав в такую ситуацию, ему необходимо было обратиться в правоохранительные органы с заявлением о краже, а также в паспортную службу органов внутренних дел с заявлением о выдаче временного свидетельства, подтверждающее его лицо, тем самым зафиксировав дату потери паспорта.

Заметив, что идет продажа квартиры третьим лицом, стоит обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве, а также в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и обеспечении иска, путем наложения ареста на данное жилье. На основании этих проверок открывается уголовное дело. Касательно подделки подписи в договоре, а также доверенности, то, как и в предыдущем случае, назначается почерковедческая экспертиза.

Также доказательством того, что договор или доверенность были подделаны третьими лицами, будет тот факт, документы датированы периодом, когда паспорт у Николая был украден.

Такие действия Николая заблокируют продажу жилья третьим лицом и позволят  признать в судебном порядке договор купли-продажи недействительным. Как результат — квартира вернется в собственность настоящему владельцу.

История произошла в Виннице. В квартире жиле двое — Светлана и ее сын. Однажды хозяйка уехала со своей мамой на отдых. Через неделю позвонил ее сын и попросил срочно вернуться, поскольку квартиру обворовали, а некая Оксана потребовала освободить жилье, утверждая, что она якобы приобрела ее у Светланы. Сын не растерялся и вовремя подал заявление о краже имущества и незаконной продаже жилья в райотдел милиции.

Тем временем Оксана подала иск в суд о выселении Светланы из квартиры или возврата уплаченных денег. Суд иск удовлетворил. Не особенно надеясь на милицию, сын и мать наняли адвоката, который разузнал, что ранее мать потеряла свой паспорт и взамен получила новый. И этот «утраченный» паспорт фигурировал в качестве основного документа при продаже жилища. Итак, расследование адвоката показало: на «утерянный» паспорт была оформлена липовая доверенность, свидетельствовавшая, что сын Александр поручает матери продать квартиру. Эта доверенность и паспорт позволили получить дубликат приватизационного свидетельства. Винницкое БТИ выдало справку-характеристику, ЖЭК свою справку и поэтажный план, частный нотариус засвидетельствовал все это, а регистратор зарегистрировал договор купли-продажи квартиры. Проверки доказали, что Светлана не могла продать квартиру, так как в это время была на отдыхе, а сын также отсутствовал. Новоиспеченная покупательница квартиры продолжает судиться со Светланой, ведь она честно купила квартиру. Откуда ей было знать, что Светланой представилась совершенно другая женщина. Аферистку естественно найти не удалось.

Владимир Мисечко,
юрист ЮК «Лавринович и партнеры»

— Неизвестные лица, воспользовавшись потерей паспорта Светланы и подделав поручение на право продажи квартиры, продали ее Оксане. В подобной ситуации может оказаться любой.

Светлана приняла правильное решение, обратившись за помощью к адвокату. С помощью адвоката были установлены обстоятельства отчуждения квартиры. Дальше необходимо обращаться в суд с исковым требованием о признании договора купли-продажи недействительным и заявлением об обеспечении иска. Кроме этого, обратиться к правоохранительным органам с заявлением о мошенничестве.

Виновных в мошенничестве можно найти с помощью нотариуса, удостоверившего доверенность и договор купли-продажи квартиры. Ведь реально продавца на сделке не было.

Пока правоохранительные органы будут выяснять обстоятельства дела и устанавливать виновных в совершении преступления, обманутое лицо имеет право, руководствуясь ст. 201 Гражданского процессуального кодекса Украины, обратиться в суд с заявлением об остановке производства по делу в связи с невозможностью рассмотрения этого дела до решения другого дела, которое рассматривается в порядке уголовного судопроизводства.

Следовательно, остановив производство по делу, госпожа Светлана сможет проживать в собственной квартире, пока не закончится расследование уголовного дела. Установив виновных в совершении преступления. Далее происходит признание в судебном порядке договора покупки-продажи квартиры недействительным.

Нападение  4

Квартира в престижном районе столицы — лакомый кусочек для мошенников. В чем и убедилась семейная пара Борис и Светлана. Однажды вернувшись с работы, они не смогли открыть дверь. Кто-то поменял замки. Пришлось вызывать спасателей. Взломав дверь, они увидели в квартире чужие вещи. А на кухонном столе новый владелец жилья заботливо оставил договор купли-продажи на квартиру. Оказывается, некая Ангелина продала квартиру добропорядочному покупателю Владимиру, который о существовании Бориса и Светланы даже не догадывался. Ему Ангелина рассказала, что подруга поручила ей продать жилье, поскольку уехала на заработки за границу.

Интересно, что поручение было оформлено в Москве, а договор зарегистрирован в Государственной нотариальной конторе. Естественно, ни в какую Москву Светлана не ездила и никаких поручений не давала. Но новый владелец жилья ничего не захотел слушать, мол, он купил эту квартиру и является ее собственником, а остальное его не волнует.

Супруги вынуждены были покинуть собственное жилье. В поисках правды обратились в суд. Но новый владелец на заседания не является, а без него дело не рассматривают. Доставить его силой в суд нельзя, ведь он пока что законный владелец жилья.

Защита

Валерий Пономаренко,
юрист ЮК «Ваш юрист»

— Тот факт, что перед продажей квартиры мошенники показывали ее будущему покупателю, оспаривать вряд ли кто-то станет. Вот только как они это делали, если супруги никуда не уезжали? Возможно, пара недосмотрела, что в момент их отсутствия в доме были посторонние. В поведении же «честного» покупателя Владимира масса вопросов. Приходя смотреть квартиру, он явно видел, что в ней кто-то живет, это его не насторожило. В данной ситуации уместно предположить, что Владимир был заодно с мошенниками.

Более того, почему у него не возникло вопросов, когда ему предъявили дубликаты документов, сделанные прямо под дату продажи, а если и поинтересовался, то не удосужился проверить истории, выдуманные мошенниками. Теперь, конечно, он тоже жертва аферистов, ведь деньги вернуть не удастся.

И, тем не менее, у нового хозяина шансов на квартиру нет. При безосновательном отсутствии покупателя на судебном заседании, дело может слушаться и без него. Правда здесь возникает вопрос, на чьей стороне судья, если он действительно постоянно переносит слушанья лишь на том основании, что покупатель не явился.

Нападение  5

Наталья и Александр решили купить трешку в хорошем районе, воспользовавшись услугами маклера. Посмотрев несколько предложенных вариантов, остановились на квартире, расположенной на третьем этаже с хорошим ремонтом. После оформления сделки у нотариуса, супруги пришли еще раз полюбоваться теперь уже своей квартирой. Но открыть дверь не получилось. Врученные продавцом ключи не подходили к замкам. Тем не менее, двери все же открыли… с другой стороны. На пороге их встретила женщина, с недоумением рассматривавшая людей, вертящих в руках ключи. Новоиспеченные собственники жилья в свою очередь поинтересовались, что она тут делает. Виктория, именно так звали открывшую дверь женщину, показала гостям документы подтверждающие, что именно она является собственником жилья. Более того, продавать квартиру никто не собирался. Александр с Натальей в свою очередь предъявили свой договор купли-продажи на квартиру. Посмотрев документ, Виктория лишь заметила, что номер квартиры и название улицы указано правильно, вот только это дом под

№ 34, а их квартира находится в доме № 36. Ничего не понимающие Наталья и Александр принялись спорить с Викторией и доказывать, что они смотрели внимательно на номер дома и на номер квартиры, и что покупали именно это жилье. Обратившись в ЖЕК, Наталья и Александр получили подтверждение слов Виктории: купленная ими квартира находится в соседнем доме. Там они и нашли свою квартиру, только не трехкомнатную, а однокомнатную. Как выяснилось, мошенники попросту поменяли таблички с номерами домов.

Иванна Куртык,
юрист ЮФ «София»

— Чтобы не попасть в подобную ситуацию при покупке квартиры следует внимательно проверять не только договор купли-продажи, но и другие документы, например, справку-характеристику из БТИ на отчуждаемый объект недвижимости, где указывается точный адрес квартиры, общая и жилая площадь. Любая недвижимость, обязательно сопровождается технической документацией, на которой графически изображена квартира. Необходимо сравнить изображение на технической документации с самой квартирой. При покупке квартиры также следует собрать максимум всевозможной информации: кому она ранее принадлежала, кто в ней жил, сдавалась ли в аренду, возникали ли споры или судебные разбирательства относительно отчуждаемого имущества и т.д. Для получения такой информации можно воспользоваться не только официальными каналами. Например, проверить название улицы и нумерацию домов по карте, пообщаться с соседями или работниками ЖЭКа. Это не только позволит получить полную информацию, но и поможет наладить хорошие отношения с будущими соседями.

Попав в подобную ситуацию, следует знать, что такие действия подпадают под признаки мошенничества. В связи с этим нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением, а также обратиться в суд с иском о возмещении причиненного вреда и, возможно, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании того, что продавец нарочно ввел в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих большое значение. При заключении сделки следует указать дополнительные характеристики квартиры: состояние ремонта, наличие мебели и пр. Иными словами, чтобы избежать неприятных ситуаций подобных этой, следует внимательно отнестись ко всем деталям договора. При покупке недвижимости и просмотре квартиры лучше идти не одному, а брать с собой нескольких друзей, родственников. Во время просмотра можно сделать фотосъемку, и в случае судебного разбирательства будут свидетели и доказательства, которые смогут подтвердить сказанное.

Нападение 6

К покупке жилья Лилия подошла со всей серьезностью. Посмотрев предложенную маклером квартиру, она познакомилась с хозяйкой, расспросила о происхождении квартиры. С ее слов следовало, что квартиру девушка Лада получила от дедушки по договору пожизненного содержания, соответствующий документ она показала. Посмотрев на договор, Лилия убедилась, что оформлен он правильно и зарегистрирован у нотариуса. Решив, что неприятные сюрпризы ей не грозят, Лилия купила жилье. Завезла часть своих вещей и уже хотела праздновать новоселье, но объявилась супруга умершего дедушки и предъявила свои права на квартиру. Оказалось, за несколько лет до смерти дедушка вторично женился. А поскольку договор пожизненного содержания был оформлен у частного нотариуса, а не у государственного, то, по мнению супруги дедушки, его можно признать в суде нелегитимным, поскольку она является наследницей первой очереди. И именно к ней отходит квартира покойного супруга. Естественно, «наследница» обратилась в суд. А Лилия, будучи добросовестным покупателем, все же переселилась в квартиру, считая, что ей ничего не угрожает.

Защита

Иванна Куртык,
юрист ЮФ «София»

— Безусловно, оформляя договор у государственного нотариуса, проблема с появлением новых претендентов исключается. И в тоже время законодательство допускает разночтения.

С одной стороны, закон «О нотариате» утверждает, что такие договора совершаются только у государственных нотариусов. С другой, один из указов Президента Украины позволяет заключать их и у частных нотариусов. Посему нет четкого ответа, как поступить в данной ситуации.

У нас был случай, когда договор, заверенный частным нотариусом, был признан недействительным в суде первой инстанции. Но суд апелляционной инстанции вынес иное решение — такие договора могут заключаться и у частных нотариусов. И я считаю, что это верная  позиция. Посему, покупателю, оказавшемуся в данной ситуации, следует привлечь опытных юристов для предоставления квалифицированной помощи.

Нападение 7

Семья Ивановых решила купить четырехкомнатную квартиру в недостроенном доме, площадью 150 кв. м. В договоре с застройщиком указывался именно такой метраж и, соответственно, оплата происходила с учетом указанных метров. Дом благополучно сдали в эксплуатацию, и новоиспеченные хозяева квартиры приступили к ремонту. И тут выяснилось, что площадь квартиры на 4 метра меньше.

Застройщик объяснил причину недостачи просто. Мол, между проектом и реальным метражом могут быть небольшие отличия. К тому же если посчитать площадь под подоконниками и стенами, метраж получается правильный. Семья решила, что она вправе требовать от застройщика возврата денег за «несуществующие» метры. Строители, естественно, отказались.

Иванна Куртык,
юрист ЮФ «София»

— Скорее всего, в договоре с застройщиками семья Ивановых не предусмотрела условия о проведении перерасчета стоимости в соответствии с фактической площадью квартиры после завершения строительных работ. Для того чтобы не попасть в подобную ситуацию следует предусматривать вышеупомянутое условие в договоре и проверять фактическую площадь построенной квартиры сразу после введения объекта недвижимости в эксплуатацию. При этом следует учесть, что фактическая площадь может оказаться большей проектной и, соответственно, придется доплачивать. Если же не сразу заметили недостачу нескольких метров жилплощади, то и в этом случае покупатель имеет право обратиться к застройщику, с требованием вернуть деньги за недостающие метры. Его объяснения, что недостающая площадь находится под подоконниками и стенами, юридически необоснованны, поскольку в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости в общую площадь квартиры не входит площадь, занимаемая стенами и подоконниками (за исключением перегородок, сооруженных по желанию жильца). Таким образом, если застройщик отказывается вернуть деньги или уменьшить размер платежа, есть все основания обратиться в суд.

Нападение 8

Киевлянка Оксана решила заработать на продаже своей квартиры. Знакомый маклер подыскал покупателей, и сделку быстро оформили. Но с одним нюансом. Под благовидным предлогом сэкономить на сопутствующих платежах, стоимость квартиры в договоре была существенно занижена. Покупатели не заметили подвоха, ведь к таким нехитрым приемам удешевления сделки прибегают многие.

Впоследствии бывшая хозяйка квартиры Оксана оспорила договор в суде. Договор был признан недействительным, и по решению суда покупателям возвращались деньги, а продавцу квартира. Естественно, Оксана вернула сумму, указанную в договоре. А разницу между реальной стоимостью квартиры и фиктивной оставила себе.

Игорь Куликов,
адвокат ЮФ «ЮСТ Украина»

— Этот способ махинаций весьма распространен. Чтобы не попасть в такую ситуацию, не следует экономить на госпошлинах и налогах, занижая стоимость квартиры. Следует неуклонно придерживаться этого правила, даже если контрагентом по сделке выступает, например, родственник продавца. Если все же оформление реальной цены договора по определенным причинам является затруднительным, не лишним будет документально оформить факт передачи реальной суммы денежных средств в виде расписки продавца либо квитанции о перечислении средств на банковский счет продавца. Во всех иных случаях покупатель останется ни с чем.

Нападение 9

Елена долго искала подходящую квартиру и, наконец, нашла идеальный вариант как по качеству, так и по цене. Со слов продавца Натальи, квартира ей досталась в благодарность от соседки, которую она взяла на содержание. Правда забота о пожилом человеке длилась всего полгода. Тем не менее, Елена не стала заострять свое внимание на мелких деталях. Не вызвало у нее подозрений и то, что родная дочка и внучка проживали на одной лестничной клетке, а квартиру почему-то бабушка оставила чужому человеку. Буквально через день после сделки, внучка взломала дверь квартиры и поселилась в ней сама. По ее мнению, бабушка не имела права отписать жилье Наталье.

Отдел исполнительной службы райуправления, куда обратилась Елена, потребовал от внучки освободить квартиру. Но она в свою очередь заявила, что давно судится за право собственности на жилье. Причем судебные тяжбы начались еще при жизни бабушки. Изначально, квартиру подарили внучке, а потом старушка аннулировала договор дарения и передарила ее Наталье. Еще при жизни бабушка доказывала в суде, что внучка не достойна быть владелицей квартиры, поскольку не уделяет ей должного внимания. Внучка в свою очередь уверяла, что старушка не в своем уме. Продавая жилье, Наталья знала о существующем споре, но все же решила умолчать о проблемах. Елена не намерена отказываться от квартиры, купленной на законных основаниях, и пытается отстоять свою правоту в суде. Тяжба по этому делу длится уже не один месяц.

Игорь Куликов,
адвокат ЮФ «ЮСТ Украина»

— Права на квартиру — распространенная причина конфликтов между родственниками, особенно если речь идет о получении прав на недвижимость пожилых людей. Часто этим пользуются и квартирные мошенники, которые, войдя в доверие к пожилым собственникам квартир, заключают с ними договора пожизненного содержания или договора дарения, а после перепродажи квартиры исчезают, оставляя покупателя один на один с конфликтующими родственниками.

Поэтому прежде, чем покупать квартиру, необходимо выяснить, как она попала к ее нынешнему продавцу. Естественно, не могут не настораживать будущего покупателя передача прав на жилье пожилым человеком посторонним людям, а не своим родственникам.

Желательно расспросить соседей, работников ЖЭКа, участкового милиционера о ситуации с квартирой, а также поговорить с родственниками предыдущего собственника. Такая проверка позволит выявить проблемы с квартирой, утаенные продавцом.

Кроме того, перед приобретением квартиры следует ознакомиться с документами, согласно которым квартира перешла в собственность к продавцу. С особым вниманием следует относиться к жилью, перешедшему в собственность по договорам дарения или пожизненного содержания.

Желательно указать в договоре купли-продажи значительную сумму денежных санкций для продавца и возможность расторжения договора покупателем в случае, если выяснятся обстоятельства, препятствующие полноценному использованию квартиры, в т.ч. наличие претензий со стороны третьих лиц, о которых было известно продавцу.

Нападение 10

Ольга решила продать свою большую квартиру и купить жилье поменьше. Покупателей она нашла через риэлтерскую фирму. Ими оказалась молодая семья Симченко. С правовой точки зрения квартира была «чистой» и была приобретена на первичном рынке у застройщика несколько лет тому назад.

О том, что Ольга проживала в гражданском браке, покупателям квартиры она не сообщила. Да и зачем, это ведь не официальный брак — размышляла владелица квартиры. Тем более что гражданский муж на момент оформления сделки был в длительной командировке.

Через два месяца в дверь новой квартиры Симченко позвонили, и стоящий на пороге мужчина с удивлением спросил, что они делают в его квартире. Ничего не понимающие покупатели, рассказали, что купили квартиру у Ольги.

Впоследствии гражданский муж Ольги Сергей подал в суд иск о признании сделки недействительной, поскольку данными действиями гражданской жены были ущемлены права гражданского мужа. Ведь она не имела права продавать квартиру без ведома гражданского супруга. Ольга в свою очередь доказывает в суде, что с Сергеем они просто встречались, и гражданским мужем он не являлся. А квартиру она покупала исключительно за свои средства. Пока Ольга и Сергей разбираются, был ли у них гражданский барк, семья Ивановых сидит на чемоданах и ждет решения суда.

Игорь Куликов,
адвокат ЮФ «ЮСТ Украина»

— Следует учитывать, что в соответствии со ст. 65 Семейного кодекса Украины (далее — СК Украины) на заключение одним из супругов сделки, выходящей за пределы мелкой бытовой, требуется согласие второго из супругов. При этом, в случае продажи квартиры или земельного участка, такое согласие должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариально.

Поэтому перед заключением сделки важно уточнить семейное положение продавца и в любом случае просить оформления согласия супруга продавца.

Важно знать, что в соответствии со ст. 74 СК Украины, правила о совместной собственности распространяются и на случаи, когда лица живут в так называемом «гражданском браке», т.е. без оформления фактических брачных отношений. В связи с этим также рекомендуем провести собственное исследование не только истории квартиры, но и жизни самого продавца, например, путем доверительной беседы с его соседями. Также рекомендуется в договоре предусматривать ответственность продавца и возможность расторжения договора покупателем при возникновении каких-либо претензий третьих лиц, связанных с продажей квартиры.

История 11

Любитель легких денег Анатолий решил продать несуществующую квартиру. Способ заработка подсказала газета с объявлениями. Некий господин желал продать элитную шестикомнатную квартиру в центре города. Найдя дружественного юриста, они приступили к осуществлению плана обогащения. Для начала Анатолий пошел смотреть квартиру. Сказав продавцу, что квартира ему подходит, попросил предоставить копии документов якобы для юридической проверки. Благодаря копиям мошенник составил договор купли-продажи на квартиру, поставил на нем штампик нотариуса, изготовленный знакомым гравером, после чего Анатолий стал «полноправным» владельцем престижного жилья. Благодаря той же газете он нашел покупателя, сменил замки, чтобы можно было показать квартиру, и быстро ее продал, поскольку много денег не просил. Через несколько дней Анатолий получил деньги, а покупатель ключи от желанного жилья. Сделку оформили через риелторскую фирму, заботившуюся лишь о своих комиссионных.

Вскоре показывать квартиру пришел настоящий хозяин и обнаружил в доме посторонних людей. Кому на самом деле принадлежит квартира, сейчас решают судьи…

Андрей Магас,
адвокат, магистр права, партнер ЮФ «КЛМ»

— В данной ситуации покупатель стал жертвой мошенничества — он передал деньги, не получив ничего взамен, ведь очевидно, что получение ключей не превращает его в собственника квартиры. Право собственности наступает после оформления сделки у нотариуса, потому что любые операции с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в том числе и договор купли-продажи квартиры, который, кроме того, подлежит регистрации в Государственном реестре сделок. Нотариус, перед тем как удостоверить договор отчуждения прав собственности на недвижимое имущество, обязан проверить документы, подтверждающие личность участников сделки, правоустанавливающие документы о праве собственности на недвижимость и наличие запретов и арестов на имущество. Кроме того, нотариус несет ответственность за невыполнение данных обязанностей. В данном случае от просто детских действий покупателя спасла бы самая простенькая и короткая консультация у любого юриста или нотариуса.

Кроме того, при передаче денег всегда нужно получать расписку с указанием суммы и основания уплаты, а также обязательно проверять паспорт и записывать паспортные данные получателя денег. Тогда были бы шансы найти мошенника. А в данной ситуации покупатель вероятно и не знает имени человека, которому он отдал деньги за квартиру.

Пострадавшему следует обратиться в милицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества и подделки печатей. При этом вероятно следует внимательно проверить работников риэлторской фирмы на предмет их причастности к мошенничеству. Поскольку риэлторская фирма не имеет права «оформлять» покупку недвижимости — разве что «предоставить» «своего» нотариуса, то на наш взгляд, «оформление за комиссионные» сделки по продаже квартиры без нотариуса специалистами по недвижимости не могло быть простой некомпетентностью. Скорее всего это был преступный сговор с мошенником-продавцом.

Если у пострадавшего нет подтверждения передачи денег ни продавцу, ни риэлторской конторе, то при отсутствии других доказательств сложно отстоять свои права.

История 12

Встретить сегодня коммуналку довольно сложно, но еще не так давно в таких «улиях» проживало не мало украинцев. В один из таких «улиев» в центре города в начале 1990-х годов пришли люди из риэлторской фирмы с предложением расселить жильцов. Так пятеро счастливых жильцов обрели новые квартиры на столичных окраинах. Не была исключением и Анна: ей подыскали квартиру на Харьковском массиве.

Жизнь текла своим чередом: Анна вышла замуж, родила ребенка. И вдруг семь лет спустя почтальон принес повестку в суд. Не понимая в чем собственно дело, Анна с супругом отправилась на заседание, где узнала, что все эти годы занимала квартиру незаконно. Ведь ее предыдущие хозяева приватизировали ее, не вписав туда своего несовершеннолетнего сына. Ребенок вырос, поумнел и решил, что родители были не правы и поступили с ним несправедливо. Подал иск в суд о признании сделки купли-продажи недействительной, и суд принял его сторону. Так Анна лишилась квартиры.

Дело в том, что когда оформлялась сделка, еще не требовались разрешения органов опеки, которые учитывают права детей до 18 лет.

Анна обратилась в суд о восстановлении прав на жилье, ведь она честный покупатель квартиры. В тоже время найти истинно виновного сложно, поскольку у каждого своя правда: покупатель (риелторская фирма) честно заплатила, а продавец честно получил деньги за квартиру. С другой стороны, ребенок тоже имеет право на жилье.

Андрей Магас,
адвокат, магистр права, партнер ЮФ «КЛМ»

— Согласно законодательству, договор купли-продажи квартиры, как и любой иной недвижимости, подлежит нотариальному удостоверению. При нотариальном удостоверении договора нотариус требует у продавца подачи документов, которые подтверждают право собственности на соответственное имущество. Только после того как нотариус убедится в действительности таких документов, он удостоверяет сделку. Следовательно, покупатель приобретает имущество по подлинным документам. Если в будущем такие документы будут оспорены и соответственно признаны недействительными на том основании, что имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, то покупатель будет считаться добросовестным приобретателем, так как он не знал и не мог знать об этом. Согласно Гражданскому Кодексу Украины, собственник имеет право истребовать такое имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество было утеряно, похищено, выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле, иным путем. Таким образом, из изложенных данных не видно правовых оснований для лишения Анны права собственности на квартиру. При этом о нарушении прав ребенка вообще вряд ли можно говорить — ведь, как указано, приватизация произошла согласно действующему тогда законодательству!

История 13

Купить хорошую и недорогую квартиру сложно. И когда будущий покупатель находит подходящее жилье, то старается сразу же «застолбить» его за собой. Именно на этом и зарабатывают аферисты.

Решив приобрести новое жилье, Наталья с супругом Сергеем обратились к маклеру по рекомендации знакомых. Он нашел им квартиру, полностью отвечающую их требованиям. Не долго думая, супруги решили ее приобрести. По словам маклера, эта квартира интересовала многих потенциальных покупателей, готовых сходу оформить сделку, а посему ее необходимо было «застолбить». А именно, внести залог в размере 40% от стоимости жилья. Под давлением маклера супруги оставили требуемую сумму. А он обещал перезвонить в ближайшее время, дабы приступить к оформлению договора купли-продажи жилья. Стоит отметить, что маклер дал расписку о получении денег. Но звонка от него будущие покупатели не дождались.

Почуяв неладное, они бросились разыскивать маклера, но вместо него нашли еще четырех покупателей. Примечательно, что сама квартира вообще не продавалась. Собственник жилья заявил, что сдавал жилье в аренду некому мужчине, но никак не продавал.

Несостоявшиеся покупатели обратились в милицию, и по факту мошенничества было заведено уголовное дело. Вот только маклера найти не удается, а указанные его паспортные данные в расписках оказались липой.

Андрей Магас,
адвокат, магистр права, партнер ЮФ «КЛМ»

— Поскольку договор купли-продажи квартиры, как и любой иной недвижимости, подлежит нотариальному удостоверению, то и передачу задатка или предварительный договор следует оформлять у нотариуса. Маклер не имеет права получать деньги — такое его право могло бы быть предусмотрено договором с продавцом. Однако в любом случае лучше деньги передавать напрямую продавцу у нотариуса. Поэтому следовало настаивать на приглашении продавца к нотариусу. В данной ситуации остается только ждать результатов следствия, которое вряд ли закончится позитивно для пострадавших.

История 14

Нередко квартиры в столице покупают люди из других городов. Большинство из них не очень хорошо знают сам город, чем и пользуются мошенники.Приезжий Сергей решил купить в пригороде столицы коттедж. Маклер подобрал достойное жилье, Сергею коттедж в элитном поселке понравился. По соседству жили банкир и именитый артист. Не долго думая, Сергей приступил к сделке. Оформив всю необходимую документацию, он с семьей приехал заселяться. Но на пороге его встретил удивленный мужчина и сообщил, что дом никто не продавал, а всего лишь сдавали в аренду. Сергей показал договор купли-продажи. И тут выяснилось, что номер купленного дома 60-А, а номер коттеджа — 60. Под номером 60-А находился старенький домик, бывший коттеджем лет 50 тому назад.

Но Сергей решил не сдаваться и обратился в суд, поскольку никакой буквочки «А» возле номера дома изначально в договоре не было. Кто победит в данной борьбе, сказать сложно. Маклера, успешно провернувшего сделку, ищут до сих пор.

Андрей Магас,
адвокат, магистр права, партнер ЮФ «КЛМ»

— Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо, конечно же, тщательно проверять документы, по которым соответственная недвижимость переходит к покупателю от продавца. Согласно Гражданскому кодексу Украины, договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. При нотариальном удостоверении сделки нотариус разъясняет покупателю, какую конкретно собственность он приобретает, по какому адресу, ее площадь, состав этого имущества и другую информацию с тем, чтобы удостовериться, то ли имущество намеревается приобрести покупатель, или возможна какая-то ошибка.

 В такой ситуации можно обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки по покупке старого дома, совершенной под влиянием ошибки, и возврате покупателю уплаченных денег, а продавцу — проданного домика. При этом необходимо будет возместить убытки продавцу, потому как согласно законодательству, в случае признания сделки недействительной, лицо, которое ошиблось в результате своей собственной нерадивости, обязано возместить второй стороне причиненные ей убытки.

Вознаграждение маклеру можно вернуть, если с ним был заключен соответствующий договор и получено подтверждение оплаты (расписка). При передаче денег всегда нужно получать расписку с указанием суммы и основания уплаты, а также обязательно проверять паспорт и записывать паспортные данные получателя денег. В таком случае были бы и шансы найти маклера. Если деньги передавались без документов — то никаких претензий (юридически обоснованных) быть не может. В данном случае у Сергея никаких прав на коттедж не было.

РЕСПОНДЕНТ

Левада Сергей Яковлевич, генеральный директор компании УИИК («Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания»)

Какие формы махинаций существуют при покупке жилья на первичном рынке?

— Нередко сделки по приобретению жилья на первичном рынке оформляются с помощью облигаций (целевые, процентные, дисконтные), которые не всегда защищают интересы будущего владельца жилья. Формально одна целевая облигация означает, что покупатель получает право на 0,01, 0,5 или 1 кв.м. помещения. И прежде, чем покупать облигации, советую ознакомиться с проектом строящегося дома (прошедшего государственную экспертизу) и проспектом эмиссии бумаг. Если проекта у застройщика нет, значит, погашение облигаций может не состояться. В проспекте эмиссии описаны все существенные характеристики выпущенных бумаг и сроки их обращения. Как только сроки закончатся, облигации теряют свою значимость. Кроме того, договор инвестирования в строительство путём купли-продажи ценных бумаг носит вторичное значение по сравнению с проспектом эмиссии. А возможности по свободному отчуждению облигаций зависят от условий выпуска облигаций. В большинстве случаев застройщики ограничивают это право инвесторов своим письменным согласием.

Другой вид «строительных бумаг» — дисконтные облигации. Они не привязаны к конкретному объекту строительства, а размер дисконта, как правило, значительно меньше банковских депозитных ставок. Срок обращения облигации порой достигает десяти лет без права досрочного погашения. Безусловно, если не обещанная в договоре квартира, то дисконтная облигация может привести к обесцениванию вложенных денежных средств.

В свою очередь, застройщик, выпускающий дисконтные облигации, предлагает инвестору урегулировать порядок обмена пакета дисконтных облигаций на квартиру путём заключения договоров купли-продажи дисконтных облигаций при одновременном подписании договора бронирования помещения. По факту ввода объекта строительства в эксплуатацию и оформления заказчиком помещений на себя осуществляется обмен пакета дисконтных облигаций на помещение на основании договора мены облигаций на помещение. Аналогично построена схема работы застройщиков и с процентными облигациями.

Новейшими тенденциями по приобретению жилья в Украине являются опционные контракты. Поэтому, уважаемые покупатели, будьте готовы к тому, что Вам предложат изначально заплатить денежные средства (как правило, 30% от стоимости недвижимости) за право заключить договор купли-продажи помещения по себестоимости. Всё это будет оформлено на бирже, где как бы случайно встречаются покупатель и продавец (только документально) и выражено в такой производной ценной бумаге как опцион. Позднее по факту появления недвижимости вам будет предложено у нотариуса заключить договор купли-продажи недвижимости со всеми сопутствующими этой процедуре затратами.

Более редким на сегодня случаем является продажа частному инвестору, желающему приобрести недвижимость, инвестиционных сертификатов на предъявителя венчурного фонда. В то же время уже несколько проектов запущено по этой схеме.