Футбольный «квадрат»: Насколько результат Евро-2012 зависим от рынка недвижимости

Метод расчета вероятности победы или проигрыша сборных достаточно спекулятивный. Аналитики JonesLang LaSalle проанализировали результаты матчей предыдущих европейских чемпионатов и сравнили их с данными многолетних наблюдений за экономическими и финансовыми показателями рынков офисной, торговой, складской и индустриальной недвижимости в странах-участницах еврочемпионатов.

Прогнозы компании Jones Lang LaSalle по групповому этапу Евро-2012

Группа A. Исторически страны с наиболее высокими ставками капитализации (окупаемость объекта – ред.) в сегменте складской и индустриальной недвижимости, играют лучше и доходят до плей-офф. Двузначные ставки капитализации в премиальных складских и индустриальных объектах в России и рост ставок капитализации в премиум-сегменте в Греции в течение последних 12 месяцев дают основания полагать, что Польша и Чехия закончат соревнование на групповом этапе.

Ставки капитализации индустриальной недвижимости в странах, чьи сборные играют в группе А: Россия – 11%, Греция – 8,5%, Чехия – 8%, Польша – 8%.

Группа B. На последних чемпионатах Европы страны с наивысшим показателем вакантности (количество свободных, сдаваемых в аренду площадей – Ред.) в офисных зданиях возглавляли свои группы. На основании этой тенденции, а также учитывая динамичное развитие новых девелоперских проектов, реализацию девелоперских проектов и невысокие объемы сделок по аренде площадей, Португалия и Нидерланды, по прогнозам Jones Lang LaSalle, одержат триумф над Данией и Германией.

Уровень вакантных площадей офисной недвижимости в странах, чьи сборные играют в группе B: Нидерланды – 17%, Португалия – 12%, Дания – 10%, Германия – 8%.

Группа C. Опыт прошлых чемпионатов показывает, что страны с самыми высокими показателями годовой доходности офисной недвижимости в данном сегменте имели преимущество на поле. Если эта тенденция сохранится в 2012 году, Испания, которая сейчас возглавляет мировой рейтинг ФИФА, не выйдет из своей группы. Группу возглавит Хорватия, а на втором месте разместится Италия, которая одержит победу над Ирландией, невзирая на недавние слухи о практике договорных матчей в футбольных национальных лигах.

Годовая доходность офисной недвижимости в странах, чьи сборные играют в группе С: Хорватия – 12%, Италия – 2,5%, Ирландия – 1,5%, Испания – -3%.

Группа D. Интересно, что страны с наименьшим прогнозируем ростом арендных ставок в торговой недвижимости, хорошо играли на поле. В большинстве стран Европы действует режим строгой экономии, который оказывает давление на потребителей, что в свою очередь влияет на показатели розничной торговли. Позитивная потребительская среда в Швеции позволяет предположить, что страна может уступить в соревновании Англии и Франции, где, по прогнозам, доходы в секторе розничной торговли будут более низкими. Украина тоже потерпит поражение от этих сборных.

Показатели роста ставок торговой недвижимости в 2012-2014 гг. в странах, чьи сборные играют в группе D: Франция – 0-1%, Англия – 1-2%, Швеция – 3-4%, Украина – от 4%.

Прогнозы результатов игр в матчах плей-офф

Четвертьфинал. Результаты первого этапа игр на выбывание раньше определялись ростом стоимости складской и индустриальной недвижимости. Страны с самым стремительным ростом данного показателя проходили в полуфиналы. Активно развивающийся сектор складов в Центральной и Восточной Европе указывает на то, что Россия и Хорватия одержат победу над Нидерландами и Францией, где рынки находятся на более зрелом этапе.

Несмотря на то, что, по предварительным прогнозам, в Англии в этом году стоимость индустриальной недвижимости останется на прежнем уровне, этого будет достаточно для выхода в полуфинал, так как в Италии этот показатель только снижается. Матч между Португалией и Грецией будет нелегким, но, по предварительным прогнозам, Португалия победит.

Полуфинал. Определяющим фактором на этом этапе турнира могут быть арендные ставки в сегменте офисов премиум-класса, причем в финал выходили рынки с наиболее благоприятными условиями для арендаторов. Недостаточное предложение оказывает давление на арендные ставки в Лондоне, соответственно, можно предположить, что Великобритания с арендными ставками на офисную недвижимость премиум-класса – 1200 EUR за кв. м в год уступит Португалии, где ставки в шесть раз ниже – на уровне 200 EUR за кв. м в год. Существенный рост арендных ставок, наблюдавшийся в Москве в 2011 году, указывает на то, что Хорватия впервые выйдет в финал после победы над Россией.

Финал. Исходя из итогов прошлых игр, абсолютный чемпион определяется, как и в группе D, по показателям рынка торговой недвижимости. Однако на этот раз триумфатором будет страна с наиболее активным рынком стрит-ритейла и высокими ставками аренды в премиум-сегменте. Опираясь на это наблюдение, можно сказать, что финальный матч будет довольно тяжелым, поскольку арендные ставки в премиальных помещениях стрит-ритейла на главных улицах Хорватии и Португалии составляют 1 020 EUR и 1080 EUR за кв. м в год соответственно. Благодаря небольшому перевесу Португалия одержит победу в острой и нелегкой борьбе с Хорватией и улучшит свое достижение 2004 года, когда она стала серебряным призером чемпионата Европы.