Местами заморозки. Как изменятся цены на жилье в крупных городах

Киев, Одесса, Донецк, Севастополь и Львов традиционно в рейтингах стоимости квартир занимают первые места: тут самые дорогие квартиры страны. В этих городах хотят не только работать, но и жить. Жажда жизни в городе труда доводит порой до изнеможения — и приходится жить не по средствам, впрягаясь в кредитное ярмо. И так хочется верить, что снизойдет в своей милости продавец малометражки, и попустятся цены… Однако пока цены вызывают лишь подергивания в нервном тике. Необъяснимый катаклизм, например, случился в Полтаве: только за три месяца второго квартала, согласно исследованию Комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, подорожание квартир обогнало инфляцию — наверное, сказывается экономическая миграция. Зато в Днепропетровске за это время квартиры подешевели на 4%. «Рынки локальны, — комментирует Владимир Коломейко, эксперт «Планета Оболонь», — но везде сейчас господствует покупатель; в некоторых регионах предложение в разы превышает спрос, и владельцы квартир спешат продать по еще высокой цене. Однако врядли стоит ожидать резкого обвала цен, разве что небольшого проседания к концу года. Полагаем, что для большинства городов максимальное проседание к концу года вряд ли превысит — 10%. Все ждут изменения условий ипотеки, если они останутся такими как сейчас, то, по прогнозам скептиков, снижение цен на ликвидное жилье составит до 50% уже к следующей осени». По мнению абсолютного большинства специалистов рынка, украинская недвижимость остается пока что единственным инструментом инвестиций. Личный счет попытался выяснить, как скоро окаменеет цена квадратного метра, пообщавшись с ведущими риелтерскими компаниями разных городов страны.

Одесситам нынче не до шуток, особенно тем, кто в купле-продаже квартир подозревал нешуточное состояние. «Такого, как раньше — купил за $50 тыс., а продал через год-два за $100 тыс. — уже не будет, — утверждает Глеб Ерыпалов, заместитель директора АН «Молдаванка», — рынок замедлил свое развитие еще с начала года; сейчас уже инвестицию в недвижимость можно расценивать как длинные, а не быстрые деньги». Количество сделок сократилось минимум на треть за последний квартал по сравнению с серединой весны, и даже не спишешь на то, что лето традиционно «мертвый сезон» на рынке недвижимости: в прошлом году он был живее раза в полтора. Спрос упал до плинтуса, хотя отнюдь неудовлетворен — квартиры людям по-прежнему нужны. Сделок практически нет — и многие сетевые агентства недвижимости закрывают по городу свои филиалы. Выбор квартир — обзавидуешься. По подсчетам Глеба Ерыпалова, предложение превышает спрос в пропорции 10:1. Продавец выжидает, и в случае ипотеки проблему с выплатой кредита решает с помощью получаемой ренты (а это в свою очередь немного снизило арендную плату на квартиры в городе). Ждет и покупатель, надеясь на повторение событий 1998 — 2000 г.г., когда квартиры подешевели минимум на треть.

По наблюдениям Глеба Ерыпалова, сегодня сделок с ипотечными кредитами стало даже больше, 8 из 10 квартир покупается в кредит. А еще весной таких было 6 — 7 на десяток. И при этом цены не падают — остаются на прежнем уровне, разве что в единичных случаях, при особой сговорчивости продавца и без огласки покупателем возможен торг и уступка в цене аж до 15%. Хотя в сегменте когда-то дефицитных квартир — в историческом центре города, в домах XIX — ХХ в. — цены выросли на 10 — 12% только за второй квартал. Фактически цены снижаются на первичке, правда, это своеобразный фокус, который застройщики называют «специальным предложением». Предел акции щедрости застройщиков — минус 25% в цене квартиры по сравнению с прошлой осенью, даже в самых элитных районах Одессы. Нынче даже появилось несколько замороженных строек — сказывается недостаток средств, при чем не только у мелких компаний.

Как и везде, в Одессе наиболее торгуемы квартиры в центре, 1— и 2-комнатные. К примеру, за $60 тыс. можно купить недурно отремонтированную квартиру в новострое в спальном районе или в состоянии «после строителей» в Приморской стороне, районе более престижном; либо же 1-комнатную в самом центре в доме дореволюционной архитектуры; либо 2-комнатную хрущовку или 1-комнатную чешку советской постройки на окраине; либо же старенький домик на 2-3 комнаты в черте города, правда, без документов на землю.

В ближайшем будущем, по предположениям Глеба Ерыпалова, скорее всего, все будет оставаться как есть: собственники квартир будут продавать их годами, инвесторы, которые воспользовались ипотечными кредитами, будут зарабатывать на аренде. Оптимистический прогноз вероятен при условии, что банки станут добрее, хотя бы как прежде — и тогда рост цен будет стабильным, не превышающим инфляцию. Маловероятен пессимистический сценарий: падение цен до 30 — 35% уже к концу года. Случится это, как предполагает Глеб Ерыпалов, разве при условии, что не оживет рынок, как обычно, в ноябре-декабре, когда многие стремятся встретить Новый год в новой квартире, осуществив заветную мечту о своем жилье.

Легко представить, как отреагировали днепропетровцы на изменение условий ипотеки и снижение курса доллара: спрос на квартиры резко упал, процентов на 30 — 40 в начале июня, а к концу лета снова подрос, почти таким он был в апреле. И как прогнозирует директор АН «АртИнформ» Константин Кит, будет расти до конца года. Чего, однако, нельзя сказать о цене. На вторичном рынке стоимость квартир снизилась на 5 — 15 %. Если еще весной квадрат хрущовки недалеко от центра можно было купить за $1 744 — 1 860, то уже летом — за $1 511 — 1 627. Сейчас более чем 70% сделок на рынке вторичного жилья Днепропетровска происходит с привлечением кредитных средств, а ипотечным займом воспользоваться ой как непросто — банки отказывают в большинстве случаев. И в риелторских базах данных формируется хороший выбор предложений: «Продаются квартиры, чья стоимость немного ниже рыночной и хозяева готовы к торгу, — констатирует Константин Кит. — Если сравнивать с зимними и весенними месяцами, предложение подросло на 20 — 40%». Не меняется в Днепропетровске разве что цена первички — застройщики упорно держат оборону своих ценовых позиций, ожидая осени, когда спрос сезонно увеличивается. Но покупка на первичном рынке менее вероятна, чем на вторичке. «Строится не более 30 — 40 домов, — говорит Константин Кит, — и банки неохотно кредитуют покупку в домах, еще не сданных в эксплуатацию». А к Новому году, как полагает Константин Кит, разойдутся и квартиры на вторичке, что повлечет за собой новый виток цен вверх — до 20%. И даже строгие условия выдачи кредитов не остановят покупателя, которому кровь из носу нужно решить жилищный вопрос. А вот насколько хорошей инвестицией окажется покупка квартиры в Днепропетровске сегодня, большой вопрос. «Хорошие квартиры улучшенных планировок в кирпичных домах, так называемые «ленинградки» и «чешки», нынче переоценены, — объясняет Константин Кит, — цена однокомнатной — $70 — 120 тыс. Но эти дома еще точно простоят полвека». В то время как самый ходовой товар — однокомнатные в хрущовках и панельках, жилье старого фонда, вероятнее всего со временем будет терять не только привлекательность, но и ликвидность.

Симферополь

Всякий прогноз негативно отражается на рынке недвижимости. По крайней мере, так считает директор симферопольского АН «НТН» Дмитрий Майоров. «Что случилось в США, может произойти и у нас в любой момент, ведь от этого никто не застрахован, — рассуждает Дмитрий Майоров, — но предпосылок к падению цен нет». В Симферополе, по наблюдениям Дмитрия Майорова, ситуация стабильна: спрос устойчив, предложений достаточно, платежеспособность уменьшается, следовательно, несколько снижается активность, потому что уходят с рынка перекупщики (с деньгами), да и ипотека стала труднодоступной; в торгах уступают разве что продавцы низколиквидных квартир на верхних этажах в домах на самой окраине города. На первичном же рынке цены стабильны, хоть и наблюдается некоторый застой: покупатель с деньгами не идет, однако застройщики строят не останавливаясь. Цены на первичном и вторичном рынках практически равны, и, по мнению Дмитрия Майорова, достигли своего пика: $1 100 — 1 700 на вторичке и $1 200 — 2 000 на первичке за квадрат. Но сейчас чаще покупатели вынуждены платить наличными, так как кредит удается взять не каждому. Вот и продаются сегодня в Симферополе самые дорогие квартиры ($300 — 350 тыс.) и самые дешевые однокомнатные, всегда востребованное жилье ($60 тыс.).

Если еще в начале года 80% сделок заключалось с помощью кредитов, то сейчас 60%. «Повлиять на ситуацию на рынке способны исключительно банки, и ни спрос, ни предложение не играют столь значительной роли в развитии рынка, как банковские учреждения, — убежден Дмитрий Майоров. — Пообещав выгодные кредиты, банкиры создали иллюзию благополучия. В итоге цены дошли до предела. Но и кризис не выгоден прежде всего банкам — ценность залога упадет. Контролировать и управлять ситуацией банки в состоянии — ведь 80% средств рынка недвижимости принадлежит им».

Харьков

Харьковчане помнят позапрошлое лето, когда цены за три тихих месяца выросли на 15%. Этим летом спрос упал практически до нуля. В то же время предложение не снижается. Как рассказывает Алексей Попов, директор дочернего предприятия «Проконсул +», председатель харьковского регионального отделения АСНУ, у покупателя именно сейчас есть хороший выбор и возможность торговаться — цену можно сбить на 5 — 10%. А еще три — четыре месяца назад на самые ходовые 1— и 2-комнатные квартиры можно было устраивать аукционы.

Тем не менее, риелтеры констатируют: с начала года цены на вторичном рынке выросли на 29%, на первичном — на 21,5%. Покупатели на вторичке спешили в уходящий поезд, пытаясь получить еще доступные на тот момент кредиты.

Бурный рост рынка остановился в мае, когда началось гривне-долларовое сражение. В результате отсеялся спекулянт, с чьим участием проходило около 40% сделок. Нынче квартиры покупают только для себя, а не на продажу.

«Если в начале лета произошел небольшой скачок цены вверх в результате арифметического пересчета согласно новому курсу доллара, — объясняет Алексей Попов, — то уже в августе произошел откат до уровня цен марта — апреля, когда покупатель был очень активным». Если в случае покупки-продажи квартир в эконом-сегменте ситуация стабилизировалась, то спроса на элитное жилье нынче нет. Да и сам процесс торга сейчас больше походит на натуральный обмен, например, одной трешки на две 1-комнатные — в итоге суммы одинаковы. Потому прогнозировать спад или рост цен на вторичном рынке нелегко.

Этим летом на харьковском рынке произошло рекордное опережение вторичного рынка первичным: в среднем квадратный метр на вторичке стоит $1 700, тогда как на первичке — $1 750 ($1 200 — 3 000). «О снижении цен в ближайшем будущем говорить не приходится, рынок не настолько перегрет, как столичный, — говорит Алексей Попов, — вероятнее всего тон будет задавать первичный рынок, где к следующему году цены вырастут на 20%». Конечно, жилье «морально» устаревшее может терять в цене уже в ближайшие месяцы. Но, в общем, это незначительное «выборочное» падение цен нивелируется ростом стоимости квартир в новых домах, которые неизбежно появятся на вторичном рынке, и как полагает Алексей Попов, «средняя температура по больнице» составит те же $1 700 — 1 750 / кв. м, которые имеем сегодня.

Донецк

На востоке воцарилась пугающая тишина: предложений на рынке квартир достаточно, да вот спрос почти утих. Желающие приобрести квартиру в Донецке задумались — стоит ли делать это именно сейчас. «Причинами послужили, конечно же, сезонность — лето традиционно не отличается покупательской активностью, — комментирует Сергей Тюрин, генеральный директор АН «Фемида сервис», руководитель донецкого регионального отделения АСНУ, — но в большей степени — сокращение выдачи ипотечных кредитов». Судя по количеству полученных задатков, в ближайшем месяце вряд ли ситуация изменится к лучшему. Уже в июне риелтеры отметили понижение цены на 5%. Как полагает Сергей Тюрин, тенденция помесячного снижения цены продержится до начала следующего года, но как это будет выражаться в цифрах, предугадать нелегко. Впрочем, об обвале рынка говорить рано. Показательным, по мнению Сергея Тюрина, будет февраль 2009 года, и если условия ипотеки станут мягче, ситуация может качественно измениться — цена квадратного метра снова будет расти. Не пошатнулся разве что первичный рынок. Как заметил Сергей Тюрин, некоторые застройщики даже повысили цену в начале лета, хотя в большинстве случаев стоимость первичного квадрата держится на весеннем уровне — $1 200 — 3 500 / кв. м.

Пока же, как и прежде, остаются максимально востребованными в Донецке квартиры небольшого метража, цена на которые больше зависит от месторасположения, и только во вторую очередь — от качественных характеристик квартиры и дома. Например, за $130 — 140 тыс. можно купить двушку на 65 квадратов в центре или 3-, 4-комнатную квартиру в отдаленном районе, или же частный домик в черте города. И даже появляющиеся на вторичном рынке квартиры в новостроях не сильно влияют на цену вторичного квадратного метра. Однако возлагать большие инвестиционные надежды на донецкую недвижимость (купив «подешевевшую» квартиру за $100 тыс. с ожиданием продать через год за $150 тыс.) риелтеры не советуют.

Львов

Наш век пополнил историю великого города эпохальной традицией — летняя стагнация на рынке квартир заканчивается незначительным взвинчиванием цен. Но такого как в только что минувшее лето еще во Львове не случалось. «Покупатели придерживают пока деньги на покупку квартиры, ожидая обвала цен на 30%, — комментирует Евгений Мищанчук, директор АН «Истейт эксклюзив», председатель львовского регионального отделения АСНУ, — но такого не будет». И в подтверждение своего заключения приводит пример: целый месяц идут торги по покупке квартиры за $130 тыс., так как продавец не уступает $3 тыс. и не обольщается на получение сразу всей суммы наличными. Темпы движения на рынке этим летом в десять раз меньше, чем в прошлом году. Вряд ли немая сцена продлиться долго — в городе невероятно большой спрос на жилье, при чем как на самые дешевые квартиры на окраине, так и в центре, который особо ценен патронатом ЮНЕСКО. Кроме подтягивающихся с ближайших и далеких окрестностей украинцев, а также из неблизкого зарубежья астрабайтеров, квартирку во Львове не прочь иметь итальянцы, англичане, поляки.

Как ни трудно отсюда заметить, ипотечный кризис бушует в Европе

По большому счету, квартиры стоимостью более $200 тыс. сегодня вне внимания покупателя. За эти деньги можно купить 4-комнатную квартиру площадью 76 — 82 кв. м в панельном доме на окраине или 1-комнатную либо же двушку с небольшим неудобством — входом с балкона и удобствами по соседству в старом доме (польской или австрийской постройки) в центре. Если раньше три из четырех сделок состоялись благодаря ипотечным кредитам, то сейчас из четырех сделок заемными средствами пользуется один покупатель — сказались ужесточения условий выдачи кредитов.

Нового жилья строят мало, и, по словам Евгения Мищанчука, на первичке в этом году цены поднимались несколько раз. Застройщики скорее сократят объемы строительства, чем спустят цены; нынче цена квадрата на первичке стартует с $1 350.

На вторичке цена подскочила после снижения курса доллара. И согласно вековой традиции, подскочит снова, как прогнозирует Евгений Мищанчук, даже на 10%, как только курс вернется к прежним 5,05 грн. / $. «Предпосылок для обвала цен или хоть какого-то снижения нет, — убеждает Евгений Мищанчук, — ни в этом году, ни в следующем, потому что недвижимость остается единственным инструментом инвестирования».