НОВИНИ ДНЯ: Гроші потечуть рікою: ці 3 знаки зодіаку наприкінці липня 2025 отримають шалений прибуток  Зарплати не встигають: скільки доведеться платити за житло в Києві влітку 2025  "Неймовірні інновації": Келлог високо оцінив виробництво українських дронів  Клімкін: Трампу буде важко повернутися до логіки поступок Росії, але чіткої стратегії щодо України поки немає  Чи мають право ФОП на бронювання від мобілізації — пояснення  Путіну дали 50 днів: у Держдепі відповіли, чи проявила РФ готовність до дипломатії  Міжнародна федерація гімнастики позбавила Росію її головного символу величівсі новини дня
Життя та Стиль
Особисті фінанси
26.09.2008 26858

Кризис отменяется. Повысятся ли цены на квартиры в самое ближайшее время

Эдуард Бразас, директор риэлтерского агентства C.I.T., прогнозирует насыщение рынка жилья через два десятилетия и рост цен на квартиры в самое ближайшее время. По прогнозам специалистов, в течение 2008 года в Украине будет введено в эксплуатацию порядка 9 млн кв. м.

 
Светлана Артюхова, Фото Роман Нестеровский, Личный Счет

— Вы согласны, что на рынке жилья начался кризис?

— Нет, это не кризис. Тенденции на рынке говорят о начале процесса консолидации, объединения: мелкие компании-застройщики, скорее всего, не выдержат конкуренции и со временем уйдут с рынка, а их недостроенные объекты купят более крепкие и финансово надежные. В результате останутся уже существующие крупные компании, придут международные застройщики.

— То есть обвала цен не будет?

— Цена на жилую недвижимость зависит, в первую очередь, от стоимости стройматериалов. В 2007-2008 годах материалы дорожали неоднократно. Кроме того, огромный неудовлетворенный спрос позволял девелоперам (застройщикам) закладывать в стоимость жилья очень высокую прибыль, что также очень существенно влияло на формирование стоимости.

Но сейчас, когда цены на материалы существенно выросли, наценка девелоперов уже не может оставаться на уровне 100-300%, как это было несколько лет назад. Поэтому, несмотря на рост стоимости расходных материалов, недвижимость будет дорожать невысокими темпами. По моим оценкам, стоимость квартир вырастет максимум на 30% в течение следующего года.

На вторичном рынке цены будут расти вследствие огромного спроса и низких рисков. Вкладывая деньги в строящийся объект, покупатель всегда идет на риск (дом может быть не сдан в заявленные сроки, может быть заморожено строительство и т.д.). И на вторичном рынке цены могут вырасти еще больше, чем на первичном.

— Что покупателям и продавцам жилья следует ожидать этой осенью?

— Осенью существенных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Я считаю, что и тем, и другим надо готовиться к очень незначительному росту цен — максимум на 5-10%.

Процентные ставки по ипотечным кредитам, в лучшем случае, останутся на прежнем уровне, но скорее возрастут на 2% по кредитам в гривне к концу года. Возможно также увеличение так называемых «скрытых» комиссий банков, что неявно приведет к удорожанию кредитов.

Со временем банки активизируют свои ипотечные программы, и ситуация стабилизируется. Но произойдет это через два-три года.

Этой же осенью продолжится снижение количества сделок по продаже жилой недвижимости ввиду резкого падения объемов кредитования ипотеки. В такой ситуации продавцы будут использовать «косвенные» методы снижения цены: различные бонусные программы, машиноместа в подарок и т.п.

— То есть сейчас оптимальное время для покупки жилья?

— Если квартира нужна, не следует обращать внимание на всевозможные и противоречивые прогнозы падения или роста цен. Покупайте жилье сейчас. Если есть возможность инвестировать и ждать, пока дом построится, тогда инвестируйте в строительство, которым управляет компания с надежной репутацией.


— Как определить надежного застройщика?

— В Украине если застройщик сдал хотя бы один (!) объект в эксплуатацию — это уже достижение и расценивается как подтверждение его надежности. Я бы рекомендовал обратить внимание на компанию, построившую хотя бы 2-3 объекта. Только ни в коем случае не соблазняйтесь низкими ценами на жилье, потому что это показатель очень высоких рисков.

— Кто сейчас покупает квартиры в новостройках — инвесторы или все-таки будущие жильцы?

— Доля инвесторов на первичном рынке — около 30%. Несколько лет назад эта цифра была почти втрое выше. Причина проста: цены на недвижимость росли, поэтому все, кто мог, активно инвестировали, чтобы теперь получать дополнительную доходность.

— Сколько нужно построить жилья, чтобы наконец-то удовлетворить весь спрос?

— По статистике, на одного жителя Украины приходится около 22,5 кв. м жилья (имеется в виду не общая, а именно жилая площадь — прим. авт.). В странах Балтии данный показатель составляет 25 кв. м, в постсоциалистических странах Центральной Европы — около 32 кв. м, в развитых странах Европы — 46 кв. м. По моему мнению, нам необходимо ориентироваться на показатели обеспеченности жильем в постсоциалистических странах Центральной Европы, т.е. 32 кв. м на человека. Таким образом, можно рассчитать емкость рынка жилой недвижимости Украины. Сейчас в Украине с населением 46,06 млн человек весь жилой фонд составляет около 1 062,1 млн кв. м. Чтобы достичь желаемых 32 кв. м на человека, необходимо, чтобы общий жилой фонд увеличился до 1 473,9 млн кв. м,  т.е. в эксплуатацию необходимо ввести еще 411,8 млн кв. м (или 5,1 млн квартир). Чтобы построить такое количество жилья, сейчас потребуется примерно $250 млрд, а это 4 ежегодных бюджета страны. Поэтому спрогнозировать, когда именно будет удовлетворен существующий спрос, довольно проблематично. Я думаю, что на это уйдет, как минимум, два десятилетия. В прошлом году все застройщики привлекли на строительство недвижимости иностранных инвестиций максимум на 1 млрд. долларов.

— У нас давно сложилось так, что продавец, а не покупатель диктует условия. Мол, покупай квартиру сейчас, завтра будет дороже. Сейчас ситуация изменилась?

— Еще в прошлом году бал правил продавец. Сейчас все изменилось. Людей, способных купить жилье, намного меньше, чем продавцов. Поэтому уже покупатели задают тон. А продавцы должны удовлетворять их потребности. Кстати, по этой причине все большее значение приобретает профессиональный уровень риэлтора.



По данным Госкомстата Украины, в течение 2007 года в Украине было введено в эксплуатацию около 8,5 млн кв. м жилья (весь жилой фонд составил 1 057,6 млн кв. м), из них порядка 1,1-1,2 млн кв. м было введено в Киеве. Если мы предположим, что по Украине средняя квартира в новостройках около 80 кв. м, то получим, что в 2007 году было сдано порядка 105 тыс. квартир.

По прогнозам специалистов, в течение 2008 года в Украине будет введено в эксплуатацию порядка 9 млн кв. м, из них за первое полугодие была введена примерно половина, т.е. 4,5 млн кв. м (или порядка 56 тыс. квартир).

Оценка материала:

4.56 / 9
Кризис отменяется. Повысятся ли цены на квартиры в самое ближайшее время 4.56 5 9
Життя та Стиль / Особисті фінанси
26.09.2008 26858
Еще материалы раздела «Особисті фінанси»