Іпотека померла. Хай живе розстрочка: чим відрізняється розстрочка від іпотеки

Офіційна квартирна черга вже розтягнулася більш ніж на 1,2 млн. Але попри те, що ставки на кредитування первинного житла все ще поступово знижуються, 22% річних — це не іпотека, а сама лише назва. Тож за всього багатства вибору розстрочка як альтернатива стає дедалі популярнішою.

Дві великі різниці

Деяким потенційним покупцям здається, що обидва варіанти — кредит і розстрочка — ідентичні. Але це тільки на перший погляд. Справді, в обох випадках від клієнта вимагаються початковий внесок і оплата позикових коштів у вигляді річної відсоткової ставки. Але розстрочка — це придбання нерухомості, плата за яку вноситься частинами з певним періодом у кілька місяців або років. Іпотека ж — це кредит під заставу нерухомості з великим терміном і невеликими щомісячними платежами. При цьому, на відміну від іпотечного житла, квартира, що купується в розстрочку, переходить у власність покупця тільки після повної оплати її вартості, а з клієнтом укладається договір оренди до моменту повного розрахунку.

Якщо йдеться про іпотеку, то розмір початкового внеску зазвичай обмежується 10-30% від вартості купованої нерухомості. При розстрочці ж зазвичай він становить половину, а то й 60-70% від вартості житла. Відсоткова ставка за іпотечними кредитами зараз у середньому коливається від 16 до 24% річних у гривні. Забудовники ж найчастіше пропонують розстрочку без нарахування відсотків до закінчення будівництва або на певний невеликий термін після закінчення (зазвичай до трьох років – ред.), але вже з нарахуванням відсотків. Ставки в останньому випадку знаходяться в діапазоні від 5% до 16% річних на залишок заборгованості і залежать від розміру початкового внеску, але все одно зростають прямо пропорційно терміну. Практика показує, що за підсумками розстрочки, оформленої на два роки, покупець переплачує не більш ніж 10% вартості житла.

Лише кілька компаній можуть дозволити собі почекати п'ять років, але про довший строк навіть не йдеться: у забудовника немає «довгих» ресурсів, на відміну від банку, який може кредитувати за рахунок залученого довгострокового фінансування. З іншого боку, невеликі терміни — це також один із чинників, який дозволяє забудовникам виставляти такі лояльні вимоги до покупців при розстрочці.

Як відомо, кредити на придбання квартир у споруджуваних об'єктах банки видають із великим небажанням, якщо це не спільний проект із забудовником. У цьому разі банк упевнений в надійності забудовника і готовий надати позику покупцям квартир у конкретній новобудові. Але навіть у такому випадку до позичальника висувають суворі вимоги: це й офіційно підтверджені доходи, і високі значення коефіцієнтів PTI (відношення суми кредиту до доходу позичальника), і OTI (відношення суми всіх зобов'язань позичальника до його доходу), і наявність постійної прописки, і наявність додаткових активів. Забудовники ж набагато лояльніше ставляться до своїх клієнтів: для оформлення договорів із розстрочки потрібен мінімальний пакет документів, адже гарантією для забудовника виступає застава у вигляді квартири у ним же збудованому (або ще недобудованому) будинку. Плюс до всього забудовники зазвичай рідше, ніж банки, застосовують штрафні санкції при затримках щомісячних платежів за кредитом.

З іншого боку, при настанні фінансових труднощів у клієнта реструктурувати борг буде досить проблематично, оскільки у забудовника немає іншого джерела фінансування, щоб перекрити розрив.

«Квадратні» облігації

У Києві кожна третя квартира продається в розстрочку

У деяких випадках забудовник робить фінт вухами: його розстрочка включає купівлю цільових облігацій, емітентом яких виступає забудовник, а при введенні будинку в експлуатацію забудовник обмінює придбану клієнтом частину облігацій на цілу квартиру. Взамін частини суми, яку фізособа не доплатила, можна взяти розстрочку.

Перед покупкою облігацій інвестор зобов'язаний укласти із забудовником договір бронювання відповідної квартири. У ньому необхідно вказати будинок, під'їзд, поверх, крило та інші функціональні призначення об'єкта. Заброньований об'єкт забудовник зобов'язується передати інвестору, якщо останній на момент завершення будівництва має право власності на пакет цільових облігацій.

Інвестор може придбати облігації шляхом укладення договору купівлі-продажу з комерційним банком або компанією з управління активами, які залучаються забудовником для обслуговування емісії та розміщення облігацій на підставі договору андеррайтингу.

Після закінчення будівництва профінансований об'єкт переходить інвестору. Це може відбуватися за допомогою погашення облігацій. Інвестор приймає об'єкт, підписує акт прийому-передачі, оформляє й реєструє первинне право власності. При цьому перераховує облігації зі свого рахунку на рахунок забудовника. Начебто все просто.

Але як це зазвичай буває у нас, законодавчих гарантій вчасного завершення будівництва та передачі інвестору права власності на об'єкт немає: передбачено лише право (можливість) забудовника забезпечити випуск облігацій, наприклад, шляхом надання банківської гарантії, поручительства або страхування. Але оскільки йдеться лише про право, а не про обов'язок, у більшості випадків облігації залишаються незабезпеченими. Тож якщо забудовник виявиться фінансово неспроможним і не зможе завершити будівництво, інвестору нічого не залишиться, окрім низки судових розглядів.

Собі, коханому

Самі забудовники та девелопери не заперечують специфічних ризиків, пов'язаних із купівлею в розстрочку. Якщо покупець купує в розстрочку готову нерухомість за схемою, коли квартира до певного моменту перебуває у власності забудовника, то в разі виникнення ситуацій, пов'язаних із судовими рішеннями не на користь забудовника або рішеннями виконавчої служби, він може залишитися без квартири. Майно забудовника, включаючи квартири, куплені за такою схемою, можуть бути вилучені або на їхнє відчуження може бути накладено арешт. Тож краще обрати схему, де квартира перебуває в заставі, як при іпотечному кредитуванні.

Також є й ризик для покупців недобудованого житла, якщо дуже багато квартир у будинку продано в розстрочку. У забудовників зазвичай немає резервів, серйозної служби внутрішньої безпеки та додаткових механізмів хеджування ризиків, тож вони цілком можуть опинитися із солідним портфелем простроченої заборгованості на руках. Якщо платежі надходитимуть не за всіма договорами купівлі в розстрочку, то темпи будівництва цього об'єкта знижуватимуться, а це спричинить ще більший відсоток неплатежів, що рано чи пізно призведе до касових розривів. А для будівництва вони згубні, оскільки дуже впливають на собівартість проекту.

До основних недоліків розстрочки експерти відносять той факт, що забудовник має право підвищувати вартість квадратного метра до закінчення будівництва, і деякі забудовники практикують схему, за якою неможливо зафіксувати вартість житла на первинному рівні. Виплати, як правило, розраховуються, виходячи з поточної вартості житла, а вона зростає у міру готовності об'єкта. А це означає, що навіть при розстрочці без нарахування відсотків у підсумку доведеться заплатити більше, ніж вартість квартири, визначена спочатку з клієнтом.

Варіант розстрочки підійде покупцеві, який назбирав частину вартості нового житла, але ще збирається продати свою стару квартиру, щоб оплатити частину придбання нової, тобто планує придбати нове житло для власних потреб або просто вкладає гроші в нерухомість для збереження. І, на жаль, цей спосіб оплати житла не надає можливості для купівлі квартири особам із невисоким доходом.