Місто працює на забудовників: які чинники збільшують вартість первинної та вторинної нерухомості

Метро-чинник

Традиційно появу зручної транспортної розв'язки або її введення (наприклад, метро), за словами управляючого директора компанії ARPA Real Estate Михайла Артюхова, підвищує вартість квадратних метрів на первинному ринку на 5–15% залежно від району і класу житлового комплексу. Хороший приклад — ЖК «Васильківський» у Голосіївському районі (девелопер — «Форум-Інвест»), біля якого нещодавно відкрилася нова станція метрополітену. Забудовник про це знав заздалегідь, тому і вибрав таке вдале місце розташування для майбутнього комплексу. Після введення станції вартість квадратного метра в комплексі збільшилася на 200 доларів. Крім того, знаючи від початку про заплановану станцію, компанія-девелопер запроектувала тут аж ніяк не найдешевше житло — якщо в середньому в Голосіївському районі столиці ціни в новобудовах перебувають у діапазоні 12–15 тис. грн за кв. м, то в ЖК «Васильківський» вони тільки стартують з верхньої межі, а в квартирах з невеликим метражем сягають 22 тис. грн за кв. м. До речі, в цьому ж районі столиці є ще два комплекси: один — від «Київміськбуд» і другий — Seven Hills, які також однозначно виграли від введення нової станції.

У компанії ТММ теж є житловий комплекс, який виграв від введення нових дорожніх вузлів. «До моменту введення в експлуатацію першої черги ЖК «Сонячна брама» якраз була здійснена реконструкція Московської площі. Також неподалік від комплексу відкрилася станція метро «Виставковий центр», що значно збільшило динаміку продажу квартир у комплексі», — зазначає заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу ТММ Олексій Говорун. Загалом, за оцінками заступника директора з маркетингу Riverstone Ангеліни Деревльової, у Голосіївському районі, куди прокладено нову гілку метро, створена містом хороша транспортна доступність збільшила ліквідність житла останніми роками на 25–35%, а його вартість від 10 до 15%.

Свого часу такі метаморфози пережили й новобудови Академмістечка. До появи тут станцій метро район розглядався потенційними покупцями як окраїна і, попри те, що від початку тут будувалося хороше та якісне житло, брали його неохоче. Відкриття нових станцій автоматично збільшило попит на квартири Академмістечка на 50–80%, вартість квадратного метра на 10–15%, а також призвело до того, що всі вигідні ділянки на масиві сьогодні вже або забудовано, або зафрахтовано будівельними компаніями, зацікавленими у цінах, що склалися на масиві, і перспективах хорошого продажу.

Звісно, не всі забудовники можуть обирати собі ділянки — частині з них земля дістається в результаті якоїсь іншої бізнес-діяльності і вони використовують те, що є. Аналізують перспективи розвитку міста і генеральний план забудови столиці переважно компанії, які вийшли на український ринок з довгостроковою перспективою розвитку. Зазвичай це великі девелопери з хорошими фінансовими можливостями.

Близькість метрополітену, за словами PR-менеджера ЖК «Бульвар Фонтанів» Дмитра Новікова, як і раніше, залишається чинником, який більшою мірою позначається на вартості житла низького й середнього цінового сегментів, майже не впливаючи на вартість квартир у бізнес-плюс та елітному сегменті. «Елітні квартири здебільшого будують у центрі, отже, так чи інакше, недалеко від метро. У бізнес-плюс сегменті забудовники приділяють більше уваги організації якісних в'їздів і виїздів з комплексів, оскільки покупці мають кілька автомобілів на родину. Хоча й тут близькість до неперевантажених і хороших транспортних розв'язок залишається безсумнівним плюсом», — зазначає експерт.

«Підігріли» вторинку

На вторинному ринку вартість житла ще більше залежить від його транспортної доступності, а введення нових транспортних вузлів — насамперед станцій метрополітену — збільшує вартість б/в житла набагато значніше. За словами директора відділу агентських послуг компанії Citycom Едуарда Бразаса, відкриття нової станції метро може збільшити вартість вторинного житла в мікрорайоні на 15–25%. Але істотно дорожчає лише те житло, яке перебуває в пішій доступності від метро (до 15 хвилин пішки). Якщо ж до метро все одно доводиться добиратися громадським транспортом, зростання цін виявляється несуттєвим — не більш ніж 5%. «За всіх інших рівних умов квартира на околиці без метро коштує на 10–20% дешевше, ніж на околиці, але біля метро», — зазначає експерт.

Навіть після перших повідомлень у ЗМІ про плани з будівництва «підземки» в районі інтерес покупців зростає. За словами експертів, зростання цін відбувається навіть якщо будівництво затягується, і терміни постійно переносяться. Вже при появі перших повідомлень про відкриття станцій вартість вторинної нерухомості в районі 15-хвилинної пішохідної доступності від нового метро зростає до 5% за перший рік. Ціновий стрибок ще на 10–15% зазвичай відбувається напередодні відкриття станції, а максимуму ціни на житло досягають уже після того, як метро запрацює.

Важливим чинником для зростання ціни після відкриття підземки є й стрімке насичення інфраструктури мікрорайону, адже відкриття метрополітену «підтягує» за собою і продуктові магазини, торговельні та розважальні центри, підприємства побутових послуг, які у свою чергу роблять умови життя комфортнішими, тож підвищують вартість житла в районі.

Хоча різниця в ціні з роками невблаганно знижується. За даними АН «Планета Оболонь», якщо рік тому вартість квартир біля метро була майже на чверть вищою, ніж середня по місту, то на сьогодні різниця скоротилася — квартири в будинках біля метро коштують на 18% дорожче. Середня їх вартість по місту становить $2019. Кількість пропозицій — близько 35%.

Дещо інша ситуація із будівництвом нових трас, доріг і розв'язок — такі нововведення можуть як підвищити ціни на вторинні квартири, так і знизити їх. Так, якщо збудована магістраль позитивно впливає на вирішення проблем транспортної системи району, вартість житла в ньому (у будинках, розташованих на відстані 400–2000 м від траси) зростає на 10–15%. Але це відбувається лише після закінчення будівництва та введення траси в експлуатацію. Разом із тим, квартири в будинках, розташованих на узбіччі дороги, втрачають у ціні 5–12% і переходять до категорії неліквідних.

Перспективні райони

Експерти єдині у думці, що боротьба за місця біля хороших транспортних розв'язок на первинному ринку столиці посилюватиметься. «Усі розуміють в цьому цінність як для бізнесу (комерційна нерухомість), так і для житла. До того ж девелоперам цілком зрозуміла і майбутня вигода — вища ціна за квадратні метри і динамічний/швидкий продаж», — зазначає Михайло Артюхов. Тож питання, пов'язані з транспортною доступністю, залишатимуться одними з найпріоритетніших при розгляді забудови того чи іншого будівельного майданчика.

Вже зараз у столиці вистачає будівництв, розташованих поблизу найперспективніших транспортних вузлів. Зокрема, це житловий комплекс «Ліпінка», яка будується, а деякі будинки вже введені в експлуатацію, біля майбутньої станції метро «Мостицька». Згідно із планами метробудівників, наведених у таблиці, ще вагомішу вигоду можуть у недалекому майбутньому отримати девелопери житлових комплексів на Теремках, Новобіличах, Райдужному масиві, що їх будують зараз, де передбачені найближчі станції метрополітену. Незабаром очікується і новий житловий комплекс в Оболонському районі, який розташовуватиметься просто біля метро «Мінська». Зараз там тривають роботи з демонтажу старого «Будинку побуту».

За словами Олексія Говоруна, цілком перспективними можна сьогодні назвати і майбутні будови Голосіївського району, де вдало поєднуються і зручна транспортна розв'язка — проходить лінія метро, автомагістраль, і водночас район затишний і зелений.

Оригінальний приклад облаштування транспортної розв'язки сьогодні запропонував девелопер житлового комплексу RiverStone, біля якого планують побудувати хорошу набережну, де зможуть швартуватися катери. У разі реалізації проекту з передмістя столиці до лівого берега можна буде допливти.

Гра в доганялки

Водночас будівництво житла і метро або доріг залишиться грою в доганялки, і водити в ній, як і раніше, буде будівництво — зведення будинків традиційно випереджає і найближчими роками випереджатиме прокладання транспортних шляхів. Будувати дороги і метро на майбутнє в Україні якось не виходить. «Люди давно не вірять у «далеку перспективу» (таку, як монорельс на Борщагівку або метро на Троєщину). Тому зняти вершки девелоперам до моменту конкретного введення або початку активного будівництва подібних інфраструктурних об'єктів поки не вдасться», — резюмує Ангеліна Деревльова.

Експерти прогнозують, що вторинна нерухомість, яка знаходиться в радіусі двох кілометрів від споруджуваних станцій, подорожчає на двадцять чи тридцять відсотків. А якщо нерухомість знаходиться не більш ніж за сто метрів від станції метро, її ціна може зрости в півтора разу.