Новостроечный бум: в чем причина небывалого оживления рынка недвижимости столицы

Строители в наружной рекламе

Тот факт, что нынешним летом столица буквально кишит наружной рекламой от застройщиков, которой посвящен без малого каждый третий билборд в городе, эксперты объясняют ростом конкуренции между компаниями и наличием на рынке большого количества соперничающих объектов. «Сегодня в сегменте столичных новостроек много предложений и высокая конкуренция, соответственно, каждый застройщик вынужден поддерживать активность рекламной кампании, чтобы быть на виду у потенциальных покупателей. А причиной многочисленности застройщиков является активный спрос на жилье в новостройках. К тому же на рынок вышли молодые компании. Это в основном те, которые не терпели убытки во время кризиса, а ведут свою деятельность с чистого листа и активно участвуют в наводнении города рекламой», — рассказывает директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов.

Осознав, что роста, который наблюдался до 2008 года, не будет, строители из пассивных продавцов превращаются в клиентоориентированные компании, — уверена руководитель отдела маркетинга консалтинговой компании «Диалог-Классик» Виктория Калюжнюк. Рекламные же кампании преимущественно направлены на активизацию продаж в самый активный период рынка — осень. Ведь квартира является долгосрочной инвестицией, и принятие решения о покупке требует более длительного времени.

Впрочем, опытные строители считают такую рекламную активность излишней. «Многие «молодые» застройщики не осознают логику продаж и тратят чрезмерные деньги на рекламу. Уверены, что продает именно реклама. Но это не так. Хороший объект плюс хорошо построенная система продаж и маркетинг однозначно более эффективны, чем рекламные кампании с «консультантами-отпускальщиками» товара», — резюмирует управляющий директор компании ARPA Real Estate, которая продает объекты ЮЗТС, Михаил Артюхов.

Город в стройках

Активность рекламных кампаний нынешним летом весьма позитивно сочетается с активностью строек. Летом строить удобнее по природным показателям. Кроме того, многие застройщики сегодня набрали обороты благодаря вложениям сторонних крупных инвесторов и покупателей. По словам Михаила Артюхова, на данный момент 80% рынка жилой недвижимости столицы приходится на экономкласс. Причем порядка 60% из них делят такие компании, как: «Киевгорстрой», «К.А.Н. Девелопмент», ПСГ «Ковальская» и «Сити Групп». «Я бы отметил строительную активность именно на Левом берегу: ЖК «Барвінок», «Комфорт Таун», «Озерные зори», также проекты ПСГ «Ковальская». Активизировались сегодня и такие девелоперы, как «Интергал-Буд» (ЖК «Паркові Озера», «Яскравий» и «Малахит»), «Сити Групп» (несмотря на подмоченную репутацию, эта компания, пожалуй, сегодня самая активная по объему заявленных строек — в экономсегменте она осваивает больше всего площадок)», — рассказывает эксперт.

В бизнес-сегменте, по оценкам независимых наблюдателей, наиболее активно нынешним летом строится проект UDP RiverStone, проекты ЮЗТС «Панорама на Печерске» (последние очереди будут завершены в конце этого года) и ЖК «Печерский Квартал» (последние очереди выйдут на финишную стадию в конце этого года), проект компании «НЕСТ» — «Покровский посад» и проект компании Seven Hills — ЖК Park Avenue.

В целом нынешним летом активно возводится порядка 60% от всех представленных на рынке объектов. Среди новостроек, которые будут введены, скорее всего, быстрее назначенного срока, аналитики называют новые дома в составе ЖК «Паркове місто» (UDP и «К.А.Н. Девелопмент») и ЖК «Комфорт Таун» (девелопер проекта — «К.А.Н. Девелопмент»). К осени они предложат рынку готовые и привлекательные объекты.

На пятую часть больше

Рекламные кампании и интенсивность строительных работ позитивно влияют на показатели продаж. Спрос на новострой растет, а главные игроки украинского рынка недвижимости чувствуют себя неплохо. «У ключевых застройщиков земельный банк достаточно обширный, и в ближайшем будущем они не будут испытывать сложности с новыми проектами», — отмечает коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» Константин Браво.

В целом, по данным аналитической службы ARPA Real Estate, объем сделок на рынке жилой недвижимости Киева в первом полугодии 2013 года превысил прошлогодние показатели и составил 18 тыс. сделок (в том числе порядка 10,5 тыс. — на рынке новостроек. Как и год назад, объем продаж напрямую зависит от степени готовности объекта: чем выше степень готовности дома, тем выше показатели продаж, так как покупатели уже уверены в успешном завершении строительства и в скором заселении.

Нынешним летом для застройщиков, по словам представителей UDP, наступила весьма активная пора продаж, хотя раньше этот сезон считался мертвым. «Ни о каких сезонных спадах говорить не приходится. Потенциальные покупатели ежедневно посещают офисы продаж, присматриваются к новым проектам. К тому же на рынке появились объекты экономкласса с относительно невысокими ценами за квадратный метр, что автоматически привело к увеличению количества сделок в этом сегменте. В сегменте бизнес-класса ситуация стабильная: продажи идут, стоимость держится на одном уровне, без значительных взлетов или падений», — отмечают аналитики UDP.

Нынешним летом количество сделок увеличилось по сравнению с прошлым сезоном на 15–20%. Аналитики связывают данный факт с выходом на рынок новых объектов или открытием продаж в новых очередях готовых проектов (всего 16 объектов), а также с тем, что нестабильная ситуация в стране все больше подталкивает людей переводить свои капиталы в квадратные метры. «Многие покупатели (порядка 10–20%) видят в недвижимости, показывающей пусть и небольшой, но постоянный рост, альтернативу сбережениям и увеличению капитала. Так, в первый день старта продаж новой очереди ЖК «Новопечерские Липки» в доме было забронировано более 50% реализуемых квартир. Объяснить данную большую покупательную активность мы можем следующим образом: многие покупатели на собственном примере знают, что недвижимость в «Новопечерских Липках» имеет высокую ликвидность, достигающую 30–36%. Если на старте продаж стоимость квадратного метра составляет 16–18 тыс. грн, то на этапе ввода дома в эксплуатацию — уже 25–28 тыс. грн за квадрат. На сегодняшний день ни один из существующих финансовых инструментов не позволит так сохранить и приумножить средства», — отмечают в UDP.

И за безнал тоже купят

Ограничение наличных расчетов с 1 сентября этого года не приведет к коллапсу рынка недвижимости, уверены эксперты. «Остановки операций с недвижимостью и замирания рынка жилья в сентябре не будет. Единственное, чего стоит ожидать, это корректировки цен и выжидательной позиции», — отмечает начальник отдела продаж ЖК Рark Stone Дмитрий Шостя.

С каждым годом количество покупателей вторичного жилья уменьшается, а первичного — наоборот, растет. У этого процесса много причин. В частности, это повышение год от года качества предложения первичного жилья на фоне ветшающего вторичного, в значительной степени состоящего из жилого фонда советских времен, и введение 5%-ного налога на продажу жилья, а также необходимость платить комиссионные маклеру при покупке квартиры на вторичном рынке.

Поменьше и подешевле

Уже на протяжении нескольких лет тренды в покупательских предпочтениях остаются неизменными. Покупатели интересуются квартирами с оптимальными планировками в районах с развитой инфраструктурой (наличие школ, детсадов, медицинских учреждений) и удобной транспортной развязкой. В первую очередь продаются одно- и двухкомнатные квартиры. Причем наибольшим спросом пользуется жилье экономкласса стоимостью порядка $1 тыс. за кв. м. «В комиссионные маклеру последние годы сформировалась структура рынка первичной недвижимости, в которой стал превалировать экономсегмент. Это вполне понятно, так как спрос в данном случае продиктовал предложение. Доля элитсегмента — это всего 5% против 80% экономкласса и 15% бизнес-класса», — отмечает Михаил Артюхов.

По его словам, по-прежнему наиболее популярны одно- и двухкомнатные небольшие квартиры экономкласса площадью от 38 до 55 кв. м, в бизнес-классе — это двух- и трехкомнатные апартаменты от 45 до 65 кв. м. Если говорить о стоимости, то максимальный спрос в столице наблюдается в ценовом диапазоне до $100 тыс. А быстрее всего «уходят» недорогие квартиры малой площади.

Аналитики отмечают, что нынешним летом возобновились продажи новостроек на этапе котлована. «С момента кризиса такой практики мы не наблюдали. Это говорит, с одной стороны, о возврате доверия к строительным компаниям, и с другой — о хорошем спросе на первичную недвижимость», — отмечают в ARPA Real Estate.

Общий уровень цен на новостройки в течение первого полугодия нынешнего года существенно не изменился. Диапазон следующий: экономкласс — $1125–1500 за кв. м, бизнес-класс — $1500–2250 за квадрат, а элит-класс — $2250–2750. Не ожидается и роста цен в дальнейшем из-за высокой конкуренции между застройщиками. Во второй половине года чудес не произойдет: все будут наблюдать лишь сезонные колебания спроса в диапазоне до 10%. «Факторы, влияющие на активность рынка в данном периоде, останутся прежними: дисбаланс спроса и предложения, низкий уровень доходов населения, экономическая стагнация в Украине, ограниченность ипотечного кредитования, высокие курсовые риски национальной валюты», — резюмирует Михаил Артюхов.