Устали дорожать. К концу следующего года падение цен на недвижимость может превысить 40–50%

Владимир ХОМЯКОВ, КОНТРАКТЫ

«Мы пришли к такому циклу развития, когда рынок (недвижимости. — Прим. Контрактов) должен стремиться к падению. По моим прогнозам, цены к весне следующего года просядут на 15–20%»



Александр Тютенко, аналитик АН «Мегаквартал»,
Контракты, № 40 от 6.10.2008 г.

Вначале октября прогноз Александра Тютенко был, пожалуй, самым радикальным. Несмотря на отсутствие спроса, после замораживания большинством банков ипотечных программ в начале осени риелторы рассуждали в основном «о возможной стагнации рынка». Отчасти оптимистичным прогнозам подыгрывала статистика: осенью цена предложения квартир б/у падала от силы на 0,1–0,4% в неделю, по сути, оставаясь неизменной. Не снижали цены и застройщики. Тот факт, что покупатель с деньгами легко мог рассчитывать на 10–15% скидки, большинство риелторов предпочитали не замечать. Как, впрочем, и более чем десятикратное падение количества реально заключаемых сделок.

Но всего лишь за два месяца настроения и соответственно прогнозы на рынке недвижимости кардинально изменились. К ноябрю были вынуждены свернуть деятельность около трети агентств недвижимости, а реальный дисконт на вторичном рынке вырос до 30–35% от цены предложения. «Если год назад в процессе торга продавец уступал максимум 3–5%, то сегодня — 20–25%, в некоторых случаях — до 50%», — подтверждает тенденцию президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Впрочем, на спрос скидки не повлияли: большинство потенциальных покупателей все же предпочли отложить приобретение квадратных метров в расчете на дальнейшее падение цен.

В итоге с октября по декабрь цена предложения, к примеру, на столичном рынке «вторички» упала в среднем на 8,6% (данные realt.kiev.ua). Если к этому добавить скидки, на которые готовы идти продавцы, то покупка квартиры за половину докризисной цены в 2009-м уже не будет казаться фантастикой.

Тем не менее большинство игроков рынка и в декабре предпочитали воздерживаться от каких-либо ценовых прогнозов. И дело тут вовсе не в боязни ошибиться. Не нужно быть большим специалистом в макроэкономике, чтобы понять: последствия нынешнего кризиса для рынка будут серьезнее, нежели в 1998 году, когда недвижимость подешевела почти на 40%. К примеру, в 1999— 2000 годах 1-комнатную хрущевку в Киеве можно было купить за $5 тыс. после $8 тыс. в 1998-м. Говорить о таком падении вслух у большинства риелторов и девелоперов просто не поворачивается язык. Хотя и не у всех.

3 декабря гендиректор российской группы «Альянс Континенталь» (девелопмент) Алексей Чаленко прямо заявил, что падение на российском рынке недвижимости составит более 40%, так как кризис в России намного глубже по сравнению с 1998 годом, когда цены упали на 40%. «За последние 20 лет в мире на рынках недвижимости произошло 11 кризисов. Самый недолгий, в Норвегии, просуществовал 26 месяцев; последний ипотечный кризис в Великобритании длился 12 лет и закончился только в 2000-м. В России в 1998 году падение цен на недвижимость составило 40%, а восстановление рынка длилось 52 месяца», — проводит параллели Алексей Чаленко.

«Если раньше условия диктовали застройщики, то теперь — потребители, — констатирует исполнительный директор украинской компании Praeter Development Андрей Волков. — Рентабельность проектов строительства жилья из-за экономического кризиса сократится до 25–35%, тогда как до начала кризиса она составляла в среднем 65%».

Себестоимость строительства сегодня даже в Киеве не превышает $1–1,2 тыс. и продолжает падать из-за снижения спроса и цен на цемент, кирпич, арматуру и т. д. При этом на первичном рынке столицы квадрат все еще предлагают по цене от $2,2 тыс. В ближайшие месяцы строителям придется снизить цены минимум на 30%, чтобы сохранить свой бизнес. Вторичная недвижимость будет дешеветь примерно такими же темпами.

Первичный рынок

Номинированные в гривне цены (без учета скидок) на столичные новостройки в ноябре—декабре в среднем выросли на 0,12%, данные realt.kiev.ua. Но с учетом девальвации нацвалюты стоимость новостроек в долларовом эквиваленте существенно снизилась. При этом эксперты прогнозируют падение гривневых цен.

Индексы

К 8 декабря индекс стоимости вторичной недвижимости Киева упал до 2647$/кв. м; индекс ценового ожидания составлял 1,8% в неделю. Индекс доходности столичных квартир (по сравнению с банковскими депозитами) оставался отрицательным, данные АН «Планета Оболонь».

Вторичный рынок

Среднее падение цены предложения столичной недвижимости б/у с ноября по декабрь превысило 7%, данные realt.kiev.ua. Больше всего подешевели квартиры в Голосеевском и Дарницком районах, меньше всего — в Шевченковском.