Как купить залоговое имущество, чтобы потом его у вас не отобрали

Банки один за другим выставляют жилую и коммерческую недвижимость, землю, автомобили, оборудование на продажу, надеясь вернуть выданные заемщикам кредиты. Юристы предупреждают: приобретение имущества, принудительно конфисковавшего залог только на основании соответствующего пункта в кредитном договоре, — крайне рискованное для покупателя мероприятие.

Светлана СЛЕСАРУК, Коллаж Сергея ГЕТУНА, КОНТРАКТЫ

На интернет-сайте Приватбанка 2 апреля 2009-го на продажу было выставлено 492 залоговых объекта недвижимости, полученных финучреждением от его заемщиков. Автомобилей, предлагаемых к продаже, — еще больше. На сайте банка «Финансы и Кредит» значится 74 продаваемых объекта жилой недвижимости, в Эрсте Банке выставлено на продажу 80 залоговых объектов. Проминвестбанк даже создал интернет-площадку, где торгует преимущественно залогами, изъятыми у собственных заемщиков. Банки один за другим выставляют жилую и коммерческую недвижимость, землю, автомобили, оборудование на продажу, надеясь вернуть выданные заемщикам кредиты. «Если в ближайшее время ситуация на банковском рынке не улучшится, количество предложений по залоговой недвижимости увеличится в несколько раз. Мы ожидаем масштабного выброса конфиската на рынок уже этой осенью», — прогнозирует директор компании по продаже залогового имущества «Кредитная консультация» Андрей Половченко.

Осторожно, залог!

Объекты, выставленные на продажу финструктурами, обычно либо отданы им заемщиками добровольно, либо отчуждены банком на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (кредитора). Если пункт о внесудебном изъятии залога финучреждением содержится в тексте договора ипотеки (или же при кредитовании был подписан отдельный договор об условиях отчуждения имущества), то передача залога банку происходит без согласия должника, в отсутствие решения суда или исполнительной надписи нотариуса, позволяющей кредитору взыскать залоговое имущество с заемщика.

Юристы предупреждают: приобретение жилья или авто у банка, принудительно конфисковавшего залог только на основании соответствующего пункта в кредитном договоре, — крайне рискованное для покупателя мероприятие. По словам президента юридической компании Jurimex Данила Гетманцева, принудительное внесудебное взыскание имущества в Украине возможно только теоретически. «Существует разъяснение Министерства юстиции, согласно которому судебная практика не поддерживает взыскание залогового имущества на основании одного только кредитного договора», — подчеркивает эксперт. При этом покупателям залоговых квартир следует помнить, что жилье, в котором проживает заемщик, не может быть отчуждено вне судебных разбирательств. Гражданин может быть лишен жилья только по решению суда на основании ст. 47 Конституции Украины.

Заемщик, лишившийся залогового имущества, может оспорить в суде действительность договора об отчуждении залога и основания для его взыскания, а также действительность заключенного с банком кредитного договора. Если заемщику удастся доказать в суде неправомерность действий банка, покупатель залога автоматически лишается приобретенного у финучреждения имущества. Вернуть деньги в этом случае крайне сложно.

залоговое имущество

Если имущество было изъято у заемщика в принудительном порядке по решению суда или с помощью исполнительной надписи нотариуса, его продажей занимаются организации, уполномоченные Государственной исполнительной службой. Министерство юстиции создало интернет-сайт (http://trade.informjust.ua), где размещает информацию о проведении аукционов по реализации конфискованного и арестованного имущества Государственной исполнительной службой. Объявления об аукционах размещаются на сайте не позже, чем за 15 дней до их проведения. «Потенциальный участник торгов подает заявление и документ, подтверждающий оплату гарантийного взноса в размере 15% стартовой цены объекта с учетом НДС. После окончания торгов покупатель недвижимого имущества получает акт, подписанный и утвержденный начальником исполнительной службы о проведении публичных торгов. На основании этого акта нотариус выдает свидетельство о приобретении недвижимости на публичных торгах. При покупке земельного участка Госкомзем также выдает государственный акт на право собственности», — объясняет процедуру покупки конфиската на аукционах Минюста киевский адвокат Георгий Краснолюдский.

Как и в случае покупки залогового имущества напрямую у банка, приобретение жилья на аукционах Государственной исполнительной службы связано с определенным риском для покупателя. Иногда торги признаются недействительными, если они не были проведены в соответствии с Законом Украины «Об исполнительном производстве» и двумя приказами Минюста о порядке реализации арестованного имущества. Как правило, покупателю довольно сложно проконтролировать законность торгов, в результате — он может лишиться приобретенного объекта.

залоговое имущество
Спаси банк — купи ипотеку!

По мнению юриста компании «Юридическая группа «Линия Права» Светланы Довбни, самым безопасным для покупателя вариантом покупки залогового имущества является приобретение объекта непосредственно у самого заемщика либо у банка, которому заемщик добровольно передал залоговое имущество в счет оплаты по кредиту. «В случае добровольной продажи залога заемщиком процедура продажи имущества стандартна. Продавец заключает с покупателем нотариально заверенный договор купли-продажи», — рассказывает начальник департамента по работе с проблемными активами VAB Банка Сергей Ревко. «В таких сделках учитываются интересы трех сторон — заемщика, банка и покупателя, а потому судебные споры вокруг проданного залогового имущества возникают очень редко», — подчеркивает Светлана Довбня. Бывает, что сделку по продаже залога заключает банк от имени заемщика (с его согласия). «В этом случае сделка осуществляется между покупателем и уполномоченным сотрудником банка, который имеет доверенность от владельца залога и его письменное разрешение на продажу», — объясняет Владимир Сорочан, коммерческий директор компании «Д Брокер».

И тем не менее перед покупкой залогового объекта юристы рекомендуют проверить юридическую чистоту (отсутствие судебных тяжб в отношении залога и претензий со стороны третьих лиц) приобретаемого имущества.

За ценой не постоим

По словам банкиров и брокеров по продаже недвижимости, украинцы проявляют большой интерес к банковскому конфискату: потенциальные покупатели ожидают, что смогут купить залоговое имущество по бросовым ценам. Но, как выяснили Контракты, стоимость залоговой недвижимости мало отличается от текущих рыночных цен, а иногда даже превышает рыночную стоимость. Например, один из украинских банков в начале апреля продавал однокомнатную квартиру в Шевченковском районе (Киев), общий метраж — 35 кв. м., стоимость — $75 тыс. Аналогичные объекты реализуются на рынке по цене $65–70 тыс.

Впрочем, конфискованные автомобили довольно часто приобретаются у банков. «В январе–феврале в Эрсте Банке активнее всего продавались автомобили: на них пришлось 85% продаж залогового имущества в банке», — говорит директор департамента управления рисками Эрсте Банка Йозеф Шурин. Популярность автомобильного конфиската объясняется тем, что банки часто продают дешевые авто, многие из которых использовались заемщиками в качестве такси.

В случае продажи объекта, изъятого у заемщика на добровольной основе, цена залога формируется по договоренности с должником либо на основании независимой экспертной оценки, организуемой банком-продавцом. Как правило, финучреждения не предоставляют покупателям скидки на залоговое имущество. «Согласно Закону Украины «Об исполнительном производстве», банк должен реализовать залоговый объект по его рыночной стоимости», — напоминает Сергей Ревко из VAB Банка.

Заемщики тоже стараются продать имущество подороже: если сумма сделки не перекроет остаток по кредиту, заемщику придется продолжить платить по ссуде. В среднем банковский конфискат (как автомобили, так и жилье) стоит на 5–10% дороже аналогичных объектов, находящихся в свободной продаже.

залоговое имущество
Нажмите, чтобы увеличить

Теоретически купить залоговое имущество дешевле можно на торгах, организуемых Государственной исполнительной службой: если имущество не было продано на первых торгах, его стоимость на последующих торгах снижается на 30%. Однако на практике шанс приобрести объект на повторных торгах невелик: как правило, ликвидные залоги выкупают на первом же аукционе сами работники банка-кредитора, исполнительной службы, их родственники. Причем чаще всего публичные торги организуют для одного заведомо известного покупателя.

И все же залоговое имущество продается — не в последнюю очередь благодаря банковскому кредитованию покупки залогов. Несмотря на практически полную заморозку ипотечного и автокредитования, многие банки вынуждены кредитовать конфискат, изъятый у заемщиков данного банка, лишь бы избавиться от неликвидного объекта. Сегодня кредиты под залог конфиската выдают VAB Банк, СЕБ Банк, Сведбанк, Банк «Финансы и кредит», ПриватБанк, Правэкс-банк и многие другие финучреждения. Правда, требования к заемщикам, желающим купить залоговое имущество в кредит, драконовские. Чтобы получить кредит под залог конфиската в одном из банков, клиент должен иметь высокий уровень официального ежемесячного дохода, превышающего 50% суммы ежемесячного платежа по кредиту. Первоначальный взнос по кредиту составляет 35–50% стоимости объекта, процентная ставка — рыночные 24%—26% годовых в гривне, срок кредитования — 3–5 лет (в том числе жилья).

Где искать залоговое имущество

Интернет-сайты банков, а также сайты: