О чем должны знать потенциальные покупатели квартир в столичных малоэтажках

На текущий момент тон в строительстве жилья продолжают задавать крупные формы, но их популярность имеет тенденции к спаду. Во-первых, объемы платежеспособного спроса сокращаются. Во-вторых, в большинстве случаев большие комплексы не в достаточной мере обеспечивают жителей важными элементами внутридомовой инфраструктуры, такими как парковочные машиноместа, двор, кладовые и колясочные помещения. Эти проблемы усугубляются еще и тем, что застройщики уменьшают площади квартир, тем самым увеличивая их количество в доме, не имея возможности при этом такую инфраструктуру расширять.

В-третьих, инвестирование в большие проекты связано с большими рисками. Большие застройщики преимущественно работают по принципу пирамиды, и для того, чтобы поддерживать необходимый объем оборотного капитала им необходимо открывать несколько новых площадок в год. Случись что - не все девелоперы смогут справиться с кассовыми разрывами.

Малоэтажный формат в этом смысле более мобильный и менее рисковый. Период завершения объекта строительства несравнимо короче, чем у 25-этажки, к примеру. Требуемый объем инвестирования гораздо меньше. Контролировать ход его строительства легче. Комфорт совместного проживания выше. Принятие решений по дальнейшей эксплуатации дома и формирование ОСМД не потребуют столько сил, как в большом жилом комплексе. Цена покупки такая же, как и в крупных ЖК соответствующего сегмента.

Кстати, такой формат полностью соответствует принципам европейской жилой застройки. В Европе жилье строят преимущественно 5-7 этажного формата, не акцентируя архитектурные решения на автономизации жилых комплексов. Детскими площадками, паркингами  и другой инфраструктурой районы обеспечены за счет продуманного и соблюдаемого зонирования городских и районных территорий.

Потребитель на такой формат реагирует весьма благосклонно и ниша для развития малоэтажного жилья имеет широкую перспективу для заполнения, но есть факторы, которые сдерживают рост такой застройки. Крупным девелоперам подобный формат пока малоинтересен, по крайней мере, не в режиме точечной застройки. В то же время в Киеве есть достаточное количество земельных «клочков», которые могли бы быть успешно застроены малоэтажным комфортным жильем. Однако экономика проектов заставляет девелоперов и чиновников отводить такие «клочки» под многоэтажное строительство, что вызывает недовольство местных жителей, и столица кипит от строительных скандалов. Получение необходимого назначения земли в столице под жилое строительство - статья расходов, которая, по заверениям строителей, часто делает малоэтажную застройку экономически нецелесообразной. Это, кстати, одна из важных причин строительного бума (в том числе и малоэтажного) в пригородах Киева - там с решением градостроительных вопросов дела обстоят проще. Так что если бы власти столицы упростили земельный вопрос для «малоэтажек» и поспособствовали развитию такого формата жилья в Киеве, то развитие малоэтажной застройки пошло бы веселее и город получил бы рост целого сегмента жилого строительства с меньшими инженерными и протестными проблемами. В свете назревающего кризиса с инвесторами УКО-групп властям такой ход был бы на руку.

На текущий момент «малоэтажные» девелоперы решают проблемы с землей, прямо скажем, смело. Дома строятся на земле, не имеющей соответствующего назначения. Чаще всего это назначение звучит как «индивидуальное жилое строительство». Это означает, что там может быть построен одноквартирный дом, но не многоквартирный. Расчет делается на то, что потом удастся, как-нибудь «порешать». Как говорил Наполеон "ввяжемся, а там посмотрим". Нельзя сказать, что такой подход не имеет под собой никаких оснований, ведь период реализации такого «короткого» проекта будет меньше, чем ротация нужных чиновников в соответствующих органах.  Но ведь может и не повезти… Если же не повезет, то могут отменить строительную декларацию и предписать остановить строительные работы. Откуда ГАСК узнает, что строится что-то не то, спросите Вы? Местные жители всегда готовы «помочь». Учитывая ожидаемую осеннюю политическую нестабильность, а также общие приготовления к досрочным выборам, власти будут пиариться на остановке незаконных застроек. И про мелких не забудут, с ними даже легче разбираться. Таким образом, ввод в эксплуатацию и получение прав собственности, для объектов имеющих проблемы с документами, может сильно задержаться.

В этом случае девелоперу придется ввести такой дом в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом, и тогда уже у покупателя квартиры возникают новые причины сильно беспокоиться. Дело в том, что право собственности покупатель получит не на отдельную квартиру, а на 1/n-ю часть дома (1/12, к примеру). Такое право собственности обязывает владельца части общей собственности согласовывать его продажу со всем «колхозом» (остальными владельцами 11/12). Застройщики пытаются выйти из этой ситуации оформлением последующей реконструкции дома (после ввода в эксплуатацию) и переводом его в многоквартирный формат. Если же дом будет введен в эксплуатацию и права собственности на каждую из квартир будут получены через суд, то такое право собственности может быть признано никчемным, потому как судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное  имущество. Это не предусмотрено ст. 331 ГК. По мнению Верховного Суда Украины, право собственности на квартиру в новостройке, признанное в судебном порядке, недействительно.

В ряду проблем мелких девелоперов можно также отметить отсутствие резервных средств на достройку объекта и полную зависимость от привлечения розничного финансирования. Репутационные риски для них также менее существенны, чем для крупных брендов.

Однако в перспективе увеличение количества мелких девелоперов и развитие строительства малоэтажного комфортного жилья (когда застройщикам не придется выкручиваться, нарушая нормативы) спровоцирует дополнительную конкуренцию и, как следствие, повышение качества продукта и уменьшение рисков при инвестировании в его строительство.

Вячеслав Савченко, руководитель компании Formula Estate llc