Как заработать на зарубежной недвижимости

Текст: Виктория РУДЕНКО, Контракты

В 2009-м падение цен на квадратные метры продолжилось. Теперь средние цены на дома в Швеции составляют EUR150 тыс., в Канаде — EUR200 тыс., в США — от $120 тыс. А недвижимость в Прибалтике и Болгарии можно купить менее чем за EUR50 тыс. «До кризиса для покупки жилья в одном из мегаполисов или на мировом курорте требовалось не менее EUR200–300 тыс. Теперь зачастую необходимо порядка EUR100 тыс.», — говорит руководитель компании «Гольфстрим» Владимир Рудешко. Цена отдельных объектов в Европе и США обвалилась на 40–60%: квартиры и дома продаются по заниженной цене заемщиками, не способными расплатиться по кредиту. «На вторичном рынке Испании можно найти объекты, цена которых на 50–60% ниже текущей рыночной стоимости», — рассказывает директор компании «Митропа Юкрейн» Мария Коноваленко.

Украинцы и до кризиса покупали заграничную недвижимость — в основном с целью дальнейшей перепродажи. По словам риелторов, инвестор мог вложить деньги в строительство жилого комплекса на стадии котлована на побережье Испании и через год после сдачи объекта в эксплуатацию продать его, получив до 30% прибыли.

Сегодня спрос на заграничную недвижимость со стороны наших соотечественников растет: по информации риелторов, количество тересующихся инвестициями в квадратные метры за рубежом, с начала года увеличилось примерно в два раза. В основном украинцы интересуются объектами в популярных среди туристов курортных центрах и крупных городах развивающихся стран — Болгарии, Черногории, Польше, Чехии, Прибалтике, а также Кипра и Турции. Средняя стоимость квадратного метра на болгарских курортах Варна и Бургас составляет EUR800–1000, в черногорской Будве — EUR1000–1200, в Турции — EUR1000, на Кипре — EUR2500, квадрат жилой площади в Прибалтике стоит EUR600–900.

Риелторы ожидают роста цен на недвижимость в ближайшие пару лет в Болгарии и Румынии: эти страны вступили в Евросоюз в 2007 году, и цены на местную недвижимость не успели достичь среднеевропейского уровня. Также аналитики прогнозируют рост цен в Чехии: в ближайшее время власти страны планируют разрешить нерезидентам-физлицам покупать жилье в Чехии (ранее приобретать недвижимость могли только нерезиденты-юрлица). Предполагается, что снятие запрета на инвестиции иностранных граждан в чешскую недвижимость приведет к росту цен на местные квартиры. К концу 2010 года недвижимость в Чехии, Румынии и Болгарии может подорожать в среднем на 10%.

А вот в Черногории кризис на рынке недвижимости затянется минимум на три-четыре года. Несколько лет назад местная недвижимость была очень популярна среди россиян: москвичи и петербуржцы массово скупали черногорские дома и квартиры. Осенью 2008 года цены достигали EUR4000–5000 за квадратный метр. При этом большая часть домов приобреталась в кредит. Теперь объекты выставляются на продажу (собственникам нечем платить по кредиту), однако покупателей на черногорскую недвижимость немного.

Сегодня большой популярностью как среди украинских, так и среди западных инвесторов пользуется «студенческая недвижимость» — небольшие (площадью до 30–35 кв. м) и недорогие (до EUR700 за квадрат) квартиры-студио в крупных европейских городах. Спрос на такое жилье достаточно стабильный и не зависит от раскладов в мировой экономике, поскольку с началом кризиса количество учащихся в крупнейших вузах ЕС увеличилось (многие бывшие белые воротнички решили, пока длится кризис, продолжить обучение). Самые популярные студенческие города — Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург, Кельн, Париж, Лондон, Рим.

Выгодная аренда

Достаточно выгодной считается покупка недвижимости у застройщика на Кипре, в Турции и в Испании. У многих местных строительных фирм есть представительства в Украине, это увеличивает шансы покупателя договориться с компанией о скидке. Такие объекты чаще всего расположены у самого моря (на первой линии), а апартаменты сдаются уже меблированными и полностью готовыми для проживания, включая телефон, спутниковое телевидение и интернет. Таким образом, ожидая момента для выгодной перепродажи недвижимости, инвестор может сдавать объект в аренду. Некоторые испанские, турецкие и кипрские стройкомпании даже предлагают услугу поиска арендаторов.

Впрочем, решившись сдать недвижимость в аренду, покупателю следует тщательно просчитать доходность объекта: она должна покрывать расходы на его содержание, которое зачастую обходится владельцу жилья достаточно дорого (стоимость коммунальных услуг в Европе намного выше, чем в Украине). Сдавая в аренду недвижимость на курортах, не стоит забывать и о сезонном факторе. На побережье Черногории или Болгарии отпускной сезон составляет 4–5 месяцев, в остальное же время приморские дома и квартиры пустуют. В среднем доходность аренды жилой недвижимости в западноевропейских странах находится на уровне 4–7% в год (после уплаты налогов и коммунальных услуг), в развивающихся государствах Восточной Европы — 10–15%.

Приятные мелочи

Как правило, при выборе заграничного объекта недвижимости для инвестиций украинцы руководствуются не только инвестиционной привлекательностью квартиры или дома, но и визовыми льготами, предоставляемыми владельцу квадратных метров. Например, купив недвижимость в Болгарии, собственник квартиры и члены его семьи могут получить годовую болгарскую мультивизу (позволяет пребывать в стране до 180 дней в году, но не более 90 дней подряд). Для получения такой визы требуется предоставить работникам посольства договор купли-продажи жилья, выписку из регистра недвижимости и подтверждение платежеспособности клиента (выписка с банковского счета, кредитные карточки, дорожные чеки). Для продления действующей визы необходима лишь обновленная выписка из регистра — как доказательство того, что нерезидент по-прежнему остается собственником недвижимости.

Хозяин квартиры в Испании может свободно путешествовать по территории стран Шенгенской зоны в течение 180 дней в году (но также не более 90 дней подряд). Вместе с тем Великобритания, Германия, Швеция, США и другие страны не предоставляют какие-либо льготы иностранным собственникам при получении визы.

Как купить

Для приобретения заграничной недвижимости украинцу требуется минимальный набор документов: паспорт, виза и лицензия НБУ на инвестирование средств за рубежом. Впрочем, в некоторых странах иностранному покупателю квартиры или дома придется раскрыть источники дохода. «Госчиновники в Германии, Швейцарии, Швеции и Австрии могут даже попросить иностранного покупателя недвижимости предоставить документы, подтверждающие легальность происхождения средств, такие как выписка из украинского банка, справка о доходах за последние 12 месяцев, налоговая декларация, учредительные документы компании (если покупатель, к примеру, собственник бизнеса). Кроме того, все документы проверяет местная служба безопасности», — говорит Мария Коноваленко. Если покупатель планирует часть суммы получить в кредит (его предоставляют банки Испании, Болгарии, Турции, Кипра, Франции, Германии), придется взять регистрационное свидетельство НБУ (специальное разрешение регулятора) на получение займа в зарубежном банке. Процентные ставки по ипотечным ссудам мизерные по украинским меркам: в Испании, например, даже в условиях кризиса банки предоставляют кредиты под 4–6,5% годовых на 25–30 лет. Для получения кредита, как правило, требуются копия загранпаспорта, справка о доходах и сертификат о владении недвижимостью в Украине. Банк также может потребовать от заемщика предоставить налоговую декларацию и нотариально заверенную копию трудовой книжки.

При приобретении жилья за рубежом украинский покупатель несет дополнительные расходы: оплачивает налоги на недвижимость, услуги нотариуса, различные сборы (в зависимости от страны). «Максимальные расходы — в Греции, они достигают 16% от стоимости недвижимости, — рассказывает Мария Коноваленко. — Дешевле всего стать собственником квадратных метров в офшорной зоне — Панаме, там все расходы по оформлению сделки не превысят 1%». В Испании, Германии клиенту придется выложить порядка 9–11% стоимости квартиры, в Болгарии — около 4%. Специалисты рекомендуют покупателям недвижимости ориентироваться примерно на 10% допрасходов. Зато услуги риелторов-посредников во всех европейских странах оплачивает продавец.