Земля сдвинется с места

К: Раньше арестованная земля не продавалась. Почему?

Николай Писанчин: Я не могу сказать, что для этого не было полномочий у Государственной исполнительной службы. Были определенные ограничения, определенные Земельным кодексом Украины. Он у нас вступил в силу более 15 лет назад и предусматривает детально прописанную процедуру проведения земельных торгов, которая должна была соблюдаться, в том числе и при реализации земельных участков в исполнительном производстве. Эта процедура была на тот момент передовым шагом с определенной антикоррупционной составляющей, процесс подготовки к торгам и процедура их проведения были прописаны вплоть до того, сколько секунд должно пройти между ударами молотка лицитатора. Но те процедуры, которые были хороши для 2002 года, в 2016 году делали невозможным проведение земельных торгов в открытом электронном формате. К тому же, все земельные торги, в соответствии с Земельным кодексом, должны проходить по месту нахождения участков, и в место проведения аукциона необходимо было переместить одновременно нотариуса, госрегистратора и госисполнителя с возможностью их доступа к необходимым реестрам. Нужно было сразу после окончания торгов подписать договора купли-продажи, которые должен был подписывать госисполнитель, хотя полномочия на подписание им каких либо договоров не предусмотрены ни Законом Украины «Об исполнительном производстве», ни соответствующими подзаконными нормативно-правовыми актами, регламентирующими деятельность госисполнителей. Следовательно продавать арестованную землю теоретически, наверное, было возможно, но очень проблематично. Дополнительно ко всем ограничениям оплатить вознаграждение торгующей организации должен был не покупатель, а госисполнитель — максимальное вознаграждение торгующей организации составляло 34 000 грн.

К: Это был не процент от продаж?

Николай Писанчин: Это был процент, но эти деньги еще до начала аукциона должен был заплатить госисполнитель. То есть он должен был их где-то взять. И, разумеется, бюджетных средств на это не было предусмотрено. И продажа оттого была настолько сложной, практически невозможной.

В первую очередь, указанное состояние вещей было огромной проблемой для взыскателей — имущество (земля) у должника есть, а выполнить решение суда о взыскании с него задолженности нельзя. Парадокс, но именно так и происходило долгое время.

Если касательно реализации объектов недвижимости вместе с земельными участками для их обслуживания вследствие консультаций с руководством Государственной исполнительной службой Украины было найдено правовое решение и такое имущество в данный момент реализуется ГП «СЕТАМ» в достаточно серьезных объемах, то реализация земельных участков как отдельного вида недвижимого имущества фактически была заблокирована.

К: Благодаря чему появилась такая возможность?

Николай Писанчин: Был принят новый Закон Украины «Об исполнительном производстве», который концептуально меняет процедуру исполнительного производства. В частности, были внесены изменения в Земельный кодекс Украины, благодаря чему появилась возможность реализации арестованных земельных участков в общем порядке, как любого другого арестованного имущества.

К: Какой сегодня земельный банк? Вы оценивали, насколько много интересных лотов в нем находится?

Николай Писанчин: Только по Киеву это - сотни участков. Но нужно понимать, что в большинстве случаев взыскателями земельных участков являются банки, значительное количество исполнительных производств были закрыты, а исполнительные документы были возвращены банкам в статусе «невозможно исполнить». И сейчас мы активно общаемся с банками относительно возможности повторного обращения в ГИС для возобновления исполнительных производств и, как следствие, реализации арестованных земельных участков. Так что ожидаем серьезный уровень продаж в данном сегменте.

К: Это интересные земельные участки или неликвид?

Николай Писанчин: Это любые участки, кроме тех, продажа которых подпадает под мораторий, то есть сельхозземли. А все участки в черте города Киева и других областных центров, я думаю, всегда интересны.

К: И как будет происходить на практике продажа земли? 5 октября покупатели открывают сайт госпредприятия «СЕТАМ», а там – земля, и больше ничего нет?

Николай Писанчин: На самом деле все не так. Реализация арестованного имущества - это определенный процесс. Сначала исполнители должны провести определенные процедуры в исполнительном производстве, описать и оценить арестованный земельный участок, дать возможность сторонам исполнительного производства внести замечания к оценке. Только затем передают пакет документов нам, и мы через 10-20-30 дней, в зависимости от определенной исполнителем стартовой стоимости земельного участка, будем проводить торги. Но я скажу, что у нас один участок уже подан на реализацию. Это - Киевская область, но заявку уже привезли. Мы сейчас не можем разместить объявление о продаже, только с 5 октября. Первая публикация будет точно 5-го числа.

К: Кому эти лоты могут быть интересны?

Николай Писанчин: Мы надеемся, что эти лоты будут интересны как коммерческим инвесторам, в том числе застройщикам, так и частным инвесторам, ведь это – разные участки и по площади, и по месту нахождения, и по своему назначению, и по доступу к коммуникациям.

К: Очень важно, если покупаешь земельный участок, понимать, как переходит к тебе право собственности. Можете прояснить этот момент?

Николай Писанчин: Передача права собственности на земельный участок будет происходить абсолютно таким же образом, как и при продаже обычного арестованного имущества. У земли, которая будет реализовываться, есть кадастровый номер и должна быть вся техническая документация. Победитель после проведения торгов получает в ГП «СЕТАМ» протокол проведения электронных торгов, с ним он обращается к госисполнителю, который проводил реализацию и вел исполнительное производство. Тот выдает победителю торгов акт о реализации имущества на электронных торгах (либо акт о реализации предмета ипотеки), и с этим актом победитель обращается к нотариусу, а нотариус ему оформляет право собственности и вносит данные в реестр.

Таким образом, не требуется каких-либо документов, которые были у предыдущего собственника и которые, допустим, утеряны. Это - аналогично продаже недвижимости или другой собственности: можно арестовать квартиру или автомобиль, но нельзя же собственника заставить вернуть документы, техпаспорт либо ключи от автомобиля. Он ведь их просто выбросит и скажет: «У меня их нет». Поэтому акт о реализации земельного участка является документом, согласно законодательству подтверждающим право собственности на приобретенное арестованное имущество с необходимостью его регистрации в установленном законом порядке.

К: Сегодня собственники арестованного имущества часто строят козни и всячески сопротивляются продаже. Ожидаете ли Вы такого же сопротивления при продаже земли, особенно если это будет земля в черте города, то есть очень дорогая?

Николай Писанчин: Мы не ожидаем какого-то особенного сопротивления. И воспринимаем землю как обычный кейс без каких либо эксклюзивных особенностей. До этого момента мы проиграли из общего количества судебных споров, которых больше 200, порядка 10-ти, и все по одной причине, которая касается действительности оценки арестованного имущества в 6 месяцев. И кстати, новый закон эту проблему также решает. По действующему закону об исполнительном производстве срок действия оценки составляет 6 месяцев, и она должна быть действительной в день торгов. Что происходило на практике? Госисполнитель оценивает имущество, передает на реализацию, а должник начинает максимально блокировать реализацию – иски, жалобы. И ко вторым или третьим торгам срок действия оценки заканчивается. А судебная практика такова, что проведение торгов с простроченной оценкой - это почти стопроцентная их отмена. И госисполнитель обязан заново проводить оценку, заново выставлять на первые торги, на вторые торги. Это бесконечный процесс. При определенной мотивации, если есть возможность нанять квалифицированных юристов, и, учитывая некоторую неторопливость рассмотрения дел в судах, это можно было делать бесконечно.

Новым законом об исполнительном производстве предусмотрена норма, которая четко говорит, что оценка имущества должна быть действительна на момент передачи на реализацию. То есть исполнитель оценил, передал – все, она действительна. Это правильный подход. На самом деле, стартовая цена - вещь весьма номинальная, ведь цену реализации определяет рынок в ходе открытых электронных торгов.  Если даже лот будет выставляться по стартовой цене в 20 гривен, а рынку он будет интересен за миллион, поверьте, туда зайдет 100 человек и лот будет реализован за полтора миллиона.

К: Вы разбираетесь во всех юридических вопросах передачи новых лотов на реализацию, поэтому можете ли оценить, когда максимальное количество предложений именно по земле будет выставлено на СЕТАМ, зная неспешность ваших госисполнителей?

Николай Писанчин: После принятия нового закона мы увидим не только государственных исполнителей, но и частных. И если госисполнители работали за невысокую зарплату, то предусмотрена возможность получения непосредственно госисполнителем определенного процента с реализации арестованного имущества, и это будут весьма приличные суммы. Таким образом, госисполнители смогут достойно зарабатывать без всяких коррупционных историй, абсолютно честно. Частные исполнители и вовсе будут получать как процент от сумы реализованного имущества, так и дополнительное вознаграждение от взыскателя по договоренности. Я думаю, что мы после 5 октября увидим других исполнителей, которые будут мотивированы и заинтересованы в работе. И надеемся на существенный рост передачи на реализацию не только земельных участков, но и другого имущества. Земельные участки, по которым все технические документы готовы, я думаю, будут сейчас пакетами «выбрасываться» на рынок в существенных объемах. Уже в октябре-ноябре мы ожидаем первые результативные продажи.

Беседовала Ольга Вилик