Знойный квадрат: почему в Крыму никто не покупает жилье

Вторичный рынок

«Банки хотя и дают кредиты, но условия получения займов очень тяжелые. В основном продается недорогое жилье стоимостью $15–50 тыс.», - отмечает Апресов. «За июнь в наше агентство недвижимости обратились 182 человека, но это не значит, что мы провели 182 договора купли­продажи», — констатирует Вячеслав Никонов, президент Крымского республиканского отделения АСНУ.

До кризиса активно скупали недвижимость на побережье иностранцы. По словам крымских риелторов, сегодня потенциальные покупатели (в частности, из России) приезжают сюда не приобретать, а отдыхать, но информацию о жилье все же собирают. «Россияне хорошо разбираются в ценах, и скупать что попало не хотят. Они считают, что жилье в Крыму должно быть еще дешевле», — отмечает Вячеслав Никонов. Аналитики REM Navigator утверждают, что наиболее разумная стратегия для продавца —  снять недвижимость с продажи до наступления осеннего оживления активности на рынке, поскольку снижение цены не гарантирует быструю продажу в условиях пониженного спроса.

Из-за невысокого спроса цены на апартаменты в Крыму не меняются с весны 2011-го, немного увеличившись лишь в феврале–апреле нынешнего года. За весь прошлый год жилье на полуострове подорожало всего на 5%, данные компании REM Navigator, которая прогнозирует, что в 2011-м стоимость квартир в этом регионе увеличится на 10%. «Цены могут и не вырасти, а по некоторым сегментам с начала кризиса жилье подешевело в два-три раза. Думаю, сейчас выгодно как покупать, так и продавать», — считает Григорий Апресов.

Самые дорогие квартиры Крыма расположены на Южном берегу, а самые дешевые — в степной части на севере полу-острова. В то же время стоимость квадратного метра жилья на юге в среднем ниже, чем в Киеве, на 30–50% и составляет чуть более $1 тыс. Но в наиболее популярных городах — Ялте, Алуште и Гурзуфе — цены сопоставимы со столичными, достигая 1500 $/кв. м и выше. Особенно дорогая недвижимость в парках и заповедниках. К примеру, на территории Никитского ботанического сада продаются элитные апартаменты площадью 300 кв. м за $2 млн.

Первичный рынок

Первичный рынок Крыма развивается. Всего на полуострове активно  работают 5–10 стройкомпаний, но основные игроки — Консоль и Монолит. «Мы контактируем с семью строительными компаниями, которые одновременно возводят от двух до десяти объектов, — рассказывает Григорий Апресов. — Причем в Крыму лучше всего раскупаются и соответственно строятся объекты экономкласса». Тем не менее в марте–мае 2011-го несколько ведущих стройкомпаний вынуждены были снизить цены на жилье на 6% (данные информагентства «е­Крым»).

Средняя стоимость первичного жилья на полуострове ниже, чем на вторичном рынке, и зависит от этапа строительства. Но как и в столице, квартира в доме, сданном в эксплуатацию, стоит дороже, чем на вторичке.

Активнее всего застраиваются популярные курортные города на ЮБК — Алушта, Ялта, Гурзуф, Алупка, Симеиз. На втором месте по количеству возводимых объектов — столица полуострова Симферополь и промышленно-курортный Севастополь. По данным инвестиционно-девелоперской компании «Каскад», которая строит жилье в Крыму, падение цен на первичку Южного берега было минимальным по сравнению с другими регионами Украины. «До 50% застройщиков в Крыму вообще продают квартиры по докризисному курсу — от 5,5 UAH/USD», — говорит Анатолий Шахновский, генеральный директор ИДК «Каскад».

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Крыма в начале мая 2011-го составляла $1692, данные компании «РеалЭкспо». Минимальная цена —  413 $/кв. м в строящемся доме по пер. Танкистов в Феодосии, а максимальная — $10 тыс. за квадрат в апартаментах элитного жилого комплекса «Золотой пляж» в Курпатах (территория Ялтинского горсовета). В частности, в Ялте квадратный метр жилой недвижимости в среднем можно купить за $1,8 тыс. (докризисный пик цен — $2,8 тыс.).

По оценкам экспертов, более половины сделок на рынке новостроек ЮБК носят инвестиционный характер, свыше трети — это покупка недвижимости под летнюю резиденцию для себя, детей или родителей, а для постоянного проживания приобретают недвижимость не более 10% приезжих.

Аналитики ИДК «Каскад» прогнозируют, что в 2011–2012 гг. с учетом накопленного отложенного спроса и сокращения предложения (из-за наличия законсервированных проектов) цены на крымское жилье будут расти, особенно в курортных регионах полуострова, а к  2012 году возможен возврат на уровень цен 2007-го. Однако Контракты сомневаются в значительном удорожании первичной недвижимости полуострова, учитывая слабую динамику кредитования, снижение благосостояния населения и невысокий интерес приезжих из России.