Нахератахата*: что нужно знать, заключая договор ипотеки под 3%

Программа предусматривает предоставление кредитов на квартиры коммерческими банками под 16% на срок до 15 лет с погашением государством 13%-ной ставки. Однако офисы уполномоченных структур от любителей «шары» почему-то не ломятся. Виной тому тотальное неверие граждан государству, которое в канун выборов обещает поддерживать их потом — добрых полтора десятка лет.

Кому и сколько дают

На реализацию программы в нынешнем году выделен 1 млрд грн. Есть и первые желающие испытать удачу. А потому есть смысл рассмотреть, что же собой представляет данная программа, кто может в ней поучаствовать и какие риски он должен учесть.

Порядок реализации программы (далее — порядок) утвержден постановлением КМУ № 343 от 25.04.2012.  Согласно документу, принять участие в ней может любой нуждающийся в улучшении жилищных условий. Но предусмотрено приоритетное право лиц, пребывающих на квартирном учете, и молодых семей с детьми. Хотя пока, учитывая дефицит желающих получить дешевый кредит, «стоять на очереди» необязательно. Можно лишь предоставить документы о том, что заемщик не владеет в полном объеме положенными ему законодательством квадратными метрами. Это может быть, например, договор об аренде квартиры. Кроме того, потенциальному заемщику необходимо иметь достаточный официальный доход и определенную сумму уже заработанных денег. Так, ему придется выложить первый взнос в размере от 25% стоимости квартиры. Эта сумма может быть уменьшена при условии предоставления дополнительного залога. Но стоит учесть, что в таком случае в будущем заемщик рискует не только ипотечной квартирой, но и залоговым имуществом. Также ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% общего среднемесячного дохода семьи, и при этом сумма, которая остается после выплаты процентов по кредиту, должна быть не менее одного прожиточного минимума на заемщика и каждого члена его семьи (семья из трех человек должна зарабатывать в год не менее 55 тыс. грн). Для подтверждения соответствия данной норме заемщику и всем членам его семьи необходимо предоставить документы о своих доходах за последние шесть месяцев.

Площадь квартиры, на которую заемщик может получить кредит, определяется из расчета 40 кв. м общей площади на одного человека или семью из двух лиц и 18 кв. м на каждого следующего члена семьи, но не более 76 кв. м. Ограничена также максимальная стоимость жилья, под которое могут дать заем. Она зависит от региона. В Киеве квартира не может стоить более 7 тыс. грн за кв. м, в облцентрах, Севастополе и Симферополе — 5 тыс. грн, в других населенных пунктах — 4 тыс. грн. Жилье в пригороде больших городов (5–15 км от населенного пункта) может быть дороже на 10%. Также порядок допускает превышение нормативной площади и стоимости жилья от выше указанных показателей на 25%. Кроме того, можно купить более просторную или дорогую квартиру, оплатив лишние метры или превышение стоимости, которые выходят за рамки дозволенных.

На правительство надейся, но сам не плошай

Основное опасение в программе вызывает то, что государство вроде бы гарантирует заемщику погашение части процентной ставки по кредиту. Но все проблемы по кредиту возникают у самого заемщика: ему придется заключить договор с финучреждением о кредите под полные 16% и еще один трехсторонний договор между банком, заемщиком и распорядителем бюджетных средств о частичном погашении последним процентной ставки в размере 13%. Впоследствии государство перечисляет свою долю процентов на специальный текущий счет заемщика. А он вносит на этот счет тело кредита и свои проценты.

Руководитель судебного департамента ЮФ «Юрлайн» Виталий Черкес предупреждает, что если по какой-то причине бюджетных средств не хватит, заемщик остается один на один с банком и должен будет погашать кредит самостоятельно. А если он с этим не справится, впоследствии лишится и права на государственную «субсидию». «По старой доброй традиции никакой ответственности за реализацию данной программы государство не несет», — добавляет он.

Адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус дополняет, что определенные обязательства погасить кредит самостоятельно в случае отсутствия бюджетных средств может содержать договор с банком. «Кредитный договор, полагаю, должен содержать описания действий в случае неоплаты государством процентов», — говорит юрист.

О том, что при заключении договора особое внимание следует уделить всем его условиям, говорит и партнер правовой группы «Павленко и Побережнюк» Лариса Побережнюк. Также она обращает внимание, что если по вине распорядителя бюджетных средств заемщик не получит своевременно компенсацию процентов, в дальнейшем он может в судебном порядке взыскивать недополученные суммы с учетом неустойки, если она будет предусмотрена в договоре, а также инфляционных убытков. Впрочем, здесь нужно учесть, что судебные тяжбы с государством, как и с коммерческими банками, у простых граждан могут отнять немало средств и времени при сомнительных перспективах.

Скоро слово сказывается

Учитывая устоявшуюся практику распределения бюджетных денег и экономические реалии, риск дефицита средств на погашение процентов по ипотеке сложно преувеличить. Более того, порядком прямо предусмотрено, что проценты компенсируются в части средств, предусмотренных в госбюджете на год. То есть если заложить в бюджет соответствующую статью забудут или предусмотрят там символическую сумму, государство умывает руки.

«Нет никаких гарантий, что в бюджетах будущих годов на компенсации по ипотечным кредитам будет предусмотрена сумма, способная покрыть реальные требования указанной программы», — считает директор ООО ЮК «Спектор» Ольга Спектор. По ее словам, заранее невозможно предугадать, сможет ли государство выполнять свои обязанности до конца действия кредитов граждан. К тому же, поскольку приоритетность предоставления льготных кредитов отсутствует, воспользоваться ими можно по принципу «кто первый успел», а не по принципу «кто более нуждается в улучшении жилищных условий».

Даже если в бюджете деньги все же будут, могут возникать задержки компенсационных выплат. «Как показывает практика, большая часть бюджетных платежей происходит с нарушением сроков выплат и иных договорных отношений», — рассказывает юрист. А это может привести к нарушению уже заемщиком условий своего договора с банком со всеми вытекающими последствиями.

Пытаясь хоть немного повысить доверие граждан к программе, парламент недавно принял изменения в Бюджетный кодекс. Теперь выделение средств на погашение процентов по ипотеке отнесено к защищенным статьям (объем расходов таких статей не может изменяться при сокращении утвержденных бюджетных назначений). Но Ольга Спектор считает, что понятие «защищенности» данной статьи бюджета довольно относительно. Для примера достаточно вспомнить урезание льгот чернобыльцам, афганцам и т. д. до уровня, который сочтет нужным Кабмин.

А причина найдется

Потенциальному участнику программы необходимо учесть, что порядок предусматривает ряд случаев, при которых предоставление частичной компенсации процентов прекращается. Так, разорвать договор государство может в случае просрочки заемщиком платежей по кредитному договору более чем на 180 календарных дней. Также лишиться компенсации можно вследствие нарушения условий договора. Лариса Побережнюк обращает внимание, что постановление КМУ не регулирует договорные отношения между банком и заемщиком, а также между заемщиком и распорядителем бюджетных средств. Поэтому во избежание негативных последствий в дальнейшем, прежде чем подписать трехсторонний договор, нужно детально его изучить. Еще одним условием господдержки является необходимость заемщику и всем членам его семьи проживать и быть прописанными в ипотечной квартире как минимум до полной выплаты кредита. Также строго запрещено сдавать квартиру в аренду.

Нельзя исключить инициатив по расторжению кредитных договоров со стороны банков. Причин для этого у последних достаточно. Согласно постановлению, процентная ставка в банках – участниках программы не должна превышать 16% годовых (кредиты выдаются исключительно в гривне). Виталий Черкес обращает внимание, что, согласно Закону «О банках и банковской деятельности», финструктурам запрещено устанавливать процентные ставки и комиссионные вознаграждения на уровне ниже себестоимости банковских услуг. В нынешнем году ставка ипотечных кредитов на рынке колеблется в диапазоне от 18% до 27%. «Вывод очевиден — предложенная правительством кредитная ставка является экономически нецелесообразной для коммерческих банков», — говорит юрист. Можно предположить, что уже в ближайшее время финорганизации, которые по тем или иным причинам принимают участие в программе, попытаются избавиться от таких кредитов.

А перестраховаться банкам неплохо уже сегодня. Они могут устанавливать дополнительные условия в договорах. «Безусловно, банк свободен в установлении дополнительных условий в кредитном договоре (например, порядок расторжения кредитного договора), за исключением тех, которые прямо будут противоречить закону и постановлению», — комментирует Наталия Доценко-Белоус. То есть не исключено, что в документе мелким шрифтом может быть прописано некое условие, в случае нарушения которого заемщиком договор будет расторгнут.

Кот в мешке

Кредит под 3% можно взять на квартиры в незавершенных объектах. Примеров долгостроев у нас немало. Что делать заемщику, который не в состоянии больше ждать счастливого часа вселения? Досрочно расторгнуть договор можно, но вернуть всю сумму полученной компенсации необходимо будет в трехмесячный срок. Так установлено все тем же порядком. Кроме того, вряд ли недовольные строительством смогут вернуть уже инвестированные деньги, даже если сдача дома затянулась на годы или квартира имеет вид, несопоставимый с ранее оговоренным.

«Риски невозврата средств и передачи некачественно построенной квартиры не устранены ни постановлением, ни законами, — говорит Наталия Доценко-Белоус. — Это и есть ахиллесова пята льготной ипотеки. При любых обстоятельствах кредит +3% годовых инвестору придется возвращать, удастся ему получить квартиру или нет». Эксперт также обращает внимание, что по любому кредиту должник отвечает всем своим имуществом, а не только имущественными правами на будущую квартиру. При этом нужно помнить, что строительство может быть приостановлено или даже не завершено, а кредит придется возвращать.

*По мнению некоторых народных «лингвистов», так звучит в переводе на японский слово «дом»