Заземление. Основные тенденции рынка земли в пригороде столицы

Украинский рынок земли — один из самых непрозрачных и закрытых в стране. Эксперты не берутся оценивать не только его годовой оборот или число сделок, но даже площадь земли, находящейся в частной собственности. «Сколько земли в Киевской области находится в руках физических лиц, не знает никто, включая Госземагентство и Земельно-кадастровое бюро», — утверждает директор компании Link Development Ярослав Цуканов.

Официально, под жилую и общественную застройку в области отведено 31,7 тыс. гектаров — это лишь 1,1% территории. 9/10 этих земель — села и райцентры. Теоретически, в свободном обороте должно находиться не более 3-4 тыс. га, именно столько земель может продаваться и покупаться без риска для инвесторов. На деле объем вторичного рынка больше в несколько раз. Несмотря на продление действия моратория на продажу сельхозземли, предназначенной для товарного с/х производства и ОСГ (особисті селянські господарства), украинский чернозем продается и покупается в больших объемах. По оценке Сергея Бута, генерального директора группы компаний NAI Pickard, только в Киевской области около 600 тыс. гектаров сельхозназначения (примерно треть всех сельскохозяйственных угодий) в 2002-2006 годах сменило хозяев и готово к последующей перепродаже. Суммарная стоимость этих 600 тыс. га в ценах вторичного рынка превышает $300 млрд — средняя цена сотки в Киевской области в январе 2008-го составляла $5,8 тыс.

Рынок земли перегрет. Спекулянты необоснованно завысили цены на землю под Киевом примерно в 1,5-2 раза. На вторичном рынке за приватизированные участки под застройку в радиусе 10 километров от киевской окружной просят в среднем $10 тыс. за сотку. В Подмосковье стоимость сотки на таком же расстоянии от МКАД колеблется от $3,6 тыс. до $16 тыс. Средние цены, как правило, ниже киевских — $6-8 тыс. Единственное исключение — фешенебельное Рублево-Успенское направление с правительственными дачами и элитными коттеджными городками — там земля выставляется на продажу по $22,5-48 тыс. за сотку. Но в Конче-Заспе (украинский аналог Рублево) 100 квадратных метров некоторых земельных участков стоит $70-100 тыс. При этом доходы киевлян примерно вдвое ниже, чем у москвичей: официальная средняя зарплата в Киеве — $456, Москве — $1,2 тыс.

В Подмосковье свободная продажа и законное изменение целевого назначения земельных участков начались еще в 2002 году. И после ажиотажа 2002-2006 годов (прирост стоимости за 5 лет — почти 1000%) рынок стабилизировался, с него уходят спекулянты, поскольку падает доходность вложений в землю (по данным портала irn.ru, стоимость земли под Москвой в 2007-м выросла на 50%, прогноз на 2008-й — +25%).

В Украине до сих пор действует мораторий на продажу земель сельхозназначения — 60-70% всего земельного фонда. В условиях дефицита земельный ажиотаж подогревают банки, уже кредитующие покупку земельных участков под 16% в гривне и 13,2% в долларах сроком до 20 лет. По словам Алеси Чемерис, финансового эксперта компании «Простобанк Консалтинг», объемы земельных кредитов за прошлый год увеличились почти на 50%. В 2007-м под покупку земли банки выдали около 3,5 млрд грн кредитов (менее 10% всех ипотечных кредитов). Финансисты прогнозируют, что через год доля земельных займов дорастет до 20% ипотечных портфелей банков, а через пять-семь лет составит половину ипотеки. Банки берут в залог только землю, предназначенную для индивидуального жилищного или дачного строительства, но рост цен на нее автоматически увеличивает стоимость участков другого целевого назначения.

По оценкам риэлторов, землю в окрестностях Киева в основном приобретают с целью дальнейшей перепродажи. Погоду на вторичном рынке земли делают спекулянты, в том числе мигрировавшие со столичного рынка жилья — в 2007-м земля в пригороде Киева приносила инвесторам более 60% доходности, столичная жилая недвижимость — менее 20%. Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, оценивает долю спекулятивных приобретений в 2007 году примерно в 50% всех заключенных на первичном и вторичном рынке сделок — по его словам, это примерно на треть больше, чем в 2006-м.

Кто владеет

На мелких инвесторов-физлиц, оперирующими суммами от $20 тыс. до $1 млн, приходится 9 из 10 сделок на вторичном рынке. Но, по оценкам экспертов, им принадлежит не более 10% приватизированной земли в пригороде столицы. «Крупнейшие землевладельцы в пригороде Киева — банки либо структуры, ассоциированные с финучреждениями. Суммы земельных сделок таких инвесторов исчисляются не десятками и даже не сотнями тысяч долларов, — говорит Сергей Бут. — Наша компания сейчас проводит оценку имущества одного из крупных инвестиционных банков, который владеет примерно 20 большими земельными участками в Киеве и вокруг него. Суммарная стоимость этой земли — сотни миллионов долларов. Сейчас менеджмент банка с нашей помощью ведет анализ развития возможных проектов на этих участках».

Кроме банков, крупные земельные активы накапливают девелоперы. По словам Бута, они приобретают земельные участки как для развития собственных проектов, так и для перепродажи — как правило, вместе с проектом.

На руку крупным покупателям сыграли изменения в декабре 2006-го Переходных положений Земельного кодекса. Тогда парламентарии продлили мораторий и запретили частным собственникам менять целевое назначение сельхозземель. До декабря 2006-го на изменении целевого назначения неплохо зарабатывали спекулянты и владельцы паев — с начала 2007 года этот бизнес стал монополией местных властей, на которых запрет не распространяется. Чиновники крайне неохотно «сотрудничают» с мелкими покупателями, их клиенты — компании, способные заплатить сразу за несколько десятков гектаров. В начале нынешнего года действие моратория (с сохранением ограничений по изменению целевого назначения) Верховная Рада продлила до принятия законов «О Государственном земельном кадастре» и «О рынке земли». Соответствующие законопроекты ВР поручила Кабинету министров внести на рассмотрение до 1 апреля.

Так что основными «покупателями» земель в окрестностях Киева в 2008 году, как и в 2006-2007 годах, останутся инвесторы, вкладывающие в земельный участок не менее $2 млн. Такие землевладельцы обычно получают землю в аренду с возможностью дальнейшего выкупа, выкладывая за участок намного меньше его рыночной стоимости. «Те, у кого есть возможность обойти мораторий, получают колоссальную прибыль. Грубо говоря, сотка земли ОСГ в Киевской области оценивается в $400-600 в зависимости от направления. При изменении целевого назначения и перепродаже цены стартуют от $2 тыс. за сотку. В итоге можно получить до 200% прибыли», — делится наблюдениями Сергей Бут.

Проблема ликвидности

В условиях дефицита предложения многие инвесторы-физлица приобретают по спекулятивным ценам участки, за которые впоследствии будет трудно вернуть даже потраченное. «Приобретая землю, нужно учитывать множество характеристик участка: от целевого назначения и возможности его изменения до геологических особенностей. Сегодня на рынок земли выходят дилетанты, не принимающие во внимание многих нюансов. Они разогревают рынок, провоцируют рост цен, но в итоге многие из купленных ими участков могут оказаться проблемными. Продать их будет крайне сложно», — говорит Ярослав Цуканов.

Трудности с продажей участков испытывают и крупные землевладельцы. Не спешат перекупать землю по заоблачным ценам у «коллег по цеху» спекулянты. Боятся покупать землю под строительство по ценам вторичного рынка и девелоперы без связей в местной власти. Они опасаются, что на разработку и утверждение проектной документации придется потратить столько же, сколько стоит участок на вторичном рынке.

«Сегодня в области сформировано очень много крупных массивов по 20-50 га (в основном полученных путем землеотводов. — Прим. Контрактов), например, под строительство коттеджных городков или логистических комплексов, — говорит Андрей Кошиль, президент Земельного союза Украины. — Но даже если девелопер купит их по цене $1-2 тыс. за сотку (средняя стоимость — $5,8 тыс. за сотку. — Прим. Контрактов), при больших площадях получается довольно крупная сумма. А ведь девелоперу, кроме покупки земли, нужно еще разработать проект и построить объект. Компаний, рискующих приобретать большие участки, можно пересчитать по пальцам».

«Цена на земельные участки в пригороде во многих случаях экономически неоправдана, — солидарен с коллегой Ярослав Цуканов. — Те же логистические операторы, желающие купить участок под Киевом, не могут его приобрести, потому что экономика проекта не выдерживает сегодняшних цен на землю. Операторам нужно работать 10-15 лет, чтобы окупить вложения только в участок». По словам Цуканова, в 2008-м с реализацией крупных массивов могут возникнуть большие сложности.

Меньше проблем с продажей будет у крупных землевладельцев, занимающихся относительно новым для Украины видом деятельности — ленд-девелопментом — разработкой архитектурной концепции, организацией инфраструктуры (включая прокладку дорог и коммуникаций) и последующей продажей подготовленного участка девелоперу. «Подобное развитие территории обеспечивает собственнику земли высокую доходность — от 30% до 300% без учета роста стоимости самой земли. Сумма дохода зависит от сделанного собственником участка. Можно ограничиться изменением его целевого назначения и предпроектной документацией, а можно получить полный пакет документов, включая разрешение на строительство со всеми согласованиями. Шагов в процессе ленд-девелопмента больше сотни. Можно сделать 20, 50 или все 100 шагов», — рассказывает Андрей Кошиль.

Специалисты прогнозируют, что за 2008 год земля подорожает на 70% (в 2007 году рост цен составил 67%). Но 2008-й вполне может стать последним годом, когда цены росли высокими темпами. Стоимость участка в 15 соток под строительство дома (при средней цене сотки $5,8 тыс. — почти $90 тыс.) уже сравнима с ценой однокомнатной квартиры в Киеве. Строительство дома обойдется как минимум в такую же сумму. Если в 2008-2009 годах участки в пригороде подорожают еще на 50-70%, с рынком земли произойдет то же, что случилось в 2007-м со столичным рынком жилья: спрос упадет, а рост цен замедлится до 20% в год.

В более отдаленной перспективе рост цен на землю в Киевской области, по консолидированному мнению экспертов, будет зависеть от трех факторов.

Первый — поведение мелких спекулянтов. Поскольку большинство земельных участков приобретается не с целью строительства, а для последующей перепродажи, цена предложения реагирует на малейшее изменение конъюнктуры. Последний пример — весна 2007 года, когда цены всего за неделю просели на 0,7-1% из-за того, что на продажу единовременно было выставлено несколько крупных земельных участков.

Второй фактор — отмена моратория. Вполне вероятно, что запрет на продажу и изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель будет снят уже к концу 2008 года. Часть риэлторов и оценщиков считают, что с отменой моратория цены на землю неизбежно снизятся. Этот прогноз специалисты объясняют существующей сегодня разницей стоимости земель ОСГ ($400-600 за сотку) и участков, предназначенных под застройку (в среднем $5,8 тыс.). Другие, напротив, уверены, что цены на землю продолжат расти или как минимум не упадут. В качестве примера они приводят Подмосковье, где земля находится в свободной продаже более 5 лет. Стоимость участков под застройку там до сих пор в 5-10 раз выше, чем сельскохозяйственной земли. Изменение целевого назначения участка и в России — длительный и «взяткоемкий» процесс, объясняют сторонники «прогноза роста». Еще один их аргумент — от 30% до 80% сельскохозяйственных земель, как правило, на правах аренды принадлежит крупным собственникам, не заинтересованным в падении цен.

Третий ценообразующий фактор — строительство вокруг Киева кольцевой дороги. Уже сейчас некоторые риэлторы предлагают участки «возле будущей трассы» по завышенной цене. Однако это чистой воды спекуляция — ни один из существующих проектов кольцевой дороги пока не утвержден. Хотя велика вероятность, что трасса будет построена по проекту института «Укргипродор» (заказчик — Киевская обладминистрация) — кольцевая проходит по маршруту Старые Петровцы—Мощун—Микуличи—Любимовка—Княжичи—Глеваха—Дмитровичи—Плюты—Борисполь—Бровары—Пуховка—Новоселки. Если этот проект утвердят, стоимость участков в непосредственной близости от новой кольцевой действительно может возрасти в 5-10 раз.

Иван САЛИЙ, депутат Киевского городского совета, член постоянной комиссии по вопросам транспорта и связи

Кто, по вашему мнению, должен курировать строительство киевской кольцевой дороги?

— Этим вопросом должен заниматься Кабинет министров и Укравтодор. Окружная дорога — объект общенационального и общегосударственного масштаба. Пока им занимается только Вера Ульянченко (председатель Киевской обладминистрации. — Прим. Контрактов). Однако такой масштабный для страны объект патронировать должен даже президент Украины.

Предыдущее правительство отнеслось к проекту обладминистрации более чем благосклонно. Из госбюджета были выделены средства на предпроектные работы. Но это только начало. Реальное финансирование начнется, лишь когда будет выбрана окончательная схема строительства дороги, выполнено технико-экономическое обоснование и утвержден проект. Кроме бюджетных денег, под строительство необходимо привлечь инвесторов — область сама такой проект не потянет (предварительная смета в нынешних ценах — более 25 млрд грн. — Прим. Контрактов).

Существует два разных проекта окружной: один предусмотрен концепцией «Схемы планирования территорий Киевской области», разработанной «НИПИ градостроительства» по заказу предыдущего руководства области, второй подготовлен институтом «Укргипродор» по заказу нынешней администрации области. В чем отличие этих проектов?

— Прежде всего в расположении мостовых переходов через Днепр. Строительство Окружной нужно начинать именно с них, поскольку автострада будет проходить в основном по уже существующим дорогам, которые необходимо расширить, реконструировать, сделать новые развязки. Я считаю, нужно проложить мост через Киевское море в обход Вышгорода. Консенсус по этому вопросу пока не достигнут. Второй мост должен проходить через Украинку, возле Обухова и Кончи-Заспы.

По вашему мнению, у какого проекта больше шансов?

— Окончательный проект кольцевой дороги пока не утвержден. Скорее всего, объявят тендер, будут общественные обсуждения и слушания.

На какой срок рассчитана реализация проекта?

— Думаю, строительство дороги займет не менее 15-20 лет. Но сдавать ее будут поэтапно.

Отсутствие нормы закона о принудительном отчуждении земель в связи со строительством дорог способно затянуть строительство окружной?