Квартирний карантин: коли зміняться ціни на квартири

Першими від шоку самоізоляції на кілька тижнів карантину, валютно-гривневого піке і невтішних прогнозів щодо нової економічної кризи в світі оговталися, схоже, ріелтори й девелопери. Відчайдухи, поки більшість все ще згадувала, що ще закупити з провіанту й ліків, вже на другий-третій день карантину бадьоро заохочували встигнути купити одну з «останніх готових квартир» у новому житловому комплексі, а брокери самовіддано продзвонювали власників виставленого до продажу житла, аби пересвідчитись, «чи не передумали? чи зміните вартість?». Імовірно, спрацював імунітет, вироблений кризами 2008-2010 та 2014-2016 років.

Чи вдасться гравцям ринку нерухомості в умовах сьогоднішньої невизначеності утримати тенденції, що тішили надіями на пожвавлення активності й притоку капіталу? В цьому питанні допомогли розібратися Контракты.UA.

Інерція росту

Ще на початку березня статистика цін на житло додавала на кожен квадратний метр по $2-5 щодня. Тенденція до збільшення вартості квартир, що спостерігалася увесь минулий рік, найбільше здивувала під кінець лютого. Усього за два перших місяці року вартість квадратного метру, що на первинному, що на вторинному ринку, підскочила на 12-20% (залежно від регіону, а також класу житла). Це чи не удвічі більше, ніж за весь попередній рік. Вартість квадратного метру житла в Україні за 2019 рік зросла на 11,1% на вторинному і на 6,6% на первинному ринку, за даними Держкомстату України. А за ними виросла і рента арендованих квартир: середня місячна плата за однокімнатну зросла за минулий рік на 10,4% в середньому по країні.

За девелоперами, що поспішали попередити про нове «сезонне» підвищення цін на первинному ринку, продавці вторинного ринку житла теж збільшували суму пропозиції. А власники арендованих квартир сміливо оголошували нові ставки ренти. Здавалося, ринок нерухомості, після десятилітньої стагнації і «прощупування дна» час від часу, нарешті змінив тренд. «Якби не глобальна світова криза, про початок якої стверджують вже з лютого і вибудовують песимістичні прогнози, то можна було б констатувати, що український ринок житла знаходиться у стадії відновлення», - говорить Андрій Гусельников, віце-президент Ліги експертів України.

Проте вже з середини березня – як тільки завмерло ділове життя і країна опинилася в умовах надзвичайної ситуації – дані статистики вартості житла ніби заклякли на одній позначці. Ринок нерухомості хоч і динамічний, проте в один день переломити тренд неможливо. Має пройти час, аби оговтались від шоку продавці житла і його покупці. «Тенденції на ринку нерухомості в Україні зміняться десь через півроку, - говорить Андрій Гусельников. - За два квартали вже всі - і продавці житла, і покупці, - зрозуміють, що не так вже й добре все».

Як змінилася вартість житла за останній рік, %, Індекси цін на житло у 2019 році, за даними ukrstat.gov.ua

Як подорожчали квартири за останні три роки, % / за даними ukrstat.gov.ua

Надії оманливі

З початку року усі маркери вказували на готовність до динамічного розвитку ринку житла. Укріплення гривні й зниження курсу долара – попри рецесію економіки, невід’ємною складовою якої є нерухомість. Зниження облікової ставки Нацбанком, що обіцяло в перспективі до кінця року відповідне зниження відсотків за кредитами і поновлення іпотеки. Перші поступки банків, що таки кредитували придбання квартир в новобудовах на первинному ринку, на кілька пунктів відсоткової ставки для іпотеки – від18-25% до 15,5% річних; програми кредитування з 0,01% на перші 12-18 місяців для деяких нових ЖК... Скільки оптимізму вселяли ці фактори! Більше того, оптимістичні хвилі здіймає уряд вкупі з Президентом і сьогодні, обіцяючи вже у вересні іпотеку під 10%, тепер, коли життя на ринку нерухомості ледь теплиться. Та й забудовники раптом стають щедрішими, обіцяючи «нульову розстрочку», знижуючи первинний внесок до 10%, а то й до нуля, презентуючи «власний курс» 25-25,5 грн / $, обіцяючи фіксацію вартості квартири в гривні за будь-яких обставин. Ба навіть пропонують віртуальний вибір квартири до вподоби і онлайн-бронювання («Встигни забрати останню найкращу квартиру!»).

Проте подібні заходи, як стверджують в один голос фахівці ринку, мали б насторожувати. Така щедрість девелоперів і забудовників швидше означає неспроможність реалізувати збудовані об’єкти і засвідчує брак коштів на нові проекти. Тим більше, що останнім часом банки мало кого із забудовників кредитують, а об’єкти компанії «Укрбуд» і досі стоять «неподіленими» між найбільшими компаніями-гравцями ринку. Багато які компанії будують в надії, що зведене ними порозкуповують коли-небудь, хоча краще, щоб якомога швидше. Інші ж навпаки, затягують будівництво і введення в експлуатацію ЖК на рік, а часом навіть і до 4-6 років. «Уряд останнім часом тисне на НБУ, вимагаючи якомога швидше здешевлення іпотеки і запровадження активного іпотечного кредитування банками, - розповів компетентний експерт, що побажав залишитись не названим. – Це означає лише одне: на ринку великий профіцит, надлишок квартир у новобудовах».

Перенасичений вторинний ринок не тільки новобудовами, а й пропозиціями квартир великих площ зі старого жилого фонду. Їх не вибирає покупець не лише через «моральну застарілість» і високу вартість обслуговування. Здебільшого в останні кілька років покупець обирає квартири в найнижчому ціновому діапазоні, $25-60 тис. (залежно від регіону).

Та й самих покупців на ринку житла стає менше з року в рік. Середньостатистичний українець може придбати один квадратний метр житла хіба що за дві своїх середньомісячних заробітних плати. Тож за відсутності іпотеки навряд чи «витягне» навіть безвідсоткову розстрочку на рік-два від забудовника. «Після кризи 2008 року, коли банки зупинили іпотечне кредитування,  покупців на ринку суттєво поменшало, ще менше їх стало після 2014 року, - говорить Андрій Гусельников. – Нині ж бізнес, малий і середній, що змушений був працювати у тіні, за умов карантинної ізоляції матиме немалі проблеми, вмить зруйновані ділові зв’язки буде важко відновити, реальною стає і загроза банкрутства для бізнесу. Тож нешвидко на ринку житла ми побачимо гроші підприємців і середніх бізнесменів».

Для брокера Світлани Глущенко показовим в післякризові часи було придбання квартир іноземцями, що предметом інвестицій вибирають нерухомість. «Якщо таких покупців ставало дедалі більше у 2017-2018 роках, відколи, власне, можемо спостерігати і останній підйом цін на ринку, - говорить Світлана Глущенко, - то вже у 2019 році, в очікуванні президентських виборів і тим більше після них такого покупця просто немає». Як і немає спекулянтів, сміливо інвестуючих в нерухомість з метою перепродажу в короткий період. Як зазначає Світлана Глущенко, з метою заробити в останні роки цікавим було придбання у більш-менш надійного забудовника квадратних метрів на етапі котловану з подальшим перепродажем через рік-півтора, хоч би як ризиковано те не було. Тепер же ризики подібного інвестування на первинному ринку зростають і навряд чи будуть виправданими. Як знати, чи не зникне скількись компаній-забудовників, збанкрутівши? І наскільки побільшає у містах довгобудів до кінця року?

Здебільшого ринок житла «підігрівали» останнім часом «гарячі гроші» чиновників, яким конче необхідно було зберегти «непосильною працею нажите» (відверто кажучи, хабарі). Вибираючи серед готового житла, яке одразу ж можна б здавати в оренду і отримувати пасивний дохід.

На тих, хто прагнув вирішити гостре квартирне питання, припадала зовсім мізерна доля ринку. Тепер же, в умовах карантину, як зазначає Тетяна Шульга-Забельська, управляючий партнер товариства девелоперів житла RED Community, багато хто відклав свої плани. У більшості найближчим часом навіть бажання поцікавитися вартістю житла зникне, не те що бажання придбати скількись квадратних метрів. До питання купівлі житла повернуться вже після того, як будуть вирішені базові потреби життєзабезпечення.

До нового старого «дна»

Чи впаде ціна на квартири – питання риторичне. Коли і на скільки? Про це думки експертів розходяться. «Зараз вартість житла у всіх сегментах буде знижуватися, - розмірковує Андрій Гусельников, - тому що придбання житла як питання зникло на сьогодні».

Найбільші песимісти вже голосять про те, що ми повертаємося на початок 1990-их. Робити якісь більш-менш точні прогнози не береться ніхто, ніби боячись наврочити нових несподіванок. Авжеж, раптові катаклізми, пандемія, обвали індексів фондових бірж, цін на нафту, девальвація гривні, а також і долара, - все це заставляє переглядати макроекономічні прогнози чи не щомісяця, шукаючи імовірних сценаріїв утримання «на плаву» економіки. Зокрема Міністерство розвитку економіки, торгівлі й сільського господарства змінить на більш песимістичні свої прогнози порівняно з макропрогнозом, затвердженим у жовтні 2019 року. В інвестиційній компанії Dragon Capital на середину березня змінили очікування розвитку української економіки зі скороченням ВВП на 4% і можливою девальвацією гривні до $1 / 30 грн. Безумовно, це вплине і на динаміку цін на ринку нерухомості.

Переважна більшість експертів стверджує, що за несприятливого розвитку ситуації у світовій економіці вартість житла в Україні знову почне знижуватися, а поліпшити стан речей на вітчизняному ринку нерухомості зможе лише ліквідація корумпованих схем і комплексна, а не хаотична забудова міст.

Оксана Забуруєва, керівник відділу продажів ЖК Obolon Resideces, зауважує: не варто сподіватися обвалу цін на квартири, подібного до того, що трапився 2008 року. Для такого різкого суттєвого обвалу просто немає нині причин: немає такого обсягу іпотечних займів, не треба терміново позбутися іпотечного боргу перед банком, погоджуючись продати квартири за будь-яку ціну, та й та невелика кількість кредитів на житло, що отримали покупці квартир останнім часом, видана у гривні, а не у валюті.

Проте з іншого боку, зараз маємо великі ризики знецінення грошей. Через що ті, хто має достатню суму бодай на найдешевшу квартирку, прагне вкласти накопичення в нерухомість. Однак, зробивши висновки із кризи і 2008 року, і 2014-ого, покупець нині більш вимогливий й уважний. Його вибір більш виважений, зосереджений на вкладення коштів у житло з правильною локацією, гарної якості і адекватного співвідношення якість / ціна. «Ми очікуємо подальшого просідання старогко житлового фонду, за рідким винятком поодиноких унікальних будинків після капітального ремонту (зокрема в історичному центрі столиці – ред.)», - говорить Оксана Забуруєва. Окрім того, можна очікувати спад попиту – а з ним і зниження цін на квартири – на масивах щільної забудови панельних хмарочосів, де низька вартість квадратного метру є визначальною (як для покупця, так і для забудовника).

Ерік Найман, управляючий партнер Capital Times, вважає, що «ціни на нерухомість, швидше за все, залишаться без змін у гривні, проте в доларовому еквіваленті просідатимуть темпами девальвації».

На первинному ринку теж поки що нема різких змін у цінах. Переважна більшість компаній підняла вартість квадратного метру у грудні 2019 або вже у січні-лютому нинішнього року. «Собівартість квадратного метру в новобудовах поки що лишається незмінною, оскільки матеріали закуплено раніше ще за старими цінами й курсом, - коментує Тетяна Шульга-Забельська. – Проте самі ж девелопери прогнозують, що за умови курсу до 30 грн / $ вартість квартир зросте на 5-10%, а при курсі до 35 грн / $ можливий ріст і до 20%».

Інакше оцінює сьогоднішні обставини і їх можливі наслідки Андрій Гусельников. «Ми спостерігатимемо тенденцію до зниження вартості квадратного метру, - говорить експерт, - у вересні-жовтні ринок житла вже покаже від’ємну динаміку, імовірно, на 1-2% за місяць. Тобто якщо оцінювати від початку року і до кінця, то, напевно, ми побачимо зменшення вартості житла на 2% в цілому по Україні», - прогнозує Андрій Гусельников. Умовно кажучи, повернемося до цін, які бачили в кінці осені минулого, 2019 року.

Так чи інакше, а ринок знову конвульсивно здригатиметься лише від поодиноких угод з терміновим продажем квартир, що трапляється за виключних суб’єктивних обставин. Як і у попередні кризові часи, продавець змушений буде поступитися на 5-10-20%. А відтак бажаючим вирішити одвічне квартирне питання, як і тим, хто звик розглядати нерухомість як прихисток для капіталу, варто пильнувати за ціновою динамікою на ринку, аби вгадати «той самий» момент вигідного капіталовкладення.

Автор: Наталя Гамоля