Как в Украине можно улучшить защиту прав собственности

Страна бесхозных особняков
В пятницу, перед самым окончанием рабочего дня, в офис ворвались несколько крепких парней в масках. Деньги и техника, которые обычно интересуют грабителей, не привлекли их внимания. На глазах у двух напуганных сотрудниц они начали выносить из помещения толстые пачки документов. Такой была картина ограбления Обуховского районного отделения Центра государственного земельного кадастра (ГЗК) под Киевом, которое произошло в июле 2007 года. Добычей похитителей тогда стали 8 тыс. госактов на право собственности на землю. Этот случай был не единственным. Только в Обуховском районе, в котором находятся самые дорогие под Киевом наделы, земельные чиновники становились жертвами похитителей три раза. В январе 2008-го исчезли земельные документы из архива Броварской райгосадминистрации. А в конце марта 2010-го в центре Киева был угнан джип с документами по приватизации в столице за 2006–2010 гг. — за весь период, когда мэром города был Леонид Черновецкий. Владелец джипа, столичный бизнесмен и депутат Киевсовета Петр Иванов оставил свой Volkswagen Touareg без присмотра всего на полтора часа.
Кражи земельной документации, которые так и не были раскрыты милицией, заставили понервничать владельцев земельных участков. Повод для беспокойства есть: бывали случаи, когда разным людям выдавались два, а то и три госакта о праве собственности на одну и ту же землю. Или же могло оказаться, что границы участка проходят по уже застроенной территории соседей.
Впрочем, риск лишиться собственности в результате кражи документов или мошенничества — лишь верхушка айсберга проблем, существующих в Украине в сфере оформления прав собственности. Согласно отечественному законодательству, право владения недвижимостью — земельным участком, квартирой или домом — возникает только с момента государственной регистрации прав на эти объекты. «Это установлено статьями Гражданского и Земельного кодексов», — уточняет Юрий Остапенко, партнер адвокатской компании «Адлер и Партнеры». То есть любой особняк, воздвигнутый на территории, скажем, садового товарищества, но не зарегистрированный в местном Бюро технической инвентаризации (БТИ) или аналогичной структуре, формально ничей. А таких домов, не только на территории дачных кооперативов, немало. К примеру, после масштабного наводнения в западных областях летом 2008 года выяснилось, что регистрации в БТИ не имеют 60% пострадавших от стихии зданий. Хотя эти данные могут оказаться излишне оптимистичными. Согласно оценке министра экономики Василия Цушко, только 5–10% имущества в Украине имеет надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы.
Теоретически ничейные дома могут быть легко снесены. На практике власти обычно не прибегают к радикальным мерам. Яркий пример — продолжающийся уже более четырех лет конфликт киевских властей с владельцами дачных домов в Русановских садах в Киеве, которые фактически заблокировали строительство моста через Днепр. Поэтому проблемы владельцев незарегистрированных частных домов носят в основном лишь потенциальный характер. Однако этого нельзя сказать об экономике — отсутствие эффективной системы регистрации прав собственности является одним из главных препятствий для быстрого роста.

Мертвый капитал
Логика проста: сложность процедур регистрации служит барьером для инвестиций. Предприниматели и частные лица не могут использовать незарегистрированные земли и дома в качестве залога для получения кредитов. Поэтому упрощение процедур автоматически приводит к увеличению инвестиций. «В Аргентине предприниматели, владения которых легально оформлены, инвестируют в свои активы на 47% больше средств», — говорится в отчете Doing Business–2010, подготовленном Всемирным банком.
Но дело не только в банковском кредитовании. Эффективная система регистрации прав собственности означает, что сделки оформляются быстро, информация о владельцах и пользователях недвижимости систематизирована в единой базе данных и является общедоступной. Это позволяет улучшить защиту прав собственности в целом. Покупатель может быть уверен в том, что продавец на самом деле хозяин земли или строений, а ограничения по их использованию отсутствуют. Кроме того, предложение на рынке увеличивается. Ведь пока земля не оформлена должным образом, ее нельзя продать. В итоге улучшение в сфере регистрации прав собственности приводит к тому, что число сделок вырастает, а земля и производственные активы быстрее переходят к более эффективным собственникам. Цены на землю при этом могут снизиться. «Если процедуры регистрации прав собственности являются несовершенными, а сами права очерчены нечетко, это препятствует превращению земли в продуктивный капитал», — считают специалисты Всемирного банка. Кроме того, прозрачная система учета собственности облегчает борьбу с коррупцией и монополистами — известно, что и кому принадлежит.
Если же оформление прав собственности представляет собой сложную и непрозрачную процедуру, то земля и недвижимость, по выражению перуанского экономиста Эрнандо де Сото, остаются мертвым капиталом. Ситуация в Украине может служить яркой иллюстрацией этого тезиса. В Украине регистрацией недвижимости занимается множество органов. Акты о праве собственности на землю выдает Центр ГЗК, который подчиняется Госкомзему. А регистрацией прав собственности на находящиеся на этой земле дома и квартиры занимаются БТИ, которые являются коммунальными предприятиями и подчиняются местным властям. Важной частью информации также владеет Минюст, ведущий реестр прав собственности на недвижимость (к которому подключены часть БТИ) и реестр ипотеки. Доступ к информации о владельцах недвижимости ограничен, а сама информация бывает неполна и неточна.
Более того, неизвестны фактические владельцы сельскохозяйственной земли, которую по закону продавать запрещено. Но де¬факто земля вовсю переходит из рук в руки. «Свыше 10% земель уже переданы в долгосрочную аренду более чем на 10 лет. В отдельных регионах с людьми подписали договоры уже на 49 лет», — эти данные озвучил в январе Александр Шлапак, занимавший в то время должность первого замглавы Секретариата президента. В рейтинге Doing Business–2010 по удобству регистрации прав собственности Украина находится на 141-м месте (из 182 государств). Хотя интересно, что половина первой десятки стран — бывшие советские республики: Грузия, Литва, Армения, Азербайджан и, как ни странно, Беларусь — по мнению Всемирного банка, она имеет намного лучшую систему регистрации прав собственности. Если в Украине для перерегистрации прав собственности на недвижимость нужно пройти 10 процедур, потратив на это 93 дня и 2,6% стоимости объекта недвижимости, то в Беларуси процедур всего три, на их выполнение тратится в пять раз меньше времени, а стоимость оформления сделки составляет 0%.
Поэтому неудивительно, что украинские предприниматели не спешат строить новые предприятия и вкладывать деньги в сельское хозяйство. По данным Госкомстата, в 2006–2009 гг. доля вложений в промышленность в структуре инвестиций в основной капитал не превышала 35,8%, а в сельское хозяйство — 7,2%. Основная часть капитальных инвестиций направлялась в сферу услуг — на приобретение оборудования и строительство зданий для торговли, транспорта, связи и других отраслей. А сельское хозяйство продолжает стагнировать, несмотря на обилие плодородных земель.
По мнению Эрнандо де Сото, превращение земли и недвижимости в полноценно работающий капитал будет равнозначно огромному притоку иностранных инвестиций. «Даже в самых бедных странах у бедняков есть сбережения. И объем этих сбережений грандиозен — в 40 раз больше, чем вся сумма иностранной помощи, предоставленной миру после 1945 года», — писал экономист. Под сбережениями он подразумевал не столько деньги, сколько находящуюся в собственности населения, но неузаконненную недвижимость, а также другие активы.

Порядок наведут сытые
В Украине идеи Эрнандо де Сото, который считается одним из самых авторитетных либеральных экономистов, взял на вооружение экс-социалист, министр экономики Василий Цушко. В конце марта он опубиковал статью, в которой выступил за радикальное реформирование системы регистрации прав собственности. Основных направлений у реформы три. Во­первых, базы данных о владельцах недвижимости должны быть централизованы и к ним должен быть обеспечен публичный доступ. Во­вторых, должна быть введена титульная система регистрации прав собственности. Это значит, что регистрироваться будет не факт наличия документов о праве владения квартирой или домом, а наличие права собственности на них. То есть государство будет гарантировать законность собственности, а в случае ошибок — нести материальную ответственность. В-третьих, должна быть решена проблема владения многоквартирными домами. Ведь сейчас каждый жилец владеет своей квартирой, но дом не находится в коллективной собственности жильцов. Но что делать в случае, если дому потребуется капитальный ремонт? Ведь жилищный фонд изношен, и на реконструкцию многоквартирных домов со временем будет требоваться все больше средств.
«Я, как министр, доложил президенту о планах министерства по реформированию системы собственности, и он сказал: «Работайте в этом направлении, готовьте законопроекты», — заявил Василий Цушко. По словам адвоката Татьяны Монтян, де-факто советника министра, закон о создании открытого публичного реестра и кадастра имущественных прав должен быть внедрен уже в IV квартале этого года.
Однако идеи реформ в сфере регистрации прав собственности звучат уже не первый год. В мае минувшего года вступил в силу закон, который упрощает переход права собственности на землю. В госучреждениях новации были восприняты без энтузиазма. «Большинство чиновников не заинтересованы в новом порядке госрегистрации. Они всячески препятствуют регистрации, ссылаясь на то, что нет необходимых разъяснений, нормативных актов», — отмечает Юрий Остапенко. В феврале 2010 года парламент принял закон, согласно которому Минюст должен создать единый для Украины реестр имущественных прав на недвижимость — как землю, так и дома. Но вступление в силу этого закона депутаты отсрочили — он должен заработать только с 1 января 2012 года.
Еще в 2003 году Всемирный банк выделил Украине заем в размере $195,13 млн на выдачу госактов на землю и создание единого кадастра. Однако работа идет вяло. К концу 2009¬го Украина использовала лишь $25 млн кредита. А от половины выделенной суммы вовсе отказалась еще в 2008-м — правительство так и не смогло решить, какой орган будет заниматься созданием единого кадастра. За эту роль ожесточенно боролись Госкомзем и Минюст. Сейчас работа по формированию кадастра ведется под управлением Госкомзема. В конце 2009-го представитель Всемирного банка Гевин Адлингтон заявил, что при существующих темпах завершение работ затянется до 2014–2015 гг.
Тем не менее возможно, что у правительства в конце концов появится желание преодолеть сопротивление множества мелких чиновников и сделать систему регистрации имущественных прав прозрачной. Ведь в защите собственности заинтересованы многие предприниматели, которые создали свои состояния путем дешевой приватизации госсобственности, а теперь не хотят терять активы. Хотя победить могут и не они, а те, кому выгодно, чтобы полулегальный передел собственности продолжался и дальше.

Текст: Константин Кравчук, «Контракты»
Фото: Светлана Скрябина, «Контракты»