Каждый десятый проблемный ЖК могут снести – от квартир из черного списка бросятся спешно избавляться

На прошлой неделе Кабинет министров Украины утвердил порядок формирования перечня долгостроев – местные власти должны будут составить такие списки в течение пяти месяцев. Инвентаризация проблемных объектов жилой недвижимости, как ожидается, станет первым шагом на пути к полному решению всей проблемы. Об этом пишет UBR.

Однако у специалистов возникли вопросы относительно критериев, по которым жилкомплексы будут включаться в перечень долгостроев, и опасения, что список таких объектов выйдет далеко не исчерпывающим.

Для покупателей квартир большинства ЖК, где сильно задерживается ввод в эксплуатацию, включение дома в "черный список" действительно может приблизить разрешение жилищного вопроса.

Вместе с тем есть и небольшие шансы, что в перечень могут попасть небезнадежные объекты, но подпадающие под критерии долгостроя – в итоге их инвесторы могут начать массовую перепродажу квартир, а цена квадратного метра там несколько упадет.

Критерии отбора в черный список

Согласно порядку, в перечень долгостроев должны быть включены объекты, соответствующие четырем нижеуказанным критериям. Важно, что объект должен одновременно характеризоваться всеми этими критериями.

• финансирование строительства осуществлялось с использованием средств физических и юридических лиц – то есть за деньги покупателей, в том числе через Фонд финансирования строительства; 
• объект строительства не был принят в эксплуатацию спустя два года от запланированной даты, указанной в проектной документации или в договоре, в соответствии с которым привлечены средства физических и/или юридических лиц;
• на объекте на протяжении двух лет не ведутся строительные работы;
• объект соответствует классу последствий (ответственности) CC2 и СС3 – то есть должны иметь как минимум 5 этажей. В то же время объекты классов СС1 (до 4 этажей включительно) в перечень не войдут.

Составление перечня возложено на областные государственные администрации – о начале его формирования они должны оповестить граждан на своих официальных сайтах до 25 декабря. Информацию для формирования списка могут подавать как раз граждане – физ- и юрлица.

Оформлять списки будут до 15 апреля, а до 15 мая их разместят на сайтах и отправят в Министерство развития общин и территорий (Минрегион). Ведомство, в свою очередь, должно опубликовать на своей официальной интернет-странице обобщенный перечень украинских долгостроев.

На каждый из домов в перечне должно быть заведено дело, включающее, при наличии, информацию о техническом состоянии объекта, количестве проживающих людей, данные о заказчике, причину приостановки строительства и т.д. – всего 17 пунктов.

По всей стране более 1000 долгостроев

Очевидно, что сам по себе список недостроев не приблизит их к вводу в эксплуатацию и не решит проблемы инвесторов.

Но все же смысл в создании перечня объектов незавершенного строительства есть, заявил UBR.ua юрист компании Dream Dim Юрий Брикайло, объясняя, что тот состоит в систематизации домов по проблематике, и определении, насколько сложно устранить причину не ввода в эксплуатацию.

К примеру, указывает юрист, если сдача ЖК задерживается только по причине отсутствия отведения под него земельного участка, то это вполне решаемая проблема. На основании данных перечня можно объединить все ЖК, имеющие этот и другие некритические изъяны, по группам, и передать сведения местным властям, которые комплексно решат их вопрос.

"Полагаю, что 30-50% всех объектов незавершенного строительства можно достроить относительно просто, без сбора дополнительных средств инвесторов. Там могут быть лишь какие-то легкоразрешимые бюрократические препятствия, технические вопросы", – считает Брикайло.

По его мнению, еще в 25% случаях могут понадобиться более серьезные меры – поиск новой стройкомпании для завершения строительства или источников дофинансирования. И только около 10% долгостроев требуют индивидуального подхода и даже радикальных решений – вплоть до сноса здания.

Всего же Брикайло оценивает количество проблемных недостроев на территории Украины в более чем 1000 объектов.

Местные власти смогут изучить материалы и "придумать, что делать с долгостроями", выразила надежду депутат от "Слуги народа" Елена Шуляк, являющаяся замглавы комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства.

Самим же порядком формирования перечня предусмотрено только то, что его материалы, включая данные в делах каждого из объектов, сможет использовать Межведомственная рабочая группа по вопросам содействия обманутым инвесторам.

В целом определение, какие объекты в Украине являются недостроями, закладывает фундамент для решения этой проблемы, согласился президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита.

В перечень попадут от силы 20% проблемных ЖК

Глава АСНУ считает ключевым критерием, определяющим долгострой, не просрочку ввода в эксплуатацию, а отсутствие строительных работ в течение последних двух лет.

"Ведь на данный момент большинство новостроек сдается с ощутимой задержкой: в основном, от трех месяцев до одного года. К сожалению, до сих пор нет возможности отмониторить все "задержки" на рынке, так как сами застройщики стараются об этом не упоминать. Это очень бьет по их имиджу", – объяснил Пита.

Однако, по мнению Юрия Брикайло, число критериев, по которым можно определить долгострой, значительно больше четырех пунктов. Юрист вспоминает, что еще в прошлом году власти прорабатывали вопрос, как определять проблемный объект недвижимости, – и тогда "стало понятно, что это не четыре, пять или десять пунктов, а целый комплекс".

Согласно же критериям в утвержденном порядке, предполагает он, не будет признана долгостроями значительная часть объектов являющаяся таковыми, но на которые нет полного списка документов: в т.ч. касательно ввода в эксплуатацию или подтверждающих принадлежность объекта к классам СС2 и СС3.

"Долгострои есть разных типов. Первый – когда начинали строить с документами, а потом забросили. И второй, когда изначально дом строился без документов", – указал эксперт.

Само по себе выведение за рамки перечня долгостроев объектов класса СС1, имеющих до четырех этажей включительно, исключит из списка множество ЖК в пригородной зоне крупных украинских городов, высказал мнение агентству "Интерфакс-Украина" основатель проекта Monitor. Estate Владимир Копоть.

Впрочем, по словам Брикайло, в числе долгостроев также есть примеры объектов, которые предусматривали реконструкцию индивидуального дома на два этажа и по документам имеют разрешение на класс СС1 – но фактически на момент возникновения трудностей со строительством здание уже имеет "все 13 этажей".

Соответственно, такие случаи также не попадут в перечень. Эта схема, между тем, возникла и была достаточно распространенной в 2014-2016 годах, говорит Брикайло.

Наконец, часть недобросовестных застройщиков может воспользоваться пунктом, требующим от кандидата на попадание в черный список, чтобы на нем не проводилось никаких строительных работ в течение последних двух лет.

"У нас довольно большой список того, что подразумевается под строительными работами. Грубо говоря, можно "крутиться" вокруг площадки, проводить минимальные работы в соответствии с государственными нормами, поддерживая факт строительства. Но при этом в действительности дом не будет возводиться. Таким образом в перечень такие объекты не попадут", – указал Брикайло.

В результате, из-за этих факторов и требования, чтобы они имели место на объекте одновременно, из всех существующих в Украине проблемных долгостроев в перечень попадут в лучшем случае 200 объектов – то есть 20%, считает юрист Dream Dim.

Таким образом основная цель инициативы – создать срез долгостроев, причин возникновения задержек и общую картину проблемы – будет провалена, делает вывод эксперт.

Начнутся массовые перепродажи

Так как даже у недобросовестных застройщиков есть возможность избежать попадания в перечень, то у небезнадежных объектов остается лишь минимальный шанс быть включенными в список неблагонадежных. Однако эта вероятность не нулевая.

В таком случае негативные последствия могут возникнуть и у инвесторов, и у застройщика. Репутация последнего будет испорчена, что снизит продажи не только в конкретном долгострое, но и в других жилкомплексах.

В результате уровень продаж компании может упасть, что также уменьшит финансирование строительства и попавшего в список дома.

Незначительно может снизиться стоимость квадратного метра в официально признанном долгострое – как показывает практика, у нас находятся покупатели и в явно проблемных ЖК, поясняет Брикайло.

Тем не менее включение дома в данный перечень может вызвать панику у инвесторов, а вследствие этого – массовую перепродажу ими купленных квартир.