Домик у моря: жилая недвижимость на юге Европы продолжает дешеветь

Впрочем, темпы падения в большинстве случаев заметно сокращаются, что свидетельствует о постепенном оздоровлении рынков. Вместе с тем увеличивается спрос на недвижимость со стороны иностранных граждан. К примеру, на Кипре, где по итогам 2010-го средняя стоимость апартаментов, по прогнозам Центрального банка страны, сократится на 4%, количество покупок, совершенных иностранцами, выросло в этом году на 7%.

Украинцы стремятся покупать недвижимость на морских курортах — это возможность и ежегодно отдыхать самому, и сдавать жилье в аренду. Например, около 40% клиентов компании West-Realty интересуются квартирами в Болгарии, еще 35% — в Турции, 20% — на побережьях Египта и Хорватии. В компании Vasko da Gama & Ea San более 27% сделок приходится на Турцию, около 17% клиентов предпочитают Египет, свыше 15% покупают недвижимость на Кипре. И хотя в Украине многие покупку недвижимости за рубежом все еще считают чем-то из области фантастики, на практике на многих популярных курортах стоимость квартир сегодня заметно ниже, чем на Крымском побережье. «Аппетиты девелоперов в Крыму просто неприличные, — подтверждает директор по продажам компании West-Realty Виктор Пшенишнюк. — Цены за объекты гораздо худшего качества здесь минимум вдвое выше, чем на самых раскрученных курортах той же Турции».

Популярность здешних апартаментов также во многом объясняется отсутствием визовых сложностей и простотой в оформлении документов. К примеру, в Турции с момента принятия решения о приобретении покупатель платит 5–8% ее общей стоимости и получает месяц на раздумье. Если за это время клиент передумал — ему полностью возвращают депозит. Если решает покупать, вносит еще 80–85% стоимости квартиры. Со строителем или продавцом подписывается договор, оформляется план здания, этажа, квартиры, создается карта местности, делается копия паспорта покупателя. Документы отправляются в местное военное ведомство в г. Измир. Рассмотрение заявки для украинцев длится два месяца. Когда приходит разрешение, клиент оплачивает оставшуюся сумму. Для покупки квартиры в Египте покупателю также необходимо иметь только загранпаспорт. Фактически оформление сделки занимает не более трех часов. Около EUR1 тыс. необходимо заплатить за резервацию объекта. Оставшуюся сумму можно перевести безналичным переводом в течение двух-трех недель.

По утверждению участников рынка, число украинцев, покупающих недвижимость за границей, ежегодно растет. «Мы стали лучше ориентироваться на зарубежных рынках недвижимости, начали с большим уважением относиться к себе и понимать, что покупка зарубежной виллы или апартаментов — это приобретение нового социального статуса, — говорит Юрий Нестеров, руководитель Консалтингового центра ГК Vasko da Gama & Ea San. — Авторитет зарубежного рынка, в отличие от отечественного, возрастает. Украинский инвестор без головной боли и каких-либо проволочек быстро приобретает жилье гораздо лучшего качества, чем на родине».
В базе данных консалтингового центра около тысячи объектов жилой и коммерческой недвижимости от застройщиков в более чем 30 странах мира. Два года назад объектов от тех же строительных компаний было на треть меньше. «Зарубежный рынок недвижимости, в первую очередь Египет и Турция, очень чутко реагирует на интересы своих потенциальных клиентов, создает новые строительные проекты и быстро воплощает их в жизнь», — отмечает Юрий Нестеров.

Директор департамента стратегического развития инвестиционной группы «ИНЭКО» Алексей Олейников соглашается, что с точки зрения инвестиционной безопасности сегодня наиболее благоприятные для инвестирования страны — Кипр, Болгария, Хорватия, Мальта и Турция (в порядке убывания рисков). «Это не столько рейтинг привлекательности стран, сколько оценка их инвестиционной безопасности, основанная на анализе темпов экономического роста, динамики макроэкономических показателей, инвестиционного климата, суверенного кредитного рейтинга, оценки респондентами перспектив инвестирования в данный регион и т. д.». А вот с точки зрения доходности, по мнению эксперта, зарубежная недвижимость сегодня не самый оптимальный вариант вложений. «Если инвестор желает диверсифицировать свои вложения или специализируется на данном сегменте бизнеса, то курортная недвижимость может стать объектом капиталовложений. В остальных случаях пока вкладывать все свои сбережения или их значительную часть в зарубежную недвижимость я бы не рекомендовал, — говорит он. — Существуют альтернативные направления инвестиций в посткризисный период, которые наряду со значительными рисками могут принести даже в краткосрочной перспективе высокий доход. Например, венчурные проекты, отраслевые направления бизнеса, фондовый рынок». Не торопился бы эксперт и с покупкой жилья исключительно для личных целей. Еще слишком велики риски, связанные с переоценкой стоимости недвижимости в отдельных странах, а также с тяжелой ситуацией в европейской банковской системе. Во многих государствах цены продолжают падать, есть время,  чтобы присмотреться. Главное — не упустить момент, когда в интересующей вас стране они снова поползут вверх.

Невиданный отдых

В последние годы на украинском рынке все чаще можно встретить предложения о покупке недвижимости в молодых курортных зонах — там ее стоимость ниже расценок на хорошо известных курортах по меньшей мере на 30–50%. Их уже успели облюбовать европейцы, англичане и скандинавы, активно скупающие здесь апартаменты. К примеру, по данным компании West-Realty, в Балчике (город на северо-востоке Болгарии, 50 км от Варны) за EUR12 тыс. можно купить апартаменты общей площадью 30 кв. м (EUR400 за квадрат) с одной спальней в охраняемом пятиэтажном комплексе с бассейном на первой береговой линии. Для сравнения: в самой Варне цены за квадратный метр апартаментов аналогичного класса на 50–100% выше — EUR600–800 за кв. м. В районе Фетхие (Турция) пристойная вилла стоит от EUR65 тыс. Стоимость аналогичного объекта на раскрученном курорте будет не ниже EUR85 тыс.

Девелоперы заверяют: купив квартиру в таком регионе сегодня, можно окупить вложения, просто сдавая ее в аренду.
По словам Бахреттина Биткайа, директора компании Asem Сonstruction Development (входит в состав британско-турецкой Asem Group), стоимость недельной аренды простейших апартаментов на малоизвестном курорте Турции Дидим составляет около 150 фунтов стерлингов в неделю (примерно EUR180). Учитывая, что пляжный сезон длится в стране практически полгода — с мая по октябрь, при удачном стечении обстоятельств и постоянном наличии жильцов ежегодно на аренде можно зарабатывать около EUR4 тыс. В результате, купив квартиру за EUR30 тыс., теоретически окупить эти вложения можно за семь-восемь лет. Но, во-первых, часть заработанных денег придется платить за воду, электричество, во-вторых, что-то за эти семь-восемь лет неизбежно придется потратить на ремонт или меблировку, в-третьих, никто не обещает наплыва постояльцев. А услуги управляющей компании, которая будет ухаживать за апартаментами, помогать в поиске клиентов и сопровождать их, обойдутся еще по меньшей мере в EUR300 в год.

К тому же, покупая апартаменты в таких местах, нужно быть готовым к возможным перебоям водоснабжения, окнам, выходящим на соседнюю стройку, отсутствием русскоговорящего населения (проблема для тех, кто не владеет английским). Или отсутствию прямых авиарейсов в близлежащий аэропорт: придется либо летать с пересадками, либо после самолета полдня добираться до конечного пункта назначения наземным транспортом.

Виктор ПШЕНИШНЮК, директор  по продажам компании West-Realty (Украина):

К: Где украинцы покупают недвижимость чаще всего?

 
— С большим опережением лидируют виллы и апартаменты, расположенные на побережье. Состоятельные украинцы покупают их не только с целью проводить на курорте отпуск вместе с семьей в любое время года, но и для постоянного либо длительного (два-три года) проживания после выхода на пенсию. Здесь большую роль играет климат, воздух и сама атмосфера района, в котором расположена недвижимость. Кроме того, при сдаче объекта в аренду на девять-десять месяцев в году специализированной компании инвестиции могут окупиться в течение восьми-десяти лет.

К: Какой спрос на самые популярные у наших туристов курорты Турции, Египта и Болгарии?

 
— В нашей компании на первом месте Болгария — ей отдают предпочтение 40% клиентов, в Турции апартаменты и виллы приобретают 35% покупателей, в Египте и Хорватии — по 10% в каждой. Популярность этих курортов обусловлена прежде всего простотой и прозрачностью процедуры оформления документов, дающих право на владение недвижимостью, и возможностью получения вида на жительство в дальнейшем. На все остальные страны приходится около 5% продаж, спрос на них нерегулярный, в основном мы выполняем индивидуальные заявки по поиску объектов с требуемыми параметрами.

К: Растет ли спрос на недвижимость в малоизвестных регионах этих государств?

 
— Малоизвестные регионы пользуются ограниченным спросом среди людей, ищущих покоя и тишины. Как правило, это покупатели предпенсионного возраста. Люди помоложе интересуются в первую очередь хорошей инфраструктурой и возможностью развлечься.

Бахреттин БИТКАЙ, директор компании Asem Сonstruction Development UK LTD (Британия–Турция)

К: Насколько цены на недвижимость в малоизвестных регионах Турции ниже расценок на хорошо известных курортах?

 
— В среднем на 50%, иногда в несколько раз меньше. Если в Дидиме (молодой курорт на Эгейском побережье. — Прим. ред.) двухкомнатные апартаменты можно купить за $50 тыс., в Анталии такая же квартира может стоить и $100 тыс.

К: Отличие в цене из-за разных наценок?

— Нет, наценка не может быть выше 30% по всей стране. Цена на недвижимость зависит главным образом от стоимости земли. Чем менее популярен регион, тем дешевле земля. Например, курорт Бодрум известен уже около 30 лет, Анталия — 50 лет. Дидим только начинает развиваться и становиться популярным. В 2003–2004 гг. здесь не было ни одной 5-звездочной гостиницы. Сейчас работает уже три. Построена пристань для яхт, появляются дороги, но еще светофоры не везде есть. Во всем мире в таких местах недвижимость дешевая. Но она будет дорожать.

К: Какую часть объектов компании Asem купили украинцы?

— Сейчас распродано 90% наших апартаментов, в основном британцами. С украинцами заключено пока только два контракта, еще несколько в процессе заключения. Во многом препятствует языковой барьер. На молодых курортах Турции не говорят по-русски, а украинцы плохо владеют английским. И мало жителей Украины еще знают о регионах, где мы работаем. Но думаю, постепенно с увеличением их популярности число желающих купить апартаменты, например, в Дидиме будет увеличиваться.