«Київміськбуду» не вистачає майже 18 млрд грн на добудову 20 ЖК у столиці

Forbes дізнався, якими є масштаби проблем девелопера «Київміськбуд», на який припадає близько третини ринку первинної нерухомості Києва. Йдеться про майже 18 млрд грн для добудови 20 ЖК для 20 000 інвесторів. Таких грошей у «Київміськбуду» зараз немає. Як так сталося та чи можна з цим щось зробити? 

Фінансові проблеми «Київміськбуду» (КМБ) вийшли на поверхню. Щоб завершити будівництво 20 житлових комплексів, забудовнику потрібно 24 млрд грн, повідомила Forbes директорка департаменту продажу та маркетингу компанії Тетяна Маркова. Зокрема 4,5 млрд грн необхідно для того, щоб добудувати 9 ЖК, які КМБ отримав від збанкрутілого конкурента «Укрбуд».

Після публікації статті пресслужба компанії уточнила, що 24 млрд грн – це сума, яку «Київміськбуд» отримає у разі продажу усієї нерухомості, яка є у портфелі компанії та знаходиться на різних стадіях будівництва. Для здійснення фінальної добудови усіх ЖК, необхідно 17,7 млрд грн, йдеться у листі пресслужби.

«Це не означає, що такої суми не вистачає або що утворилась «діра», – йдеться у повідомленні. – Із відновленням галузі та активізацією ринку нерухомості, відновиться продаж квартир, що дозволить здійснювати добудову. У разі необхідності продажу усієї наявної нерухомості, компанія матиме плюсовий баланс у розмірі понад 5 млрд грн».

За даними Маркової, станом на середину липня роботи велися лише на чотирьох обʼєктах КМБ. Більшість із близько 20 000 інвесторів очікують квартири по кілька років.

Без суттєвого втручання держави вирішити проблему найбільшого столичного забудовника, схоже, неможливо. 10 липня ініціативна група інвесторів КМБ зустрілася з заступником мера Києва Владиславом Андроновим. 80% акцій компанії належать громаді Києва в особі Київради. Обнадійливих новин поки небагато.

Забудовнику почали шукати аудитора, а в КМДА створили тимчасову контрольну комісію для перевірки компанії. Більше ясності про майбутнє КМБ, ймовірно, зʼявиться лише після завершення аудиту, який триватиме до шести місяців.

Чому один з найвідоміших забудовників України опинився на грані колапсу вартістю у десятки мільярдів гривень та чи існує вихід із цієї ситуації?

Що трапилося з «Київміськбудом»

Вирішити проблему КМБ без додаткової фінансової допомоги» практично неможливо, констатує менеджерка компанії Маркова. «Фінансування відбувається за рахунок приватних інвесторів, – пояснює вона. – Інших коштів, як-от дотацій від міста чи держави, забудовник не має».

Ключова проблема забудовника – як і більшість гравців на будівельному ринку України КМБ роками працював за моделлю перехресного фінансування, коли будівництво здійснюється виключно за рахунок коштів нових інвесторів, розповідають два співрозмовники Forbes, дотичні до ринку нерухомості, які побажали спілкуватися на умовах анонімності через високу сенситивність теми.

Головний ризик такої схеми – кошти не мають цільового призначення та ніким не контролюються, тож забудовник може перекидати кошти з одного обʼєкту на інший.

У випадку з КМБ навіть у мирний час така модель давала збої. Середня затримка у забудовника становить 17 місяців, розповідає представниця ініціативної інвесторської групи Маргарита Якуба. Наприклад, згідно будівельного паспорту ЖК «Урлівський-1», він мав бути введений в експлуатацію ще у грудні 2020-го.

Війна загострила ризики перехресного фінансування до максимуму. З березня 2022-го попит на квартири впав майже на 95% порівняно з довоєнними місяцями, говорить Маркова з КМБ. Саме через це у компанії виникли суттєві перебої з фінансуванням, додає вона. Видатки ж, зокрема на обʼєкти, де тривають роботи, збереглися. До того ж, за підрахунками КМБ, вартість будматеріалів із початку війни зросла приблизно на 35%, додає Маркова.

Друга проблема – борги перед КМБ. По-перше, інвесторів, які купували житло «на виплат», 326 млн грн. По-друге, 400 млн грн зобовʼязань фінкомпанії-управителя фонду фінансування будівництва «Укрбуду», розповідає Маркова.

Третя причина проблем – до війни КМБ регулярно оплачував послуги підрядників і навіть співробітників квартирами (за собівартістю), говорить співрозмовник з ринку нерухомості. «Тепер підрядники не погоджуються на таку схему, розуміючи, що продати квартири на майже мертвому ринку нереально», – зазначає він. Існування такої схеми на правах анонімності підтверджує й один з інвесторів у недобудований ЖК.

У 2022-му КМБ здав у експлуатацію три ЖК на 101 700 кв м та чотири паркінги на 617 машиномісць. Виручка впала до 1,4 млрд грн – з 6 млрд грн у 2021-му та 3,8 млрд грн у 2020-му. Збиток за минулий рік сягнув майже 55 млн грн, свідчить фінансовий звіт компанії. За рік війни компанія витратила близько 400 млн грн резервів, каже Маркова.

Що КМДА та «Київміськбуд» обіцяють інвесторам

«До війни КМБ був одним із гравців, що розігрівали ринок, розповідаючи про бездонний попит з боку інвесторів», – каже фінансова аналітикиня та екскоординаторка Експертної платформи НБУ Наталія Задерей. Це сприяло надуванню цінової бульбашки, вважає вона.

Як сталося, що київська влада не помітила проблем свого забудовника?

У мерії запевняють, що слідкували за фінансовим станом КМБ. «У 2022-му наглядова рада провела 18 засідань», розповідає начальник управління приватизації та корпоративних прав КМДА та член наглядової ради КМБ Юрій Береговий.

Вперше питання стабілізації фінансового стану КМБ обговорювалося у січні 2023-го, каже Береговий. Спочатку КМДА хотіла провести аудит компанії власними силами, але виявилося, що департамент аудиту Київради не має таких повноважень, зазначає посадовець.

Відтак для проведення аудиту КМБ вирішили залучити одну з компаній «великої четвірки» коштом самої компанії. Наразі проводиться конкурсний відбір, говорить Береговий.

Мета аудиту – не лише перевірити фінансовий стан компанії та встановити необхідну суму для його стабілізації, а й знайти варіанти виходу з ситуації. Пропозиції має скласти аудитор.

Перевірка може тривати від двох до шести місяців. До її завершення київська влада не поспішатиме з висновками, констатує заступник голови КМДА Андронов. Для додаткової перевірки Київська міськрада ще два місяці тому створила тимчасову контрольну комісію, яка діятиме пів року.

Її очолив сам Андронов. Він також є депутатом від фракції «УДАР» Віталія Кличка. Членом цієї ж фракції є син очільника КМБ Ігоря Кушніра Ілля. «Ми побоюємося, що роботу комісії затягуватимуть», – говорить адвокатка інвесторської групи Тетяна Сміян. Станом на 17 липня проведено два засідання комісії, розповідає Маркова з КМБ.

Раніше СЕО КМБ Кушнір заявляв про два сценарії принаймні тимчасового вирішення проблем. Перший – викуп столичною владою нерухомості на 300 млн грн. Другий – докапіталізація на 1 млрд грн. Мільярду мало б вистачити для мінімально необхідних робіт на будмайданчиках до закінчення активної фази бойових дій, пояснює Маркова з КМБ.

Варіант викупу квартир містом справді розглядався, але його відклали після рішення провести аудит, уточнює Маркова. Залучити кредити у банках на прийнятних умовах КМБ не вдалося, додає вона.

КМБ має кілька обʼєктів на добудівельних стадіях: на шести житлових комплексах площею 411,5 тис. кв. м нерухомості отримано дозвільну документацію. Цей «заділ» дозволить вивести компанію у «плюс» після відновлення попиту, озвучує сподівання забудовника Маркова.

20 липня у офісі КМБ та вдома у Кушніра, пройшли обшуки. Після виходу вже другого розслідування Bihus.Info щодо виїзду 52-річного посадовця за кордон для підкорення Евересту за довідкою про інвалідність, його відсторонили від посади.