Заповіт чи договір дарування квартири: які ризики та скільки доведеться заплатити податків

Про це пише «Судово-юридична газета», пояснюючи, який варіант передачі нерухомості краще обрати та на що звернути увагу під час оформлення документів.

Заповіт і дарування: головна юридична різниця

Заповіт — це особисте розпорядження людини щодо майна на випадок її смерті. Відповідно до статті 1233 Цивільного кодексу України, власник може визначити, кому дістанеться квартира, будинок або інша нерухомість після його смерті.

Головна перевага такого варіанта полягає в тому, що людина не втрачає права власності на майно. Вона може й надалі проживати у квартирі, здавати її в оренду, продавати або дарувати. Для цього не потрібно отримувати згоду майбутніх спадкоємців.

Крім того, відповідно до статті 1254 Цивільного кодексу, заповідач має право в будь-який момент скасувати попередній заповіт або скласти новий.

Договір дарування має зовсім інші наслідки. За його умовами власник безоплатно передає нерухомість іншій особі. Договір повинен бути укладений письмово та посвідчений нотаріусом, а право власності на квартиру переходить до обдаровуваного після державної реєстрації.

Таким чином, після завершення процедури дарування колишній власник уже не може самостійно розпоряджатися квартирою.

Чому дарування квартири може бути ризикованим для власника

Одна з головних небезпек договору дарування полягає у втраті контролю над нерухомістю.

Наприклад, якщо мати подарувала квартиру синові, після державної реєстрації саме він стає її власником. Відповідно, може продати житло, подарувати його іншій людині або розпорядитися ним іншим законним способом.

При цьому попереднє володіння квартирою саме по собі не гарантує дарувальнику права довічно проживати в ній. Тому людям, які передають родичам своє єдине житло, варто заздалегідь подбати про юридичні гарантії подальшого проживання.

Особливо актуальне це питання для людей похилого віку, які дарують нерухомість дітям або онукам, розраховуючи й надалі користуватися квартирою.

У разі оформлення заповіту таких ризиків немає: до смерті власник залишається повноправним господарем нерухомості.

Чи можна повернути подаровану квартиру або скасувати заповіт

Ці правочини суттєво відрізняються і за можливістю змінити вже ухвалене рішення.

Заповіт можна скасувати або переписати без необхідності пояснювати майбутнім спадкоємцям причини такого рішення.

З договором дарування ситуація складніша. Після переходу права власності дарувальник не може просто передумати й вимагати повернення квартири через погіршення стосунків із родичами.

Стаття 727 Цивільного кодексу передбачає лише окремі підстави для розірвання договору дарування. Зокрема, це може бути умисне кримінальне правопорушення обдаровуваного проти життя, здоров’я або власності дарувальника чи визначених законом членів його сім’ї.

Також підставою може стати створення загрози безповоротної втрати подарованого майна, яке має для дарувальника велику немайнову цінність.

Водночас розірвання договору та визнання його недійсним — різні юридичні процедури. Наприклад, якщо людина підписала договір дарування, помилково вважаючи, що оформлює довічне утримання, вона може намагатися оскаржити правочин у суді. Однак сам факт помилки потрібно довести.

Як приклад «Судово-юридична газета» наводить постанову Верховного Суду від 17 червня 2026 року у справі №705/4840/16-ц. Суд звернув увагу на необхідність комплексно оцінювати обставини укладення договору, зокрема вік і стан здоров’я дарувальника, потребу в догляді, наявність іншого житла та фактичні обставини передачі нерухомості.

Хто може претендувати на квартиру, якщо власник склав заповіт

Ще одна важлива відмінність стосується прав інших родичів.

Власник має право заповісти квартиру практично будь-якій особі, незалежно від родинних зв’язків. Однак свобода заповіту має законодавчі обмеження.

Зокрема, стаття 1241 Цивільного кодексу гарантує право на обов’язкову частку у спадщині певним категоріям осіб. До них належать:

• малолітні та неповнолітні діти спадкодавця;
• повнолітні непрацездатні діти;
• непрацездатні батьки;
• непрацездатні вдова або вдівець.

Такі особи мають право отримати половину частки, яка належала б їм у разі спадкування за законом, незалежно від змісту заповіту.

Інакше відбувається з подарованою квартирою. Якщо право власності перейшло до обдаровуваного ще за життя дарувальника, нерухомість уже не входить до складу його спадщини. Відповідно, правила про обов’язкову частку безпосередньо на таке майно не поширюються.

Які податки доведеться сплатити

Важливим критерієм під час вибору між заповітом і даруванням є оподаткування. В Україні податкові правила для цих операцій залежать насамперед від ступеня споріднення між сторонами та їхнього податкового резидентства.

Відповідно до статті 174 Податкового кодексу України, дарування нерухомості оподатковується за правилами, встановленими для спадщини.

Якщо квартиру передають найближчим родичам, а саме батькам, дітям, чоловікові або дружині, застосовується нульова ставка податку на доходи фізичних осіб (ПДФО).

Таке саме правило діє для родичів другого ступеня споріднення: рідних братів і сестер, бабусь, дідусів та онуків.

Отже, якщо батько дарує квартиру доньці або вона успадковує це житло після його смерті, за звичайних умов операцій між податковими резидентами України ПДФО не сплачується. Військовий збір із такого доходу також не стягується.

Якщо нерухомість отримує дальший родич або стороння особа, за загальним правилом для операцій між резидентами застосовуються:

• 5% податку на доходи фізичних осіб;
• 5% військового збору.

Таким чином, сукупне податкове навантаження становить 10% вартості нерухомості, визначеної для цілей оподаткування.

Якщо одержувач або дарувальник є нерезидентом, у передбачених Податковим кодексом випадках застосовується ставка ПДФО 18% та військовий збір 5%. Загальна ставка становить 23%.

Водночас законодавство передбачає окремі податкові пільги для певних категорій спадкоємців та видів майна. Крім того, податкове резидентство не завжди збігається з громадянством або фактом тимчасового перебування людини за кордоном.

Важливо також враховувати, що нульова ставка податків не означає повної відсутності витрат: в обох випадках можуть знадобитися кошти на нотаріальні послуги та державну реєстрацію.

Що дешевше: заповіт чи договір дарування

Однозначно назвати один із варіантів дешевшим не можна, оскільки загальні витрати залежать від конкретної ситуації.

Під час оформлення заповіту власник оплачує його складання та нотаріальне посвідчення. Після смерті заповідача спадкоємцю потрібно буде оформити спадкові права та зареєструвати право власності на нерухомість.

У разі дарування основні витрати на нотаріальне оформлення та реєстрацію права власності виникають ще за життя дарувальника.

На кінцеву суму впливають ступінь споріднення, податкове резидентство сторін, вартість нотаріальних і реєстраційних послуг та інші обставини.

Який варіант краще обрати власнику квартири

Вибір залежить від того, чи хоче власник зберегти контроль над нерухомістю, чи планує передати її іншій людині вже за життя.

Заповіт доцільніше обрати тим, хто хоче:

• залишатися власником квартири до кінця життя;
• самостійно продавати, здавати в оренду або дарувати нерухомість;
• мати можливість змінити рішення щодо спадкоємців;
• не ризикувати втратити житло за життя.

Договір дарування більше підходить тим, хто хоче:

• передати право власності іншій людині негайно;
• за життя остаточно визначити нового власника;
• вивести квартиру зі складу майбутньої спадщини.

Нагадаємо, майно після смерті власника ділиться згідно із заповітом, в якому людина сама визначає, хто і яку частку отримає. Якщо заповіту немає, то закон передбачає певні правила, за якими спадок розподіляється між родичами за певними чергами.