Проблемы посредника

«Несовершенство законодательных актов о привлечении средств для жилищного строительства создает проблемы как банкам-кредиторам, так и инвесторам, пытающимся получить свое жилье», — утверждает Андрей Погорелов, заместитель исполнительного директора Укрпромбанка.

Фонды финансирования строительства — достаточно эффективный посредник между строительными компаниями и лицами, желающими проинвестировать возведение конкретного дома (доверителями). Расскажите, пожалуйста, что происходит с фондами финансирования строительства, которыми управляет Укрпромбанк?
Андрей Погорелов: По состоянию на 21 января 2010 года Укрпромбанк является управителем 16 фондов финансирования жилищного строительства (ФФС) вида «А». Банк как управитель фондов подписал 530 договоров с доверителями, среди которых абсолютное большинство — физические лица.
Для привлечения доверителей в фонды Укрпромбанк выдавал кредиты физлицам для инвестирования в строительство жилой недвижимости, которая возводилась застройщиками в рамках действующих фондов. Кроме того, финансирование осуществлялось еще и за счет кредитных средств банка, выданных застройщикам согласно действующим кредитным договорам. Таким образом было профинансировано 13 объектов незавершенного строительства в разных регионах Украины.
Кризис, конечно, многим нарушил планы. Мы получили снижение количества операций на рынке недвижимости, замедление темпов строительства, а затем и полное замораживание объектов. И хотя, согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», застройщик принимает на себя риски относительно недостаточности привлеченных средств и обязан ввести объект в эксплуатацию в срок, застройщики прекратили выполнение своих обязательств и перед доверителями, и перед банком.
Что же делать физлицам, которые остались с кредитами, требующими обслуживания, но без квартир? Они платят проценты, арендуют жилье и, конечно, начинают предъявлять претензии к банку, поскольку договоры заключались именно с финучреждением, выступившим посредником при финансировании ФФС. Часть доверителей обратилась в суд с исками о признании кредитных договоров недействительными.
Управляя ФФС, банк накопил оперативный резерв — до 5% от суммы средств, полученных от каждого доверителя. Но, учитывая массовые обращения доверителей, этих денег явно недостаточно. Чтобы отдать деньги, нам нужно сначала вернуть их от застройщиков. Но они не только прекратили строительство, но и уклоняются от выполнения обязательств перед Укрпромбанком по заключенным кредитным договорам. Получается замкнутый круг.

Как Укрпромбанк поступает с такими застройщиками?
Андрей Погорелов: Мы ведем судебные процессы, чтобы вернуть кредитную задолженность и средства, которые были предоставлены застройщикам в рамках фондов финансирования строительства. Но строительные организации всяческими способами пытаются уйти от ответственности. Как правило, они подают иски в суд, чтобы разорвать кредитные договоры с банком и прекратить действие договоров обеспечения.
Сегодня ведутся активные судебные процессы с одним из крупных застройщиков — компанией «Ависта Трейдинг» (Днепропетровск). Банк не только финансировал объекты строительства через ФФС, но и выступил кредитором строительной компании. «Ависта Трейдинг» получила постановление Днепропетровского апелляционного хозяйственного суда, согласно которому был разорван кредитный договор, договор строительства и прекращено действие ипотечных договоров, а также взыскано с банка более 47 млн грн убытков. Мы подали кассационную жалобу в Высший хозяйственный суд — и решение было принято в пользу банка.
Следующим шагом застройщика оказалась ликвидация предприятия как юридического лица. Поэтому сейчас банк обжалует постановление Индустриального районного суда г. Днепропетровска о прекращении существования строительной организации.
Мы боремся, проводим соответствующую работу, но пока это не привело к возврату денег, которые были профинансированы.

Какие существуют варианты разрешения ситуации? Что можно сделать для доверителей?
Андрей Погорелов: Некоторые доверители обращаются в суд и требуют возвращения денежных средств, внесенных в ФФС. Суд в свою очередь удовлетворяет их требования, не учитывая ряда обстоятельств, которые приводят к нарушению законодательства: возврат средств доверителю не может осуществляться за счет другого ФФС или собственного имущества управителя. А сумма средств на счетах ФФС и размеры оперативного резерва не могут удовлетворить в полном объеме все требования доверителей. Поэтому единственный путь разрешения проблемы — это возвращение застройщиками денег, полученных ими на финансирование объекта строительства. К сожалению, строители не хотят добровольно возвращать средства.
Ситуация усугубляется тем, что Укрпромбанк находится в состоянии ликвидации, а ФФС, согласно Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», не может прекратить свое существование (несмотря на ликвидацию управителя), пока доверители не получат свое жилье. Поэтому первоочередной задачей ликвидатора является решение вопроса передачи функций управителя ФФС другому финансовому учреждению. Замена управителя фонда является единственным способом вернуть ситуацию в правовое поле, заставить застройщика выполнить свои обязательства и предоставить доверителям проинвестированное ими жилье.

Какова процедура передачи прав управителя ФФС в случае ликвидации финучреждения?
Андрей Погорелов: Согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», передача фонда другому управителю может осуществляться только по решению суда. Но иск о передаче прав должен быть предъявлен либо контролирующим органом (Национальным банком Украины), либо доверителями. Кроме того, в законе не прописано, какому именно органу или учреждению должны передаваться права управителя в случае отсутствия финучреждения, которое готово выполнять функции управителя ФФС.
В данный момент у Укрпромбанка как управителя связаны руки, потому что доверители пока никаких исков относительно передачи управления не подают, хотя мы уведомляли их, что у них есть такое право. По сути, мы сейчас находимся в ситуации, когда сами ничего сделать не можем, хотя уже нашли потенциальное финучреждение, которое дало принципиальное согласие на принятие на себя функции ФФС по большинству объектов строительства.
Но Укрпромбанк не снимает с себя ответственности за выполнение действий по передаче функций управителя ФФС и обратился к Нацбанку как органу, который осуществляет надзор за деятельностью управителя относительно предоставления практической помощи и инициирования подачи иска в Хозяйственный суд г. Киева о замене управителя ФФС.
Но замена управителя — только часть проблемы. На самом деле в законе не предусмотрено решение ряда вопросов, касающихся имущества залога. Согласно закону, банк передает другому учреждению только фонд (права управителя), но никто не учитывает, что существует кредит застройщика, где обеспечением являются имущественные права на строительный объект. ФФС оказывается одновременно связанным с кредитом застройщика и кредитами физлиц, где обеспечением являются те квартиры, которые они купили (в доме — обеспечении кредита застройщика). Передавая права управителя фондом, банк не может передать и кредитные договоры. Таким образом, возможен коллапс с правами на имущество залога… Поэтому необходимы дополнительные нормативные акты, а также серьезная доработка законодательства.

По материалам издания «ГVардия»