Черный квадрат: как власть пытается использовать кризис на рынке недвижимости

Жилье на первичном рынке Киева будет стоить не более $1 тыс., социальное жилье — $500 за квадратный метр, заявил премьер-министр Николай Азаров во второй половине января. Правительство договорилось со строителями о снижении наценки.

Удивляет, почему власть начала наводить порядки в строительном секторе с Киева, ведь в столице самый высокий спрос на жилье и, соответственно, самые высокие цены. По данным компании SV Development, в январе стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 12 тыс. грн. Чтобы достигнуть заявленной цены в 8 тыс. грн, строителям необходимо удешевить жилье на 50%. «Более низких цен уже не будет. Цены, которые мы сегодня обозначили, находятся на минимальном уровне рентабельности для строителей», — утверждает премьер-министр. По его словам, минимальный уровень рентабельности — это 5%.
Теоретически достигнуть заявленной цены в 8 тыс. грн и даже 4 тыс. грн в Киеве можно. «Средняя себестоимость жилья в столице составляет $800 за кв. м», — говорит Анатолий Шахновский, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Каскад». «Но эта себестоимость не включает в себя расходы на обязательные платежи городу, строительство коммунальных сетей и т. п.», — отмечает независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. Учитывая кризис на первичном рынке жилья, заявление Николая Азарова не кажется столь уж фантастическим, поскольку строители будут рады любым деньгам. Хотя они и не смогут вечно предлагать жилье по такой цене. Потому что если будет реанимирован спрос, то по законам рынка взлетит и стоимость.
Пока непонятно, будут ли квартиры по 4–8 тыс. грн/кв. м для всех или только для избранных, когда подешевеет квадратный метр и насколько радушно отнесутся строители к инициативе власти. «Если правительство инициирует программу дешевого жилья, то для ее воплощения необходимо подготовить еще один проект, который будет предполагать равные условия участников процесса», — считает Анатолий Шахновский.
Опрошенные Контрактами строители не против ограничений стоимости жилья до $1 тыс. «Мы сейчас участвуем в программе «Доступное жилье» и продаем людям квартиры по 8 тыс. грн/кв. м. На первичном рынке кризис, а так, по крайней мере, к нам поступают средства», — заявил Виктор Власов, генеральный директор СК «Градострой». Напомним, данная программа стартовала в мае 2010 года и предполагает оплату государством 30% стоимости квартиры, оставшиеся 70% вносит покупатель-очередник. Основная ее цель — реанимировать строительную отрасль Украины, которая после кризиса пошла на спад.
Заявление Николая Азарова о стоимости социального жилья в 4 тыс. грн/кв. м строители восприняли благосклонно, но с оговорками. «Если город не будет требовать от меня дополнительных обязательных отчислений и платежей, строительства коммунальных сетей, то я могу построить квартиры по такой цене», — комментирует Виктор Власов.
Другой вопрос — кто будет покупать социальное жилье. «Основные категории очередников — многодетные семьи, инвалиды, то есть социально незащищенные слои населения. Вряд ли их можно рассматривать в качестве потенциальных покупателей жилья, даже при снижении цены», — считает Анатолий Шахновский. «Социальное жилье — это не маленькие квартиры плохого качества, которые строит государство. Это жилье, передающееся малоимущим семьям без права приватизации. Что имеет в виду государство, говоря о 4 тыс. грн за квадратный метр, непонятно. Может, речь идет о программе «Доступное жилье», — сомневается Ярослав Цуканов.
Неизвестно, когда жилье подешевеет до указанной суммы. Стоимость квартир на первичном рынке не может внезапно упасть. «Нужно, чтобы Киевсовет начал бесплатно или за минимальную сумму выделять участки строителям, упростил схему выдачи разрешений на строительство в соответствие с недавно принятым законом о градостроительной деятельности. Тогда достичь заявленной цены реально», — считает Ярослав Цуканов.
Даже если такое снижение цены и произойдет, то через год-полтора, когда дома по низким ценам будут достроены. Но строители уверены, что отрасль может спасти не столько снижение цен на недвижимость, сколько доступные кредиты на покупку квартир. «Рынок жилой недвижимости стагнирует, и без ипотеки активизировать сектор не получится», — уверен Анатолий Шахновский. Однако опыт докризисных годов показывает, что рост спроса на жилье неизбежно приводит к подорожанию недвижимости.