Каменный век: как будут надувать новый ценовой пузырь на рынке недвижимости

Вопреки прогнозам, кризис на рынке недвижимости не щадит крупных игроков. В конце января стало известно о продаже 30,84% акций украинского девелопера «ХХI Век». Сумма сделки — $175 млн. Ценные бумаги были переданы владельцам облигаций компании за долги.

Еще около $20 млн заплатил холдинг Ovaro, увеличив долю в «ХХI Веке» до 60,1%. Эта компания принадлежит Олегу Салмину, экс-главе Укрнафты, и инвестиционной группе «Ренессанс Капитал».
Доля основного собственника Льва Парцхаладзе уменьшилась с 50,4% до менее чем 5%. CEO «XXI Века» назначен Олег Салмин. Лев Парцхаладзе занимает должность неисполнительного председателя совета директоров.
Смена собственников девелопера произошла из-за растущих долгов. Кредитная задолженность компании перед двумя банками достигает $90 млн. Финансовая нагрузка не позволяла «XXI Веку» привлекать деньги на развитие проектов и обеспечение своей операционной деятельности. В 2009-м компания продала доли в пяти харьковских проектах за $5 млн, но так и не смогла уменьшить долг. На этом проблемы не закончились. В декабре 2010-го на Лондонской фондовой бирже были приостановлены торги акциями девелопера, и лишь после сообщения о реструктуризации их снова включили в листинг.
Новое руководство компании намерено развивать проекты торговой недвижимости. По словам Олега Салмина, через три-пять лет стоимость «ХХI Века» сможет вернуться на докризисный уровень. В конце 2008-го капитализация компании составила $474 млн по сравнению с $2,18 млрд годом ранее, данные CB Richard Ellis.

Кредитные петли
Ошибка украинского девелопера заключалась в неверной стратегии. «Компании привлекали большое количество заемных средств в надежде на дальнейший рост рынка, — объясняет Олег Куринной, директор Dragon Development. — Кризис стал причиной существенного падения арендных ставок и, следовательно, снижения доходов девелоперов». Размер операционной выручки не покрывал операционные затраты и расходы на обслуживание долга. Собственный капитал был инвестирован в активы — в основном в земельные участки.
Винить в дефолте некого, потому что предвидеть кризис не смогли даже мировые компании. В 2009-м один из крупнейших девелоперов США General Growth Properties заявил о банкротстве в связи с невозможностью погашения $27,3 млрд долгов. Этой компании принадлежали 200 торговых центров и 24 тыс. розничных магазинов, но она так и не смогла найти способы рефинансировать займы. Ее капитализация ненамного отличалась от суммы долга и составила $29,5 млрд.
На те же грабли наступили и российские компании. В II квартале 2009 года чистый убыток AFI Development бизнесмена Льва Леваева составил $201,7 млн. Кризис обесценил активы девелопера. Во избежание дефолта компания продала офисный комплекс и земельные участки за $195 млн.
Украинские девелоперы тоже вынуждены отдавать недвижимость за долги. «Девелоперы пытались избавиться от проблемных активов путем их продажи или через переуступку прав на недвижимость в счет погашения долга», — рассказывает Валерий Кирилко, генеральный директор группы компаний «Герц». Проекты передавались банкам по цене, сопоставимой с размером займа.
По подобной схеме был продан недостроенный объект — гостиница «Лейпциг». Покупатель недвижимости владеет промышленным бизнесом, приводит пример Валерий Кирилко. Перед кризисом у него появились свободные средства, которые бизнесмен вложил в недвижимость. Компания купила объекты по хорошей цене.
«Сейчас очень удачный момент для покупки, — уверен Сергей Тумасов, генеральный директор девелоперской компании Global Solutions. — Стоимость проектов на завершающей стадии строительства упала в несколько раз. Земля и объекты незавершенного строительства вообще отдаются за бесценок. Бывшему владельцу обещают проценты от будущей прибыли».
В прошлом году днепропетровская группа Rainford переуступила банкам право собственности на два киевских торговых центра «Материк» в качестве залога. Компания столкнулась с трудностями после приобретения сети «Большая ложка». На ее развитие и обслуживание долга нужны были средства, которых у Rainford не было.
Донецкая компания «Эста», которую связывают с Ринатом Ахметовым, осенью 2010-го приобрела у днепропетровских бизнесменов 23% акций киевского ЦУМа. По оценке экспертов, докризисная стоимость универмага превышала $100 млн, в конце 2010-го объект стоил не более $80 млн.
Удачное приобретение совершил инвестиционный фонд DUPD — Dragon Ukrainian Properties & Development. Осенью 2010-го компания купила 35% акций Arricano Trading Ltd. Этому девелоперу принадлежат ТРЦ City Mall в Запорожье, «Солнечная галерея» в Кривом Роге, Inter Mall в Симферополе и киевский Sky Mall. По слухам, сумма сделки составила $30 млн. Продавцы в процессе торга могут понизить цены на проекты на 20–50%, подытоживает Валерий Кирилко.

Отложить на потом
Массовая продажа объектов в конце концов приведет к смене игроков рынка — место девелоперов временно займут банки и инвесткомпании. «Избыточная ликвидность банков заставляет их активно искать новые способы вложения средств. Рынок недвижимости после стабилизации арендных ставок представляет определенный интерес, поскольку располагает прибыльными форматными объектами. Убыточная деятельность или дефицит средств для развития заставляет девелоперов продавать готовые объекты или часть акционерного капитала на выгодных инвесторам условиях. Этим и пользуются банки, которые финансируют такие сделки, а также инвесткомпании, вышедшие в «кэш» в период кризиса»,— рассказывает Олег Куринной.
Новые собственники будут распоряжаться активами на свое усмотрение. «Банки забирают собственность за долги и часто не готовы распоряжаться этими активами», — объясняет Валерий Кирилко. Девелопментом они заниматься не умеют. Они могли бы продать этот актив, что не всегда получается из-за его возможной неликвидности. Сейчас финучреждения стараются создать СП с девелоперскими компаниями либо пытаются продать проекты тем же инвестфондам.
По словам Олега Куринного, банки не становятся игроками на рынке недвижимости, а используют ее как инструмент для проведения кредитных операций. Развитие рынка и улучшение инвестиционного климата в Украине привлечет средства менее рисковых инвестфондов, а также крупных иностранных девелоперов.
Конечная цель инвесткомпаний — продажа недвижимости на пике развития рынка. «Они будут достраивать объекты либо придерживать их. В общем, надувать ценовой пузырь, как было до кризиса», — прогнозирует Сергей Тумасов.
Рынок коммерческой недвижимости начнет расти с восстановлением проектного финансирования либо после массового прихода инвестфондов. Это произойдет не раньше осени 2011-го, предполагает Валерий Кирилко.
Пока наиболее привлекательным направлением для инвестирования остается торговая недвижимость. В конце 2010 года средние арендные ставки на торговые помещения площадью 100–300 кв. м в успешных ТЦ/ТРЦ Киева выросли на 13% и достигли $85 за кв. м в месяц, данные аналитиков Colliers International. Нынешний показатель приблизился к уровню 2007 года.
В настоящий момент торговые квадратные метры — единственный сегмент коммерческой недвижимости, к которому массово проявляют практический интерес зарубежные и локальные игроки. На тысячу киевлян приходится всего 215 кв. м торговых площадей. Для сравнения: в Варшаве этот показатель достигает 818 кв. м. По данным Colliers International, в последнее время были заключены две крупные сделки о партнерстве (OLEDO купила Sky Mall, DUPD — Arricano). Также произошла продажа крупного земельного участка под строительство ТРЦ Nest City в центральной части города. Некоторые проекты представляют собой предмет активных переговоров, и в ближайшей перспективе стоит ожидать новых сделок.

Фото Светланы Скрябиной