Домик в деревне — не просто удовольствие

По материалам "Личного счета"

По статистике мы — люди оседлые. В среднем украинец меняет жилье раз в 35 лет. Европейцы дольше 10 лет не выдерживают, а янки «кочуют» каждую пятилетку. А все потому, что, сидя на одном месте, много денег не заработаешь. День, когда столичный рынок квартир потерял свою инвестиционную привлекательность, давно настал. Особенно для тех, кто надеялся заработать 50-100%, покупая квартиры на этапе котлована, чтобы продать сразу после сдачи дома. А вот строить — самое время, даже если не для себя. Загородные дома только за первые полгода подорожали на 50%. А это 100% доходности в условных единицах. До конца года жилье прибавит еще как минимум 30%, тогда как квартиры могут скинуть до 20% нынешней стоимости.

Успех загородного предприятия гарантирует не только тенденция ежегодного подорожания самой земли и стройматериалов, но и острый дефицит квартир в городе.

Светлана и Антон Матвейшины, прежде чем свить свое загородное гнездо, предпочли построить дом на продажу. «Решили рискнуть, к тому же можно потренироваться перед строительством своего дома, — рассказывает Светлана. — Двухэтажный дом на продажу площадью около 350 кв. м с гаражом будем строить на стандартном участке в 10 соток, где есть все коммуникации. Проект подготовили сами, объединив планировку одного дома с фасадом другого. Коробку сделаем из кирпича, а не из пенобетона. Даже строители спрашивают, для себя хотим строить или на продажу. Говорим, конечно, что для себя, иначе качество работ будет хуже».

Нередко только что построенные дома продать сложно, поскольку вкусы владельцев и покупателей не совпадают. Практичные Матвейшины легко нашли выход. Дом будет продаваться без отделки, а будущим жильцам предложат несколько эскизных вариантов оформления интерьера.

«Для себя мы хотим построить дом в стиле минимализма поближе к Киеву, причем не в коттеджном городке, а в живописной местности, у леса или водоема, — рассуждает Светлана. — Очень долго обсуждали детали с архитектором и пришли к выводу, что необходимо отказаться от красоты в пользу практичности».

Успех идеи Матвейшиных эксперты Личного счета оценивают в 100—180% прибыли. Главное — выбрать участок земли с целевым назначением «для строительства и эксплуатации жилого дома». «Загородный дом — это статус, часто его покупают для солидности, — отмечает вице-президент ассоциации «Земельный союз Украины» Руслан Вдовенко, — и при этом не столь важно расстояние. Удаленность от Киева 80—100 км вполне приемлема». В такой глуши сотка не такая дорогая — может обойтись и в $500, да и простор в полгектара найти нетрудно. Однако заработать на продаже дома вдалеке от Киева непросто.
Основной плацдарм торгово-строительных действий — 30-километровая зона вокруг столицы. Пожалуй, только в южном направлении — Обуховском и Одесском — граница цен приближается к сороковому километру. Скажем, строящиеся на продажу коттеджи в п. Хлепче (по Одесской трассе) успешно конкурируют с домиками в п. Козин, Конча-Заспе (по Обуховской трассе). Но самым перспективным и по развитию коттеджного строительства, и по динамике цен эксперты называют Житомирское направление (на правом берегу Днепра). Как отмечает Руслан Вдовенко, несмотря на то что здесь не так много «дефицитных» участков с живописным видом, вдоль Житомирской трассы очень активно строятся коттеджи для представителей среднего класса. Эти дома уже не столько статус, сколько обитель, скромно и со вкусом вписывающаяся в 150-250 кв. м.

Стоимость сотки под застройку в Житомирском направлении растет быстрее, чем где-либо. Хотя динамика цен на землю не самый важный момент для торговца недвижимостью. Среди решающих факторов — развитая инфраструктура и транспортные коммуникации. «Если строить дом на продажу, — говорит Руслан Вдовенко, — я искал бы город-спутник и в непосредственной близости от него построил бы бюджетный домик». Свой выбор Руслан объясняет просто: «В Обухове дом продастся быстрее, чем в соседнем поселке Лесники, хотя во втором случае можно выставить дом по более высокой цене».

Цена только что построенного домика колеблется в пределах $115—350 тыс. с учетом стоимости земли. Столько же стоит киевская квартира с метражом вдвое меньше. При этом если продавец квартиры может рассчитывать максимум на 8—12% прибыли, не говоря о возможном снижении цен, то загородный домик принесет как минимум в 10 раз больше.

Опытный прораб Михаил Гладких из одной киевской строительной компании, как и многие его коллеги, не брезгует частными заказами. Даже сложно сказать, кто он на самом деле — сотрудник фирмы или владелец неофициального частного бизнеса. Зато Михаил прекрасно владеет ситуацией и пророчит 100% заработок даже новичку, решившему заработать на продаже дома. Как минимум 50% рост обеспечат стоимость стройматериалов и рабочей силы, дорожающие с каждым сезоном более чем на треть.

Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко рекомендует ориентироваться на экономсегмент: возводить на участке в 10–15 соток дом на 150—250 кв. м. «Желательно, чтобы это был двухуровневый дом. Второй этаж может быть мансардным с 2—3 спальными комнатами. На первом этаже должны находиться кухня, гостевая с камином, отдельный санузел для гостей, а также несколько кладовых и гардеробных помещений, — описывает планировку «бюджетного» дома Владимир, — обязательно должен быть гараж и место во дворе для еще одной машины».

Замечено, что спрос на дома с цокольным этажом и с большим подвалом невелик, так что вполне возможно обойтись и без него. Тем более что, по словам Владимира, цокольный этаж существенно удорожает строительство дома. Выстроив коробку, необходимо довести дом до нужной кондиции — межкомнатное пространство, штукатурка стен, стяжка полов. Иными словами, сделать «под чистовую отделку». Согласно действующему законодательству, нельзя получить документы на дом, если его готовность менее 60%.
Судя по опыту Михаила Гладких, вложенные в коробку деньги вообще не отбиваются, а незаконченный дом продастся вдвое дешевле, нежели тот, в котором можно сразу жить. Более того, Михаил советует искать покупателя уже в процессе строительства, чтобы сделка была наиболее выигрышной: в таком случае дом вообще можно продать уже и с внутренней отделкой, тем самым увеличив свою прибыль до 200%.

Чтобы быстрее найти покупателя, лучше строить дом из кирпича — самого популярного и ходового материала, которому отдают предпочтение 80% покупателей. На несколько месяцев ускоряется строительство, если отдать предпочтение современным материалам, например, пеноблокам. Но, как замечает Владимир Степенко, спрос на дешевые технологии невелик — ментальность у нас другая. Оптимальный вариант для «украинской» коробки — облицовочная кирпичная кладка и пеноблоки или блоки газобетона, не требующие дополнительного утепления.

Если оштукатурить дом снаружи, можно сэкономить и на облицовочном кирпиче, но тогда придется утеплять строение изнутри.
Оштукатуренная коробка из пенобетона будет практически вдвое дешевле кирпичной с утеплением в простенках.

Затеяв строительство сейчас, уже через год можно снимать сливки. Предположим, вы купили участок площадью 15 соток за $105 тыс. До конца года строите «под ключ» дом общей площадью 250 кв. м. «Хижина» обойдется в $450 за кв. м. Будущей весной выставляем домик на продажу не менее чем за $457,5 тыс., считая по среднестатистическим показателям (согласно прогнозам). И... получаем 210%, или $240 тыс. прибыли. Если не искать легких путей, разогнав очереди покупателей перед вашим двухэтажным красавцем, то весна-2009 принесет $367,5 тыс. прибыли. К тому времени стоимость дома составит уже не менее $585 тыс. (269% роста с учетом прогнозируемых цен на землю, стройматериалы и само загородное жилье).

Себестоимость бюджетного загородного жилища «под чистовую отделку» колеблется в пределах $200–250 за квадрат, если нанимать разнорабочих, и $400–700 — по расчетам строительных фирм, обещающих взять на себя все хлопоты. Это на тот случай, если вы, подобно Аврааму Линкольну, считаете, что «излишне тратить время на то, что для тебя за деньги могут сделать другие». Только вот опытные прорабы не рекомендуют признаваться, что строите дом на продажу.

Самой затратной частью в возведении дома оказывается работа, которая от сезона к сезону поднимается в цене, правда, качество при этом не улучшается. Хорошие и честные специалисты — нарасхват. «Очень много желающих быть строителями, — делится директор строительной компании «Т-стиль» Владимир Туловский. — Зачастую люди себе цены не сложат, хотя мастерству их не позавидуешь, и если все время искать разнорабочих, которые подряжаются на все подряд, есть опасность постоянных переделок и, соответственно, дополнительных расходов». Среднее финансовое арифметическое между строительной фирмой и пособниками в строительстве дома — бригада с прорабом во главе. Учитывая поправки на переделки, бригада обойдется дешевле, нежели разнорабочие, страдающие клептоманией. Даже наняв хорошего прораба, все равно придется контролировать процесс самому, будучи, по определению Владимира Туловского, «семи пядей во лбу». Вообще Владимир весьма критичен и считает, что «дома на продажу строят от жадности».

Наиболее выгодный вариант, по мнению Туловского, — продажа участка с готовым проектом дома, утвержденным во всех инстанциях и полученными документами на строительство: «Если грамотно составлен проект (с учетом местности, климата, геолого-геодезических условий), то заработок гарантирован — иногда и до 100%». Хлопоты по составлению такого проекта и оформлению всех нужных документов заберут не менее полугода. Владимир Степенко уточняет, что максимальный заработок в таком случае составит не более 50% и придется облагородить участок — как минимум подвести коммуникации. Такой вид торга пока у нас не развит: зачастую документы на построенный дом оформляются постфактум, да и продавец на продаже дома стремится получить сполна.

Наталья Бенецкая,
председатель правления
ЗАО «Финансовая группа «Страховые традиции»

— Вы согласны с тем, что загородный дом выгоднее всего страховать максимум на шесть-семь месяцев (с октября по апрель), когда владельцы в основном живут в городе?

— В этот период действительно очень высокий риск противоправных действий третьих лиц. В то же время летом повышается, например, риск пожаров. Так что если подходить к вопросу с позиций «выгодно — невыгодно», то оптимальным вариантом будет покупка полисов с разным набором рисков в зависимости от сезона. Но нужно учитывать, что эта выгода условна и может обернуться значительными убытками, ведь только полис с полным набором рисков гарантирует максимальную защиту имущества в любое время года.

— Выплатит ли страховая компания возмещение, если, например, дом ограбили зимой, а владельцы узнали об этом лишь весной?

— Если страхователь подал заявление в милицию, факт ограбления зафиксирован, открыто уголовное дело, ведутся следственные действия — компания, конечно же, выплатит возмещение в полном соответствии с договором страхования.

— В каких случаях выплата возмещения невозможна?

— В случае тайного исчезновения: имущество пропало, но все замки целы, ничего не взломано и факт кражи ничем не подтвержден. Грубое нарушение правил пожарной безопасности также может служить причиной отказа, хотя зачастую невозможно установить, были нарушения или нет. Или в случае умышленных действий: поджога, порчи и т. д. Полный список исключений приведен в договоре страхования, и каждого страхователя с ним обязательно ознакомят при заключении договора.