Черный квадрат

За два с половиной года кризиса квадратный метр украинской недвижимости потерял от четверти до половины стоимости. Не исключено, что падение цен продолжится даже после восстановления ипотеки.

Всего за два года — с 2008-го по 2010-й — украинский рынок недвижимости изменился до неузнаваемости. Стоимость жилья за время кризиса упала на 20–50%, количество сделок сократилось почти на порядок, диктат продавцов сменился диктатом покупателей. По большому счету все эти изменения можно описать одной фразой: жилье из спекулятивного инструмента превратилось в товар, пожалуй, впервые с 2004 года.
В большинстве регионов этот процесс все еще продолжается — в 2011 году квартиры в целом продолжат дешеветь. Хотя и не столь быстро, как в 2009-м.

Чемпионы падения
Абсолютным чемпионом падения в 2009–2011 гг. стал Киев: средняя стоимость квадратного метра в столице, по данным компании SV Development, по сравнению с январем 2008-го упала на 48% — до $1792. Следом идут Винница ($700 за кв. м, -41,7% за два года), Черкассы ($750, -40,0%), Запорожье ($720, -40,0), Ужгород ($800, -38,5%) и Львов ($1240, -38,0%). Замыкают десятку самых подешевевших украинских городов Днепропетровск ($1060, -37,6%), Кировоград ($660, -37,1%), Житомир ($810, -36,7%) и Ивано-Франковск ($810, -36,2%).
При всей несхожести у перечисленных населенных пунктов есть общая черта: каждый из них в 2006–2008 гг. хотя бы раз входил в топ10 наиболее подорожавшего за год жилья. В итоге к началу кризиса стоимость квадратного метра в Киеве вплотную приблизилась к $3 тыс., жилье во Львове стоило почти $2 тыс. за квадрат, квартиры в Днепропетровске выставлялись на продажу по 1,7 $ тыс./кв. м. В остальных областных центрах стоимость квартир находилась в пределах 1,1–1,3 $ тыс./кв. м.
Для украинских областных центров средней руки цена квадратного метра жилья на уровне $1,2 тыс. означала, что квартира в панельном доме площадью в 32 кв. м в январе 2008-го обошлась бы покупателю примерно в $40 тыс. В городах-миллионниках подобное жилье — с видом на промзону или бетонную стену такой же жилой коробки по соседству — стоило уже $55–65 тыс., а в Киеве — и вовсе $90–100 тыс. Для сравнения: за $130 тыс. примерно в тот же период можно было приобрести квартиру почти втрое большей площади (80 кв. м) с видом на океан в Панама-Сити, либо вдвое большее жилье на Кипре (60 кв. м, $115 тыс.), или же квартиру на Черноморском побережье Болгарии (50 кв. м, $47,5 тыс.).
Главным отличием украинской недвижимости от жилья на берегу Тихого океана, Средиземного или Черного морей был отнюдь не вид из окна или чистота воздуха, а откровенно спекулятивный характер украинских цен. Как минимум треть объектов до кризиса приобреталась украинцами для перепродажи: рост цен на 30–40–60% в год делал жилье одним из самых выгодных инвестиционных инструментов. Особенно если учесть, что банки охотно давали кредиты под залог все время дорожающей недвижимости: взять деньги в долг можно было всего под 13–15% годовых в валюте, на срок до нескольких десятков лет и почти без первого взноса. Спекулятивные покупки тянули вверх остальной рынок. В результате к началу 2008 года две трети жилья приобреталось в кредит, а покупатели не допускали и мысли о том, что рынок может быть перегрет.
Все изменилось осенью 2008-го, когда украинские банки потеряли доступ к длинным дешевым деньгам западных партнеров. Кредитование было свернуто — и рынок недвижимости в считанные месяцы обвалился более чем вдвое. Причем больше всего цены упали как раз там, где быстрее всего росли.

Второй и третий эшелоны
Если в Киеве, Львове или Днепропетровске цены осенью 2008-го рухнули на 35–42%, то, например, в Донецке жилье за тот же период подешевело едва на 9%. Правда, в прошлом году донецкая недвижимость наверстала упущенное: к январю 2010-го цены здесь просели уже на 38% год к году. Тем не менее по итогам 2008–2010 гг. Донецк (текущая стоимость жилья $1090 за кв. м, -35% с начала кризиса) попал в группу городов, недвижимость которых за прошедшие с августа 2008-го два с половиной года подешевела на 25–35%.
Вместе с Донецком в эту же группу вошли Ровно ($850 за кв. м в январе 2011-го, -34,6% за три года), Николаев ($810, -32,5%), Тернополь ($770, -32,5%), Полтава ($850, -29,2%), Хмельницкий ($850, -28,6%), Сумы ($750, -28,6%), Харьков ($870, -27,5%), Симферополь ($1050, -27,1%) и Одесса ($1400, -26,3%).
Основным отличием попавших в эту группу городов стал лучший, по сравнению с Киевом или Львовом, баланс спроса и предложения, сложившийся в силу самых разных причин. К примеру, из-за традиционно высоких объемов строительства в Харькове цены в этом городе-миллионнике росли не столь быстро, как в других мегаполисах. Хмельницкий — даже во время кризиса — отличало наличие платежеспособного спроса, формируемого в основном представителями малого и среднего бизнеса, работающими на крупнейшем в Центральной Украине оптовом рынке. Пользовалась спросом во время кризиса и недвижимость в Одессе, но тут основными покупателями выступал не местный средний класс, а приезжие из России. А вот квартиры в Сумах или Тернополе не слишком подешевели по другой причине. Дело в том, что к осени 2008-го сюда так и не успел докатиться «инвестиционный бум». В итоге жилье здесь стоило в 1,5–2 раза дешевле, чем в других областях: $750 и $700 за квадрат соответственно. При средней цене на уровне $1,2 тыс. в остальных областных городах.
Еще меньше подешевели квартиры в Луцке ($970 за кв. м, падение с 2008-го -25,4%), Чернигове ($810, -22,9%), Херсоне ($860, -21,8%), Севастополе ($1100, -21,4%), Луганске ($810, -22,9%) и Черновцах ($900, -11,8%). Спрос в этих городах примерно соответствовал предложению и до начала кризиса — таким же баланс спроса и предложения остался там и сейчас.

Новая реальность
До кризиса в ответ на обвинения в искусственном раздувании цен большинство риелторов чаще всего говорили, что жилье «стоит ровно столько, сколько за него в состоянии заплатить». Ситуация 2009–2010 гг. полностью подтвердила правильность подобного утверждения. Правда, к вящему неудовольствию самих риелторов.
До 2008-го рост цен на украинском рынке недвижимости формировали трудовая миграция, уровень доходов в конкретном городе и кредитование. Спустя два с небольшим года после начала кризиса ни один из этих факторов влияния на стоимость не оказывал. Трудовые мигранты из регионов ограничиваются арендой — покупка даже вполовину подешевевшего жилья им не по карману. Реальные доходы населения значительно сократились. Что же касается кредитования, то нынешние ставки (17–18% годовых в гривне) и первый взнос на уровне 40–50% стоимости жилья отбивают охоту практически у всех потенциальных заемщиков. Единственное исключение из этого правила — сделки обмена с доплатой, когда в банк за займом обращается собственник квартиры, которому не хватает небольшой суммы для улучшения жилищных условий. Именно на них, по наблюдениям риелторов, приходилась львиная доля сделок в 2009–2010 гг.
Отсутствие кредитования полностью исключило спекулятивную составляющую, итогом чего стало падение цен примерно до уровня себестоимости строительства. Так, для большинства областных центров опосредованная стоимость возведения одного квадрата жилья в многоквартирном доме составляет 5–5,5 тыс. грн, или $630–690. Это себестоимость строительства без отделочных работ, стоимость которых колеблется от $60 до $200 за квадратный метр в зависимости от региона, уровня ремонта и запросов владельца. Соответственно, в большинстве областных городов квадратный метр жилья стоит $700–900. И это вполне «справедливая» цена.
Тем не менее и в 2011, и в 2012 году будет снижаться и она. Дело в том, что даже с возвратом длинной дешевой ипотеки желающих воспользоваться ею будет на порядок меньше, чем в 2008 году. Основными получателями жилищных кредитов до кризиса в Украине выступал малый и средний бизнес, доходы которого сегодня упали настолько, что большинство его представителей не смогут позволить себе даже ежемесячных выплат по ипотеке, не говоря о первом взносе.

Фото Светланы Скрябиной