Земли особого назначения: кто зарабатывает на смене целевого назначения земельных участков

Вот наиболее распространенная точка зрения: должность заместителя начальника управления районной администрации может приносить примерно столько же, сколько киевский ресторан средней ценовой категории на три зала. Одно из самых хлебных мест — управление земельных ресурсов.

«Система работала так: бывшие паевые земли приписывались населенным пунктам, а потом местный совет благополучно менял их целевое назначение, — объясняет партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. — Сейчас все сложнее. В марте вступил в силу закон о регулировании градостроительной деятельности. Застройку придется проводить в соответствии с проектом генеральной планировки и генпланами населенных пунктов. Заработки у чиновников будут, но, вероятно, не системные, а разовые. И зависеть они будут от того, сколько сельхозземель удастся отхватить селам, поселкам и городам на этапе составления кадастра населенных пунктов».

Мы попытались выяснить, кому и сколько платят за смену целевого назначения земельных участков в Киевской области. Обратившись в землеустроительную организацию N под видом представителя стройкомпании, журналист Контрактов по телефону договорился о переводе 3 га земли сельхозназначения в категорию «под застройку» за $75 тыс.

Судя по содержанию корпоративного сайта, компания N занимается разработкой проектной документации для геологоразведывательной и геодезической деятельности, а также осуществляет любые землеустроительные работы. В графе «контакты» нет ни многоканального телефона, ни номера приемной. Потенциальным клиентам дают прямой стационарный киевский номер и два мобильных разных операторов. Создается впечатление, что N — одна из тех фирм, которые работают без офиса. Набираю прямой стационарный номер после семи вечера. Трубку берут на втором гудке.

— С кем можно поговорить о смене целевого назначения земельного участка?

— Со мной.

— А вы кто? — в ответ ожидаю услышать что-то вроде «проектант» или «специалист отдела землеустроительных работ», однако мой собеседник оказывается оригинальнее и проще.

— Ярослав.

— Мы — строительная компания, нас очень интересует один участок в Киевской области. Проблема в том, что по документам он предназначен для сельскохозяйственного производства.

— Площадь какая?— скучающим тоном спрашивает землеустроитель.

— 3 га.

Узнав о том, что речь идет о довольно большом участке, мой собеседник заметно оживляется. Спрашивает, что именно нужно строить, интересуется, находится ли интересующая меня земля в границах одного населенного пункта, уточняет расположение. Для правдоподобия называю один из самых привлекательных с точки зрения рынка земли районов Киевской области.

— Не повезло, — сочувственно вздыхает Ярослав. — Если речь идет о решении земельных вопросов, Киево-Святошинский — самый дорогой район. Такое у него расположение, так обстоятельства сложились. Он ближе всего к центру Киева, примыкает к Окружной дороге. Об этом знает руководство всех земельных структур, администрации сельсоветов и городских советов.

После короткой многозначительной паузы озвучены первые цифры. Разрешение местного совета (или районной администрации, если участок не находится в границах населенного пункта) на разработку проекта землеустройства по смене целевого назначения земельного участка оценивается в $50–200 за сотку (минимум — $15 тыс. за 3 га). Стоимость разрешения зависит от того, кто именно его выдает, то есть в чьем ведении находится земля. Проще и дешевле всего договариваться с сельсоветом, но это имеет смысл только в том случае, если интересующий участок не выходит за пределы одного села. Когда разрешение получено, составляют сам проект. Его утверждает дюжина различных служб: районное и областное управления земельных ресурсов, областной центр государственного земельного кадастра, управление архитектуры, управление археологии, управление охраны культурного наследия, станция санитарно-эпидемического надзора и т. д. В некоторых случаях требуется даже заключение Государственного лесного фонда.

— В сумме все эти согласования и утверждения обходятся в $200 за сотку ($60 тыс. за 3 га. — ред.)

— Какова стоимость составления проекта?

— Это все включено, отдельно придется заплатить только за первое разрешение.

— Как долго продлится согласование?

— Четыре месяца, — Ярослав замялся, очевидно, понимая, что заказчика такие сроки не обрадуют. — Во всех службах начальники сидят, они подписать должны.

— А никак нельзя сократить до двух?

— Можно, но это влияет на стоимость. Будет дороже на 30%. Вы поймите, техническая часть — это несложно. Сам проект мы можем сделать за 5000 грн. Все остальное, в принципе, должны подписать бесплатно. Я просто называю реальные суммы на рынке.

Бесстрашие моего собеседника, обсуждающего величину взяток с незнакомым человеком, да еще и по телефону, впечатляет. Кажется, он либо не подозревает о противозаконности неофициального материального стимулирования чиновников со стороны третьих лиц, либо готов рискнуть собственной свободой, лишь бы не упустить клиента. Вероятно, в период экономического спада рынок чиновничьих услуг по переводу сельскохозяйственных земель в категорию «под застройку» пострадал не меньше, чем собственно рынок застройщиков.

— $75 тыс. при оформлении за четыре месяца — это дороговато. Существует какой-то другой путь?

— Теоретически есть еще наши суды, самые гуманные суды в мире, — в голосе землеустроителя появились озорные нотки, — которые могут без всяких согласований вынести решение о смене целевого назначения земельного участка. Результат может быть немного быстрее, хотя не факт. Потом с этим решением суда вам ведь все равно придется прийти в управление земельных ресурсов, а там… Сумма выходит та же, может и больше. Кроме того, нужно будет получить разрешение на строительство от того же управления строительства и архитектуры, которое на этапе смены назначения земли вы обойдете через суд. Вам придется сдавать здание в эксплуатацию. Все эти службы потом все равно включатся в процесс. В общем, есть обходные пути, но самый «железный» — тот, который я описал вам вначале. Это то, как должно быть...