Центр земли. Может ли отмена моратория на продажу черноземов привести к обвалу цен на землю?

В интервью Контрактам Владимир Воеводин рассказал о том, что:
1) 90% местных советов не знают, как проводить земельные аукционы

2) отсутствие процедуры изъятия земли для общественных нужд угрожает проведению Евро-2012

3) хочет помешать пенсионерам продавать землю

Эксперты констатируют, что рынок земли перегрет, спрос на участки существенно уменьшился. Ваше ведомство также фиксирует такую тенденцию?

— В принципе, спрос на землю начал уменьшаться еще в прошлом году, когда государство установило определенные ограничения: запретило продавать лесные участки, изменять их целевое назначение. Впрочем, по Украине ситуация складывается по-разному: в некоторых регионах спрос увеличивается, в других, наоборот, — уменьшается.

Сейчас парламент рассматривает законопроект об изъятии земель для общественных нужд. Какая компенсация предусмотрена владельцам участков?

— В законопроекте «О выкупе земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости» предусмотрено, что окончательное решение по поводу изъятия земель будет принимать Кабмин, который и будет заказывать экспертную денежную оценку. Владелец земли получит либо денежное возмещение, либо альтернативный участок, находящийся неподалеку. Но окончательно процедуры изъятия участков еще не определены. В новую редакцию законопроекта уже внесены предложения президента и правительства. В ближайшее время он будет направлен в профильный комитет на доработку и вынесен на рассмотрение Верховной Рады. Если закон не будет принят и не заработает, государство не сможет изымать землю из частной собственности. А это может поставить под вопрос проведение в Украине Евро-2012. Большинство земельных участков, на которых планируют разместить необходимую инфраструктуру под чемпионат, находится в частной собственности.

Как будет рассчитываться стоимость изымаемой земли?

— Существует методика экспертной денежной оценки, согласно которой можно определить рыночную стоимость участка. Нормативной денежной оценкой в нынешнем виде, конечно, мы не будем пользоваться, ведь она существенно отличается от рыночной.

Почему правительство настаивает на продаже земли исключительно на аукционах? В Секретариате президента считают, что это не что иное, как попытка монополизировать право продажи земли Госкомземом.

— Потому что существенно возрастут объемы выручки от продажи земли — процедура продажи будет прозрачной, многие будут участвовать в аукционе, соответственно, цена возрастет в несколько раз. Стоимость земли на закрытых торгах существенно отличается от рыночной, ведь на аукционах прозрачная и демократическая схема продажи. Каждый из желающих на равных соревнуется за участок, выигрывает тот, кто предложит больше, а не тот, кто договорится с продавцом.

В этом году проведено 123 земельных аукциона, на которых продано 76 га земли на 114 млн грн. Однако в десяти областях вообще не состоялось ни одного аукциона, в том числе в Киеве и Севастополе. Поскольку до сих пор нет единого порядка проведения аукционов, 90% местных советов не знают, как их организовывать. Поэтому мы и пытаемся как можно скорее разработать единую процедуру. Какой она будет, пока трудно сказать, но то, что порядок проведения аукционов должен быть одинаковым для всех, несомненно.

Кабмин принял два постановления о проведении земельных аукционов, но президент приостановил их действие. Верховная Рада утвердила закон, который, в частности, предусматривал продажу земли через аукционы, но президент ветировал и его, дескать, Кабмин хочет создать земельную монополию. Я не вижу оснований для таких обвинений. Решение о продаже земельного участка принимают местные советы и администрации, а Госкомзем только занимается организационными вопросами: готовит документы, технический паспорт, проводит подготовительные работы для проведения аукциона. Проводить конкурс будет организация, которая имеет соответствующую лицензию.

Впрочем, есть и вполне уместные замечания. В Секретариате президента, в частности, объявили, что до создания единой процедуры проведения аукционов процесс отвода земельных участков был уже начат и кое-кто успел их приобрести, а постановления этого не учитывают. По мнению юристов Секретариата, некоторые нормы закона и постановлений не коррелируются со статьями Земельного кодекса. Сейчас мы пытаемся устранить все несогласованности.

Некоторые эксперты считают, если к организации земельных аукционов допустят частные структуры, уровень коррупции при решении земельных вопросов увеличится. Вы с этим согласны?

— Это весьма неоднозначный вопрос. Если земля государственная, следовательно, ее продажей должны заниматься госструктуры. Поскольку наша страна демократическая, то проводить аукционы имеют право любые лицензированные организации. На сегодняшний день выдано более 3 тысяч таких разрешений. На мой взгляд, это слишком много.

Какая процедура проведения аукционов действует сегодня, пока нет общеукраинской?

— Закон о местном самоуправлении позволяет городским, поселковым и районным советам разрабатывать свой порядок проведения аукционов самостоятельно. Кстати, именно из-за этой нормы возникла ситуация, когда в одних областях проводились земельные конкурсы, а в других нет. Будет ли продан земельный участок, зависит исключительно от решения местных советов. Какой-либо порядок отсутствует.

По вашим прогнозам, мораторий на куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения будет действовать и в следующем году?

— Этот вопрос скорее к Верховной Раде. Чтобы отменить мораторий, необходимо принять два закона. Законопроект «О рынке земли» внесено на рассмотрение парламента, «О государственном земельном кадастре» дорабатывается в Кабмине. Основная причина задержки — несогласование вопроса о том, у кого должен быть реестр земли: Министерства юстиции или Госкомзема. В любом случае наше ведомство поставило перед собой задачу до конца года сформировать государственный земельный кадастр.

Готов ли рынок к свободной продаже земли?

— Да, если система земельного кадастра будет полноценной. Благодаря кадастру мы в автоматизированном режиме сможем четко определить, какой участок продали, кто утратил и кто приобрел право собственности на землю. Это исключит такие ситуации, когда владельцами одного участка являются несколько человек.

Зри в землю!

Но на данном этапе рынок не готов к либерализации: не создан кадастр, не принят закон о рынке земель, не существует четкого определения, кто должен покупать землю, сколько участков может иметь один человек, каким будет срок аренды, не установлены ограничивающие факторы, в частности, относительно плодородия земли. Необходимо также продумать социальную защиту землевладельцев. Более 50% собственников паев — пенсионеры, у 30% из которых нет правопреемников. Есть большая вероятность, что после отмены моратория они все как один начнут избавляться от права собственности на участки — массовая распродажа приведет к обвалу цен на землю. Мы должны убедить людей, что выгоднее сдавать паи в аренду. Большинство крестьян, особенно преклонного возраста, очень плохо разбираются в том, сколько вообще может стоить земля. Им нужна, скажем, тысяча гривен, они и продадут дельцам свою землю за бесценок. Возможно, мы внедрим схему европейских стран, согласно которой стоимость участка должна выплачиваться несколько лет и индексироваться в соответствии с изменением рыночной цены.

Аналитики утверждают, что большая часть инвестиций, поступивших в Украину, была направлена на спекулятивный земельный рынок. Есть ли опасность, что после отмены моратория украинские фермеры останутся без земли?

— Крупный бизнес все больше внимания уделяет сельскому хозяйству. Такие тенденции объясняются мировым продовольственным кризисом. Украина может стать мощным экспортером в пищевой отрасли. Наше государство даже наполовину не раскрыло свой потенциал, поэтому крупный бизнес скупает огромные участки земель, в том числе под выращивание рапса, который сейчас массово используют для производства топлива. И это еще один аргумент, подтверждающий, что необходимо создать условия, которые запрещали бы одному владельцу скупать огромные участки земли. Возможно, надо установить ограничивающие факторы, в частности, отделить территории, на которых разрешается выращивать пищевые культуры, от тех, где будут технические растения. Очевидно, необходимо ввести обязательные для всех владельцев сельхозземли правила севооборота.

Если в следующем году мораторий не отменят, возможно ли снятие запрета на смену целевого назначения земель?

— Мы хотим внести соответствующие изменения в Земельный кодекс, чтобы такие процедуры проводились публично, под контролем госорганов, и при этом сделать невозможными злоупотребления местных чиновников, сделавших на «земельных услугах» бизнес. Следует учитывать, что города развиваются и увеличиваются за счет изменения целевого использования — земли сельскохозяйственного назначения переходят в категорию земель под застройку. Поэтому, возможно, что даже без отмены моратория норму о запрете изменения целевого назначения участков отменят.

В одном из интервью вы говорили, что уже доказана незаконность передачи 18 актов о выделении столичной земли на скандальной сессии Киевсовета 30 октября прошлого года. Что противоправного в тех сделках?

— На некоторых студентов оформили кооперативы, которым незаконно передали земли. Детали сейчас прорабатываются прокуратурой.

Карьера чиновника

С февраля 2008 г. — председатель Государственного комитета Украины по земельным ресурсам

2008 г. — руководитель Государственного агентства земельных ресурсов Украины

2000 г. — заместитель председателя Украинского государственного концерна садоводства, виноградарства и винодельческой промышленности

1997 г. — начальник управления внешнеэкономических связей, науки, юридической и кадровой работы комитета «Укрсадвинпром»

1995 г. — начальник управления науки и учебных заведений Госсадвинпрома Украины

1989 г. — аспирант Украинского научно-исследовательского института садоводства, ассистент, и. о. доцента Уманского сельскохозяйственного института

1981 г. — студент Уманского сельскохозяйственного института

1979 г. — служба в Вооруженных силах

16 января 1961 г. — родился в с. Бовтышка (Кировоградская обл.)