Александр Башенко: деньги решают все

Как вы охарактеризуете ситуацию, сложившуюся на украинском рынке коммерческой недвижимости?

Александр Башенко: С конца 2008 года рынок коммерческой недвижимости переживает фазу стагнации. В 2009–2011 годах. сдали очень мало объектов офисной недвижимости. Наша компания в текущем году закончила строительство второй очереди БЦ «Горизонт Парк». Бурный рост проектного развития, наблюдаемый в 2006–2007 гг., столкнулся в конце 2008-го — начале 2009 года с полным отсутствием финансирования, поэтому строительство новых бизнес-центров было либо остановлено, либо заморожено. Но я не паниковал бы, а назвал такую ситуацию стабилизацией рынка коммерческой недвижимости. Кризис убрал с рынка «ковбоев» — те девелоперские компании, которые правдами и неправдами получали наполовину оформленный земельный участок и, вооружившись яркими буклетами, продавали недвижимость. Разве нормально, что в 2007 году городские власти согласовали строительство офисных зданий общей площадью 7 млн кв. м?!

Какие факторы оказывают влияние на развитие коммерческой недвижимости?

Александр Башенко: Основной фактор — это прекращение в 2008 году банковского финансирования. До октября 2008-го банки кредитовали любые сделки в недвижимости. Сегодня на этот сегмент наложен табу.

Какие тенденции прослеживаются на отечественном рынке коммерческой недвижимости?

Александр Башенко: В 2007 году на рынке коммерческой недвижимости наблюдались спекулятивные тенденции. Кроме того, с 2008-го из Украины происходит отток капитала на Запад. Это связано с тем, что часть отечественного банковского сектора контролируется иностранными банками, основной задачей которых является латание собственных дыр. В Украине сложилась такая ситуация: внутренний покупатель не покупает, потому что у него нет денег, а внешний не идет, потому что в Европе системный кризис. В 2011 году сектор офисной недвижимости вернулся к ценам 2003-2004 гг. По динамике продаж и арендных ставок мы тоже находимся в 2004 году.

Ощущается ли влияние кризиса на офисную недвижимость сегодня?

Александр Башенко: Повезло, что времена Дикого Запада (2006–2008) не привели к перепроизводству предложения. На офисные объекты, которые получали финансирование, кризис не повлиял. Заполняемость готовых БЦ в центре осталась 100%-ной, массового выселения компаний из арендуемых площадей не произошло, уровень вакантности не повысился, правда, существенно понизились арендные ставки.

В какие сроки обычно строится и сдается в аренду офисное здание?

Александр Башенко: Мало кто знает, что от начала до завершения проекта объемом 20–30 тыс. кв. м проходит от трех до десяти лет. Влияет много факторов, о которых девелоперы порой узнают, находясь уже на половине пути. К примеру, разрушил старую стену, чтобы построить что-то новое и красивое, и тут выяснилось, что стена была памятником архитектуры. И проект полностью остановился. Но самое интересное начинается после окончания строительства: повесил табличку «ОРЕНДА», а золотая рыбка не идет… Большинство заявленных на рынке объектов характеризуются отсутствием понимания, с какой целью строить объект офисной недвижимости, но зато какие печатаются модные брошюры…

Помогло ли сектору коммерческой недвижимости принятие Закона № 3038 «О регулировании градостроительной деятельности»?

Александр Башенко: Строительство каждого общественного здания площадью от 3 тыс. кв. м проходит те же согласовательные процедуры, что и до принятия закона. Я считаю, что процедуры по согласованию строительства необходимо ужесточать, тогда мы не увидим офисных помещений на месте детсадов или школ. В Бостоне, к примеру, средний срок получения разрешения на строительство в центре города — около восьми лет, так что у нас все очень неплохо.

Какие проблемы присущи рынку офисной недвижимости?

Александр Башенко: Основная проблема недозревшего рынка, а именно таким он сегодня является, — это непонимание конечных задач теми, кто желает принять участие в забеге. Из-за этого развитие проекта зачастую сводится к простому — построить! А ведь собственно построить — это лишь 10 – 20% от всего комплекса задач. Неудачно выбрал место, пошел на поводу у архитектора — и можно сказать смело: выбросил деньги на ветер.

Соответствуют ли построенные офисы принятой классификации?

Александр Башенко: В моем понимании А-класс — это те помещения, которые пользуются спросом. У нас невозможно классифицировать недвижимость. Например, БЦ «Леонардо» и «Парус» принадлежат к А-классу, но припарковать возле них машину невозможно. Наш бизнес-центр по ул. Амосова относят к Б-классу, но там стоянка на 1500 мест. Классифицировать здание необходимо по качеству его арендаторов, а не по цвету стекла на фасаде.

Какие источники привлекаются для финансирования крупных проектов коммерческой недвижимости?

Александр Башенко: Сегодня все крупные проекты финансируются отечественными инвесторами. До 2008 года банковский сектор просто раздавал ресурсы, за что и поплатился. Сейчас банками накоплена масса кредитов, которые невозможно вернуть.

Кто кредитовал БЦ «Горизонт Парк»?

Александр Башенко: Этот бизнес-центр кредитовал Укрсоцбанк — наш стратегический партнер на тот момент. К сожалению, в 2009 году он, как и многие другие финучреждения, спрятал голову в песок. На самом деле мы говорим о системном кризисе в банковском секторе, активно скрывающим неликвидные портфели от НБУ и вкладчиков. Завершение строительства финансировалось владельцами бизнес-центра.

Возникали ли трудности с завершением проекта?

Александр Башенко: Первая очередь БЦ «ГоризонтПарк» в 2009 году была закончена на 80%, вторая — только на 10%. Главной трудностью строительства в 2009-2010 гг. было привлечение инвесторов, особенно в разгар кризиса. Компания привлекла украинских партнеров, которые не стали сохранять деньги на депозитах за границей, а профинансировали объект. Стимулом для инвестиций стало то, что все помещения еще до завершения строительства были сданы в аренду, а также мое имя. Риски получения доходов были исключены.

А что же Укрсоцбанк?

Александр Башенко: Об этом я поинтересовался бы у его председателя Бориса Тимонькина, который то и дело публично заявляет, что все мы с вами живем в Сомали, и пропагандирует в прессе новую концепцию развития банковского сектора: должен — сядешь. Сажать должников в тюрьму — не выход, с ними нужно договариваться.

Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2012 году?

Александр Башенко: Ситуация с БЦ в центре города не изменится, их уровень вакантности не увеличится. Наступающий год — время, когда европейская банковская система должна правдиво посмотреть на собственные балансы. Мы видим, какая ситуация сложилась в Греции, Испании, Италии, общественность призывает списывать дутые долги. Пока нет понимания, за чей счет они будут списаны, но ясно одно: они невозвратные.

Чем это грозит нашей стране?

Александр Башенко: К сожалению, ситуация в Европе грозит Украине оттоком внешних инвестиций, что скажется и на состоянии строительной отрасли. Рост на строительном рынке возможен только с 2014 года, при условии что Западная Европа найдет формулу списания плохих кредитов и оздоровления финансового сектора.

Отечественная банковская система очень зависима от западноевропейской, а сугубо украинские банки в большинстве своем тяготеют к финансированию быстроокупающихся проектов, а любая недвижимость — это всегда долгосрочная и стратегическая инвестиция.

Материал опубликован в издании «ГVардия руководителей», декабрь 2011 года