Земля обетованная. Спекулировать на земле с помощью банковских кредитов невыгодно

В июне кредиты на землю в среднем обходились заемщикам в 19,59% годовых в гривне и 14,29% в долларах (по данным Простобанк Консалтинга). Стандартный срок кредитования — 10 лет. Еще в начале марта кредит на землю можно было получить под 12% годовых (в долларах) и на 30 лет. «Ипотечные кредиты, в том числе кредиты на землю, с начала года в среднем по рынку подорожали на 2-3 процентных пункта», — констатирует Антон Шаперенков, начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка.

В 2008-м рынок земельного кредитования практически перестал расти, хотя в целом объем кредитов населению и физлицам в I квартале 2008-го вырос на 13,9%. По оценкам компании «Финансовой консультант. Фаворит», сейчас земельные ссуды занимают всего 2,2% общего объема ипотечных кредитов и составляют 1,4 млрд грн. Небольшой объем рынка земельных займов объясняется боязнью банкиров иметь дело с земельными мошенниками (многие спекулянты не возвращают предоставленные финучреждениями кредиты), нежеланием банков кредитовать одновременно покупку земли и строительство дома на участке и в целом дефицитом ликвидных соток под застройку.

Семь раз меряют

Основное условие для получения кредита на землю — целевое назначение надела. Кредиты предоставляют только на покупку земли под застройку либо для ведения садоводства (назначение участка должно быть указано в государственном акте на землю при оформлении права собственности). В целом банки неохотно кредитуют покупку «голых» участков, наиболее популярно кредитование покупки коттеджей и домов с землей. По словам Олега Малкина, председателя правления Первого Инвестиционного Банка, некоторые земельные заемщики — мошенники, не возвращающие банкам займы. «Сейчас около 50% сделок с землей носит спекулятивный характер. Спекулянты скупают землю гектарами с целью дальнейшей перепродажи. Некоторые из них приобретают землю в кредит», — рассказывает Олег Малкин. По его словам, спекулянт может обманным путем поделить крупный участок, приобретенный в кредит, на мелкие и перепродать. В этом случае банк остается ни с чем: естественно, мошенник не возвращает заем кредитору. При этом по документам заложенный в банке участок попросту перестает существовать: его поделили на небольшие наделы, присвоили участкам новые кадастровые номера и выписали новые государственные акты на землю. Именно поэтому банки стараются кредитовать участки площадью не более 1 га (некоторые финучреждения — не более 0,3 га), чтобы покупатель земли впоследствии не смог распродать участок по частям. Крупные земельные наделы (несколько десятков гектар) в кредит могут купить только строительные компании. Однако в этом случае им придется доказать банку, что участок будет использоваться по назначению.

Нажмите, чтобы увеличить

Приобретая землю в кредит, финконсультанты советуют потенциальному заемщику обратить внимание на сервитуты участка — право других лиц пользоваться этой землей. Например, по территории участка могут проходить канализационные пути или дорога, ведущая к дому соседа. Совместное пользование землей с властями, а также с частными или юрлицами не только ограничивает свободу собственника на строительство, но и уменьшает сумму предоставляемого банком кредита. Некоторые финучреждения и вовсе отказываются кредитовать покупку земли, которой имеют право пользоваться другие, помимо собственника, лица. При получении земельного кредита участок должен быть свободен от аренды, не заложен, не должен находиться в зоне отчуждения, то есть там, где нельзя строить: так банки страхуются от проблемных заемщиков-спекулянтов.

По словам Сергея Максименко, начальника отдела по взаимодействию с партнерами компании «Финансовый консультант «Фаворит», одна из проблем при получении земельного кредита — долгий срок формирования полного пакета документов, требуемых банком. С момента подачи первичной заявки на кредит (кредитный комитет банка принимает решение, может ли финучреждение в принципе выдать кредит данному заемщику) до получения ссуды в среднем проходит 1-1,5 месяца. Иногда оформление земли в кредит затягивается на целый год. В то же время кредит на квартиру или авто можно оформить за несколько недель, а до кризиса ликвидности — и вовсе за пару дней. Причин затяжному оформлению документов несколько. Многие земельные участки довольно сложно оценить: из-за их удаленности от населенных пунктов и отсутствия полной инвентаризации земель в Украине оценщик может попросту не знать реальной цены конкретного участка, так как неизвестна рыночная стоимость аналогичных. Кроме того, при покупке земли может быть неясно, в чьем ведении находится участок, например, областного совета или центральных органов власти. В этом случае непонятно, кому покупатель должен платить налог на землю от сделки.

Проблемы могут возникнуть, если продавец не оформил госакт на владение землей. «Банк не предоставит кредит, а нотариус не заверит кредитный договор, если продавец не оформил государственный акт на свое право владения землей. Оформление такого документа, в зависимости от региона (популярности среди покупателей), может растянуться на целый год», — предупреждает Евгений Склеповой, директор департамента ипотечного кредитования Swedbank. Поэтому специалисты рекомендуют покупателям требовать от продавцов земли оформление госакта на землю заранее, до подачи заявки на кредит. Также потенциальному покупателю могут не предоставить или затянуть выдачу документов из Государственного земельного кадастра, предостерегает Евгений Склеповой. Например, справки о наличии  сервитутов.

Расходная часть

Стандартные требования банков к получателям земельных кредитов таковы. Потенциальный заемщик должен быть гражданином Украины, в возрасте от 21 до 65 лет, иметь постоянное место работы или другой постоянный источник доходов. Если заемщик не соответствует одному из этих критериев, банк может повысить ставку кредитования на 0,5% годовых либо вовсе отказать в ссуде (второй вариант в условиях кризиса ликвидности вероятнее).

От потенциального заемщика потребуются: копия паспорта, справки о присвоении идентификационного кода, о доходах с места работы за последние 6 месяцев, о занимаемой должности и опыте работы в данной компании, экспертная оценка земельного участка (проводится оценщиком, аккредитованным в банке), справка об уплате налога на землю за последние 12 месяцев, выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствии обременений на землю, а также о предыдущих операциях с землей. Кроме того, заемщик должен предоставить банку государственный акт на право продавца земли владеть участком, его паспорт и идентификационный код. Многие финучреждения требуют также документальное подтверждение о планах покупателя земли построить объект на участке (разрешение на проведение строительных работ, проектно-сметная документация, договор подряда со строительной компанией). Если таких документов нет, банк может отказать в кредите.

Крупные финучреждения выдают земельные кредиты на сумму до $500 тыс. Такие суммы банки декларируют в своих рекламных проспектах. Однако на практике в период кризиса ликвидности банки не спешат расставаться с крупными суммами. Максимальный кредит, который сейчас можно получить на покупку земли, — $100 тыс. (стоимость 20 соток, например, в Васильковском или Бородянском р-нах Киевской обл.).

Залогом по кредиту обычно является приобретаемый участок. Банки выдают кредиты в размере 75-80% оценочной стоимости надела. То есть сумма кредита зависит не от суммы сделки, запрошенной продавцом участка, а от оценки земли. Поэтому некоторые покупатели земли в кредит «договариваются» с оценщиками, чтобы те назвали большую сумму надела. Например, покупатель участка стоимостью $12 тыс. получит от банка те же $12 тыс., если специалист оценит надел в $15 тыс.

Банк обычно просит предоставить дополнительный залог — автомобиль или квартиру, если оценочная стоимость земельного участка не дотягивает до запрашиваемой суммы кредита.

Комиссионные банка при выдаче кредита — 1-2% от ссуды. Раньше финучреждения взимали дополнительные комиссионные («за погашение кредита», «ежемесячная комиссия», «за обслуживание счета», «за досрочное погашение кредита»). Однако постепенно они отказываются от практики допкомиссий. Другие расходы заемщика при покупке земли — платеж в местный или госбюджет (госпошлина в размере 1% от стоимости участки и 0,1% от предоставленного кредита) и услуги нотариуса (от 500 грн). Также будущему латифундисту придется отдать 500-1000 грн оценщику, аккредитованному в банке.

Заемщик должен застраховать объект залога (приобретаемый участок земли или квартиру), причем покупать страховку придется ежегодно в течение всего срока кредитования. Полис обойдется ему в 0,25-0,5% стоимости залога. Некоторые банки также требуют полис страхования жизни и здоровья заемщика — его стоимость варьируется в размере 0,3-0,5% суммы кредита. В целом заемщику придется ежегодно отдавать на страхование около 1% от стоимости залога. По подсчетам Контрактов, в среднем общие расходы заемщика на оформление кредита составляют 5-7% стоимости участка.

Спекулянты не пройдут

«Если семья хочет приобрести квартиру или участок земли в кредит и построить на нем дом, то выгоднее все-таки оформить кредит под покупку квартиры: ставки по займам на квартиры на 1-2% годовых ниже земельных, да и сама процедура оформления ссуды проще и быстрее», — советует Сергей Максименко. Покупать землю в кредит для спекуляций уже невыгодно (даже если банк согласится прокредитовать такую сделку). С начала 2007-го по июнь 2008-го сотки подорожали в среднем на 90-110%. Банки началикредитовать покупку земли как раз в начале прошлого года, когда сильно вырос спрос на участки. За этот период спекулянты действительно хорошо заработали на земле. Однако, по прогнозам аналитиков, рост стоимости земли в 2008-м сильно замедлится — в этом году наделы подорожают не более чем на 30% (с начала 2008-го сотки в Киевской обл. выросли в цене на 15%, данные компании SV Development). В 2009-м участки подорожают максимум на 20% (если будет продлен мораторий на продажу земель сельхозназначения). Поэтому покупать землю в кредит летом 2008-го, чтобы продать участок в конце 2009-го, невыгодно — после возврата кредита с процентами и уплаты всех комиссионных спекулянт получит максимум 10% годовых.

С отменой моратория на продажу земель сельхозназначения земельный рынок может активизироваться — спекулянты постараются скупить большую часть выброшенных на рынок ликвидных участков. Одновременно ускорится рост объемов земельного кредитования: банки будут по-прежнему сторониться мошенников, однако наверняка увеличат объемы кредитования из-за высокого спроса. В перспективе 2-3 лет рынок земельного кредитования вырастет еще и потому, что постепенно финучреждения начнут выдавать ссуды не только на покупку соток, но и под строительство частных домов.