Что выгодней — квартира в Киеве или четыре в областном центре

Наталья Гамоля, по материалам "Личного счета"

"Может, замерим квадратуру по периметру или дальше будем глазки строить?"

Российский прозаик Антон Павлович Чехов (тот, что в очках с бородкой) умер мультимиллионером. Его состояние оценивалось по тем временам в $500 млн. А первые крупные заработки пришли после того, как стесненный в средствах писатель с расшатанным здоровьем вынужден был продать столичное жилье и перебраться в деревню. Причем денег на загородное жилье Чехову не хватало и пришлось занимать у друзей — банки тогда еще не кредитовали творческую интеллигенцию. В деревне он написал свои самые лучшие рассказы, а гонорары достигли запредельной величины — 40 коп. за строчку. И началось. Один рассказ за другим, поездки за границу и, как свойственно олигархам, поддержка политических партий. В данном случае — большевиков. Разбогатев, Чехов перебрался в Ялту, где купил дом, ставший его основной резиденцией. Сейчас, чтобы купить аналогичное имение в прибрежном райцентре с целебным климатом, нужно зарабатывать уже не прозой, а как минимум торговлей цветными металлами. Зато существует множество других городов, где недвижимость растет в цене быстрее, чем в Киеве, а местный колорит и персонажи легко ассоциируются с классическими произведениями.
Предположим, за свое творчество на основном месте работы вы заработали $100 тыс. или заняли у друзей (второй вариант предпочтительнее). В Киеве за такие деньги можно приобрести очень хорошую однокомнатную квартиру улучшенной планировки практически в центре или почти жилую двушку в мертвецки спальном районе. А потом эту недвижимость сдавать за $350-500 в месяц. За год заработаете минимум $4200 арендных и еще минимум $10-20 тыс. — виртуальных (благодаря росту цен на жилье). На каких-то 25% сумма увеличится, как два рассказа написать, и вместо сотни тысяч можно будет располагать уже $125 тыс., если надежным капиталовложением считать столичную недвижимость.
Но чем не капиталовложение недвижимость в другом городе? Скажем, на те же $100 тыс. можно купить четыре вполне приличных двушки в Нежине (есть такой районный центр в Черниговской области) и сдавать по $100—150 в месяц каждую, что в общем составит $400—600 ежемесячного дохода с ренты. А через год суммировать минимум $4800 арендных и стоимость еще одной подобной квартиры (минимальный прирост цены, который прогнозируют риэлторы в этом городе). Итого: 30% минимального прироста стартового капитала против 25% столичных.

Специальное исследование Ассоциации риэлторов Украины доказало, что города, до недавнего времени пребывавшие в малоподвижном состоянии, таковыми являются Кировоград, Херсон, Сумы, вышли из депрессии, благодаря чему средняя стоимость квадратного метра жилья в Украине составила $1369. Зашкаливает этот показатель только в столице и Одессе. Остальные областные центры в отрыве на $20-724.

Спринтерский замер средней стоимости жилья в городах на начало 2007 г.
(рейтинг Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины)

Комитет по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины составил рейтинг цен на недвижимость крупных городов страны. «Несколько странным оказалось неожиданно низкое, 19-е место Донецка, — комментирует ситуацию председатель Комитета АСНУ Алексей Котенко. — Этот факт свидетельствует о серьезном дисбалансе в социальной структуре населения: в этом городе сосредоточены и промышленность, и крупные денежные ресурсы, и цены на престижные квартиры довольно высокие. Но, как говорится, много бедных и мало богатых. Прослойка среднего класса незначительна, поэтому цены на жилье в небогатых районах занизили средний показатель Донецка».

В собственном специальном исследовании Личный счет не заметил ни малейшей нотки грусти в так называемых депрессивных районах. Спокойствие  —  не то что областному центру, а и районным  —  только снится. Скорее состояние затяжной тоски наблюдается в столице, где риэлторы утверждают, что у народа нет денег на неоправданно дорогое жилье. И тут впору задуматься об антидепрессантах. Вложения в недвижимость остаются самыми надежными, вот только выбрать ее нужно в правильном месте, скажем, в каком-нибудь областном центре. «Ипотечный климат очень изменился, — говорит директор ООО «Единая система недвижимости Кировоградщины» Александр Баранюк, — банки прямо за руки тянут, приглашая брать кредиты». Правда, получить фантастические прибыли (к примеру, в 2005 году этот показатель составил 120%) не удастся, но все же 15-20% годовых гарантированы даже в городах-миллионниках. В некоторых регионах специалисты прогнозируют 25-50% годовых. Алексей Котенко считает, что в жилую недвижимость на первичном рынке инвестировать лучше всего в развитых городах — Киеве, Одессе, Севастополе, Днепропетровске. Вывод Личного счета смелее: выгодно вкладывать во вторичку (первичный рынок для более резкого скачка адреналина) самых тихих, едва оживающих городов. Конечно, мы согласны с Андреем Загоруйко, генеральным директором хмельницкой компании «А-Лекс», в том, что предварительно нужно изучить ситуацию в городе и выбрать надежное агентство недвижимости, которое на доверительных соглашениях возьмется вести ваш инвестиционный проект. В связи с тем, что для лечения запущенного депрессивного состояния подходит не любой город, Личный счет попытался определить, какие места обладают наиболее финансово-целебным климатом. Мы сознательно исключили из круга поиска города-миллионники и Автономную республику Крым, на особый климат которой влияет северный атмосферный фронт, что требует отдельного специального исследования.

Говорят, в последние год-полтора в Чернигове стремительно растут цены на жилье. В ходу хрущевки и квартиры улучшенной планировки. Если в начале прошлого года за трехкомнатную хрущевку в центре города давали $30 тыс., то сейчас за нее просят $45 тыс. За дефицитные однокомнатные квартиры улучшенной планировки сегодня готовы платить $35 тыс., тогда как в начале 2006 года они стоили $22 тыс. К тому же активно ведется строительство новых домов, покупку квартир в которых охотно кредитуют банки. Интересно, что кредит можно получить за один-два дня. Приятели, решившие купить квартиру в новостройке, утром принесли все необходимые документы, а вечером уже получили кредит в одном из филиалов не очень популярного в столице банка. Но, как говорит директор АН МКТ Александр Панасюк, рынок недвижимости подвержен слухам, поэтому не стоит обольщаться. «Цены растут на 5-10% в год, — говорит Александр, — со всплесками и периодами затишья, и не исключено, что этот год будет не таким бурным, как прошлый».

На первый взгляд ситуация на рынке недвижимости Сум мало отличается от других городов. «Цены растут в среднем на 1,8-3,5% в месяц, — говорит руководитель VIP-отдела АН «Сумская недвижимость» Елена Шульга. — Самый большой рост цен — на однокомнатные квартиры, до 50%». По словам риэлтора Галины Верещаги, с прошлого года ажиотажный спрос наблюдается на квартиры в новостройках. Их цена на вторичном рынке достигает $3,2 тыс. за кв. м. В АН «Сумская недвижимость» отмечают, что на первичном рынке не пользуются спросом квартиры площадью более 80 кв. м в домах среднего класса, где за квадрат просят $630-670. «В дефиците вторичное жилье стоимостью $35-40 тыс., — говорит Елена Шульга, — это цена максимально возможного займа в нашем регионе». За такую сумму можно найти даже 3-комнатную квартиру. Однако специалисты прогнозируют, что весной за такую сумму можно будет купить лишь 1- и 2-комнатные в старых домах и «чешки», в апреле цены могут подскочить на 10-15%. Второй резкий скачок цен (до 20%) может произойти осенью.

В этом городе цены начали расти лишь два года назад. Согласно данным АН «Квартал», только за прошлый год однокомнатные квартиры в центре подорожали в три раза: $40 тыс. на конец 2006 года против $13 тыс. в 2005-м. По наблюдениям луганских риэлторов, их город — самый перспективный для инвестиций в недвижимость. «Цены на квартиры растут рывками, — рассказывает директор АН «Квартал» Алла Скрипка, — иногда за один месяц жилье дорожает на 25%. В основном это касается однокомнатных квартир — только за одну неделю января спрос на них увеличился в два раза, что сразу же отразилось на ценах». Первичное жилье не компенсирует дефицит на вторичном рынке. По словам Аллы Скрипки, первичка только начала появляться, дома не очень интересной планировки, к тому же покупатели не видят готовых, законченных объектов». Цены на первичном рынке относительно стабильны, например, в одном из наиболее интересных проектов квадратный метр продают за $1100. В обозримом будущем, по прогнозам специалистов, стоимость квартир увеличится прежде всего на «доступной» вторичке. «Весной активизируется индивидуальное строительство, в связи с чем повышенным спросом будут пользоваться земельные участки с коммуникациями и развитой инфраструктурой», — уверена Алла Скрипка.

Николаевские квартиры дороже столичных?! В начале 1990-х такой ажиотаж на рынке недвижимости города спровоцировали киевляне, напуганные последствиями чернобыльской катастрофы. Сегодня тоже на первичном рынке города, наряду с местными компаниями, жилье предлагают и киевские.
В городе 200 новых домов разной степени готовности, самый дорогой «элитный» квадрат стоит $1 тыс., самый дешевый — «социальный» — $600. Если до недавнего времени первичка почти отсутствовала, то в скором будущем предложения вторичного рынка могут пополниться на 25-35%. Хотя, по оценкам директора АН «Млечный путь» Петра Мойсола, динамика цен на недвижимость Николаева не будет отличаться от столичной — рынок родного города он считает более привлекательным для инвестиций.

Это самый настоящий город-памятник Н. С. Хрущеву. Именно хрущевки задают тон на херсонском рынке недвижимости. Хотя цена однокомнатных квартир в городе колеблется в зависимости от района и дома в пределах $500-1000 за кв. м, квадрат в однокомнатной хрущевке оценивают в $1,5 тыс. За такие деньги тут можно купить и трехкомнатную сталинку. «Самые дефицитные квартиры — однокомнатные улучшенной планировки, расположенные в центре», — рассказывает аналитик агентства «Изумруд» Анна Ларченко. Например, в январе за $27-28 тыс. можно было купить 1- или 2-комнатную квартиру в центральном районе, тогда как еще год назад 2-комнатная была дороже на $2,5 тыс. Кроме того, в центре есть предложения и на первичном рынке. Строится на весь город 8-10 домов, но цена за квадратный метр стартует от $1 тыс. «Цены растут по-разному, в среднем на 2-4% в месяц», — комментирует аналитик. Вероятнее всего, такой ситуация будет оставаться и в ближайшие месяцы.

Пожалуй, лучшие времена для смелого инвестора в этом городе заканчиваются: если за 2005 год цены на недвижимость Кировограда выросли на 120%, то за минувший — всего на 39%. Только за декабрь прошлого года однокомнатные, по данным АН «Единая система недвижимости в Кировограде», подорожали на 7,05%.
«Больше всего выросли в цене двухкомнатные квартиры — на 41%, — констатирует Александр Баранюк, — а трехкомнатные подорожали на 31,2%». На первичке купить практически нечего — только-только началось строительство нескольких домов, и, по словам Александра Баранюка, в свободной продаже пока ничего нет. Зато вторичный рынок показывает стабильный рост цен, темпы которого сложно предугадать, но надежд на снижение или приостановление динамики нет.

«Караул!!!» — готовы кричать полтавские риэлторы. Местное население не успевает за пришлыми покупателями — полтавский рынок недвижимости практически оккупирован жителями столицы. «Киевляне активно скупают недвижимость в Полтаве, — рассказывает директор АН «Центральное» Ольга Гапчук, — иногда переплачивают втридорога, стараются выкупать квартиры целыми площадками, поэтому цены поднимаются даже в период зимнего затишья». Еще в начале декабря
3-комнатную хрущевку в прицентральном районе можно было купить за $18 тыс., а после новогодних праздников цена поднялась до $21 тыс. И то ли еще будет! Прогнозировать рост цен полтавчане не берутся, уверены только, что понижения или обвала на рынке ждать не стоит.

Спекуляции на недвижимости не чужды винничанам. Все свободные средства они вкладывают в оригинальный бизнес: выкупают жилье в центре на первых этажах (по $1 тыс. за кв. м) и выводят из жилого фонда. «Квадратный метр в нежилом фонде дороже в 1,5-2 раза», — объясняет исполнительный директор АН «Стиль Эстейт» Наталья Бондарчук. Надеяться на такую же прибыль можно только при быстрой перепродаже квартиры, и то, как говорит Наталья, не всегда. На рынке квартир, по ее прогнозам, цены начнут расти с конца марта. До лета жилье подорожает на 5%. Причем вторичка и первичка будут дорожать синхронно.

Инвестирует в черкасские квартиры исключительно коренное население. По словам специалиста АН «Март» Михаила Моторного, первичка не так интересна для инвестиций, как вторичка. «Застройщики неохотно принимают 100% платежи за строящееся жилье и скрепя сердце продают на разных этапах строительства», — говорит он. На ценовой климат вторички новые дома влияния не оказывают, потому что большие дорогие новые квартиры малоликвидны. Рентабельнее всего в Черкассах продавать, а не сдавать в аренду жилье. Даже квартира-офис не может оправдать больших ожиданий, потому что в дефиците большие коммерческие площади. Но стабильный рост на 20-25% в год при условии относительного спокойствия в стране черкасскому рынку квартир гарантирован.

Здесь можно закладываться на медленное, но уверенное повышение цен. В дефиците, по словам риэлтора АН «Престиж-Центр» Натальи Исфаровой, 1-комнатные квартиры улучшенной планировки. И пока на первичке предложений немного, неудовлетворенный спрос будет подогревать цены, по прогнозам заместителя директора АН «Гарант» Жанны Муляр, на 1-2%, а Наталья Исфарова считает, что к лету стоимость метра повысится на 10%.

Трудно логически объяснить, почему цены на вторичку, хоть и медленно, но все-таки уверенно растут. Предложений на первичке очень мало, но к марту застройщики цены повысили с $680-840 до $930 за квадрат. По мнению директора АН «Кадет СВС» Андрея Андрущенко, цены на жилье в Ровно уже достигли пика. Согласно его прогнозам, вторичка будет прибавлять по 1,5-2% ежемесячно, если вновь не грянет буря. Будь Андрей киевлянином со свободными $20-30 тыс., деньги в покупку ровенского жилья вложил бы только в крайнем случае, и то через три месяца попытался бы квартиру продать. За год на покупке и аренде 2-комнатной квартиры с евроремонтом и полным комплектом мебели (стоит около $60 тыс.) можно заработать $15-17 тыс. Рентабельнее выкупить поближе к центру квартиру на первом этаже (в среднем $1 тыс. за кв. м) и вывести ее из жилого фонда ($3-4 тыс. за процедуру), чтобы потом продать под офис (цена до $4 тыс. за кв. м) или сдавать какой-нибудь фирме (аренда 1 кв. м — $30, коммунальные услуги оплачивает арендатор). Самое время, считает Андрей, интересоваться недвижимостью в Беларуси, конечно, предварительно изучив ее законы.

Луцк

(ожидаемый рост — 14-24% в год)

Тут в первую очередь ценится качество жилья. Как объяснили в Волынском агентстве недвижимости, разделения по районам в городе нет — только по категории жилья. Самые дорогие квартиры — многогабаритные, за которые просят от $56 до $220 тыс. Даже в новострое класса «элит» квартира стоит дешевле — от $32,5 тыс., правда, без отделочных работ. Хоть и держится продажа квартир в Луцке на плечах местного населения и гастарбайтеров, которые, по словам главы правления ЗАО «Волынское агентство недвижимости» Валерия Мусийчука, покупают жилье в основном для своих детей, все же за прошлый год цены выросли значительно. На первичке рост составил 33-54%, на вторичке — 24-35% без значительных поправок на количество комнат и возраста дома. Согласно прогнозам Волынского агентства недвижимости, в ближайшие 2-6 месяцев цены на вторичном рынке поднимутся на 7-12%.

На примере этого города можно понять, что же такое рентабельность. По подсчетам генерального директора компании «А-Лекс» Андрея Загоруйко, если купить в Хмельницком квартиру и сдавать ее в аренду, то затраты окупятся через 22 года. По-настоящему перспективно превратить квартиру в офис. Одно и то же помещение в жилом доме в центре оценивается с разницей в 50-100%. Можно попытать счастья на первичке. В Хмельницком хоть и немного строят (в основном дома на в 5-9 этажей), но уже на стадии фундамента выкупается практически весь дом (в среднем по $600 за кв. м), а через 1,5-2 года квартира-полуфабрикат потянет на $1 тыс. за метр.

За прошлый год недвижимость Тернополя подорожала на 30%. «Цены будут расти, несмотря на высказывания экспертов о возможном обвале рынка», — рассуждает заместитель директора АН «Яворина» Анатолий Венгринович. Сейчас пользуются спросом квартиры без ремонта, ведь они дешевле. И если на вторичке в дефиците 1- и 2-комнатные, то на первичке предложений достаточно. Примечательно, что интересуются жилой недвижимостью в основном коренные жители. Клиенты из других городов пока претендуют на владение коммерческими квадратами.

Здесь, как в Багдаде, все спокойно. В равноотдаленном от городов-миллионников (600 км и до Одессы, и до Киева) областном центре давно сложились свои правила игры на рынке недвижимости. И кажется, никто их не может нарушить. Разве что в очередной раз ценовое цунами разразится над столицей, и волны докатятся до Черновцов. «Основные покупатели недвижимости — жители города, — говорит директор АН «Ваш Ковчег» Сергей Босовик, — которые просто улучшают свои жилищные условия, переезжая из меньших квартир в большие». По прогнозам Сергея Босовика, в ближайшие полгода эта тенденция не изменится: «Цены на квартиры поднимаются плавно, в среднем на 2% в месяц, и подскакивают одновременно со столичными. Быстрее дорожают квартиры нового фонда, иногда до 5% в месяц». «Динамика цен будет зависеть от принятия судьбоносных законопроектов, — говорит директор АН «Замок» Виталий Арифов. — Если обойдется без законодательных потрясений, то в этом году будет расти спрос на новостройки и «чешки». А пока черновицкие АН атакуют граждане Германии, Польши и Молдовы. По словам Сергея Босовика, иностранцы готовы отдавать любые деньги, но не за недвижимость, а за земельные участки, на которые пока распространяется действие моратория. Ажиотаж вокруг земли, коттеджей с участками и 2-4-квартирных домов прогнозируется среди наших земляков, и, как замечают в Черновцах, не без участи киевлян.

Решившись обзавестись недвижимым имуществом в городе легендарного поэта, нужно быть готовым к встрече с капиталами львовян, тернопольцев, в чем-то даже соглашаться с их условиями. Вполне вероятно, что в Ивано-Франковске скоро будут платить за жилье не меньше, чем в соседнем Львове. Хотя, как говорит директор АН «Тонус» Николай Тарасюк, какие-либо прогнозы делать сложно, даже на ближайшие месяцы. А все потому, что высокий спрос на квартиры в городе может быть перекрыт предложениями в новостройках. Пока на вторичке новострой погоды не делает, самый большой спрос наблюдается на 2-комнатный «сырец» — квартиры в новом доме без отопления, сантехники и внутренних дверей ($600-900 за кв. м). По сведениям Николая (и Личного счета), в черте Ивано-Франковска за пару лет вырастут целые массивы жилья разного класса. «Цены либо удержатся, либо вырастут максимум на 10 —15% в год», — считает Николай.

Самые красивые дома, по мнению многих, расположены именно в этом городе. Тут сохранились целые улочки, застроенные старословацкими особняками с роскошными квартирами, фасадами и видами из окон. Эти квартиры стоимостью $150-200 тыс. в дефиците, за квадрат просят от $1000. Но, как говорит директор АН «Влади» Владислав Ришко, особым спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры: «Многие переезжают жить в город, предпочитая небольшие квартиры, экономя на коммунальных платежах». И хотя в 2006 году вторичка подорожала на 25%, в 2007-м, по мнению Владислава, тенденция роста изменится: «Вторичный рынок для Ужгорода немного перегрет, цены на хрущевки завышены, а такое жилье себя уже изживает». Однако первичный рынок не спешит с предложениями, хоть и дорожает новопостроенный квадратный метр на 10-15% в год, новые квартиры в продаже практически отсутствуют.