Как превратить одну квартиру в три

Валентина Пригожина, "Личный счет"

Идея такова. Закладываете в банке свое жилье, берете кредит на две однокомнатных, а через некоторое время их продаете. Средняя стоимость однокомнатных квартир в Киеве — $70 тыс. Банки с выгодными ставками по ипотечным кредитам потребуют от вас внести 25% в качестве первоначального взноса. Значит, для покупки двух квартир потребуется $35 тыс. Брокерские проценты составят около $4900, к тому же не стоит забывать о стоимости оформления сделок купли-продажи и самих кредитов. А это еще минимум $4750. Итого, под залог своей квартиры необходимо будет получить $44 650. Суммарный долг по кредиту с учетом двух квартир составит $149 650.

Сумма, конечно, пугает. Но чтобы снизить выплаты по кредиту, обе квартиры можно сдавать в аренду. Даже если они без свежего ремонта и мебели, ваши доходы увеличатся на $550 в месяц после вычета коммунальных услуг.

Жадные до чужого добра банкиры не слишком жалуют спекулянтов. Ведь по большому счету вы зарабатываете на их кредитах. Посему занимать придется в трех разных банках. Почти во всех крупных банках автору отказали выдать кредит, поскольку засомневались в его возможностях выплачивать ежемесячно $2200. По расчетам банкиров, общий доход семьи в этом случае должен составлять не менее $3500. А возражения, мол, $550 будут приносить две квартиры, сданные в аренду, в банках не принимаются. Ведь в договоре ипотеки жестко прописывают запрет на сдачу заложенного жилья.

Вариант с кредитом в двух банках тоже не подходит. Чтобы заложить свое жилье в одном банке, а во втором взять кредит на покупку двух однокомнатных, придется убедить банкиров в том, что ежемесячные платежи на сумму $1450 не проблема. Да и вообще, ваше желание купить сразу две квартиры не вызовет восторга у сотрудников банков. Ведь они догадываются, зачем вам нужны деньги.

Попробуем разложить пасьянс по-другому: в одном банке, отдав в залог свою квартиру, берем в кредит первую однокомнатную, а в другом — просим кредит на вторую однокомнатную. Снова ничего не получится. В первом банке просто возьмут вашу квартиру в залог вместо первоначального 25% взноса, а остальные 75% выдадут под залог покупаемого жилья. В таком случае негде взять 25% для первоначального взноса на покупку второй однокомнатной квартиры.

Выход один: сначала необходимо взять в первом банке под залог своей квартиры $44 650, что меньше чем 70% ее стоимости. Деньги выдаст любой банк без больших проблем. Максимальный срок, на который можно взять такой кредит, — 10 лет. Если очень повезет, можно найти банк, кредитующий под 13% в валюте. В этом случае ежемесячные выплаты будут начинаться с $856. Потом во втором банке вы одалживаете на 20 лет $52 500, чтобы купить первую однокомнатную квартиру. При самой низкой ставке (10,8% годовых) ваши ежемесячные платежи стартуют с $692. В третьем банке берете на 20 лет еще $52 500 для покупки второй однокомнатной. Предположим, вы получили кредит под 11,9%. Тогда придется выплачивать ежемесячно $740. В результате затея с тремя кредитами обойдется в $2288 с уменьшением на $8,18 каждый последующий месяц, при условии, конечно, что спекуляциями занимаетесь в Киеве. Убедить каждый из трех банков в способности выплачивать по $700 в месяц труда не составит. Желательно подать заявки на все три кредита одновременно, дабы банкиры не заподозрили в вас спекулятивного огонька, проверяя по своим каналам, не должны ли вы энную сумму другим банкирам.

Продаем квартиры

Провернув сделку, остается только выбрать подходящий момент, дабы успешно перепродать лишнюю недвижимость. Традиционно цены на недвижимость начинают расти в феврале, замерзают к концу весны, затем взлетают в августе и останавливаются к началу зимы. Поэтому продавать лучше через шесть месяцев или год.

Не стоит, конечно, надеяться, что квартиры будут все время дорожать такими же стремительными темпами, как в октябре прошлого года, когда за два-три дня цены поднимались на $5000. Но если в 2008-м сохранится тенденция роста цен на квартиры, которая была до этого безумного месяца, то недвижимость будет прибавлять в весе 2,75% ежемесячно. В результате, продав обе квартиры через полгода, можно будет заработать чуть более $5300. С учетом вложенных на протяжении этого срока денег, часть которых ушла на погашение тела кредита, на руках окажется $10 200. Продав одну квартиру через полгода, а вторую придержав еще на 6 месяцев, можно будет получить $30 550, из которых чистый доход — $20 800.

Расставшись с обеими квартирами лишь через год, получите прибыль $33 100, а сумма на руках — $42 850.

Адреналин вам обеспечен. Сначала придется понервничать при покупке квартир и получении кредита. Острые ощущения гарантированы, если вдруг вы потеряете работу. Могут попасться не слишком добросовестные арендаторы. Ну и ко всему прочему, придется совершать лишние телодвижения, чтобы продать квартиру, заложенную в банке.

Хуже всего, если квартиры подорожают не так стремительно. Но для настоящего спекулянта риск — обычное дело.

Вам необходимо заложить свое жилье, чтобы получить $44 650 для покупки в кредит двух однокомнатных квартир в Киеве стоимостью $70 тыс. каждая.
Суммарные выплаты по кредитам составят $2288 в месяц, но если две однокомнатные квартиры сдавать, то сумма уменьшится до $1788 (при условии, что аренда одной квартиры $250 — самая минимальная цена).

1. Один банк три кредита не выдаст. Не докажете, что зарабатываете больше $3500.

3.

Рисунки: Влад Прутяну