Ирпень: сохранить статус зеленого города при высоких темпах строительства

В 2011-м местные застройщики сдали более 100 тыс. кв. м жилья. Для города с населением около 40 тыс. — это достаточно высокие показатели. Тем более что в прошлом году вся Киевская область сдала около 428 тыс. кв. м, данные Инспекции ГАСКа Киевской области. С учетом того, что общее население столичного региона, не считая Киева и городов с населением ниже 13 тыс., составляет около 1 млн, активность жилого строительства Ирпеня превышает средние показатели. По данным zagorodna.com, на начало 2012 года в Ирпене насчитывалось 55 новостроек (готовых и строящихся), что на 31% больше, чем годом ранее.

Не выше сосен

Строительный бум в городе начался незадолго до кризиса. У застройщиков не хватало средств для завершения масштабных многоэтажных жилых проектов, а потребность в новом жилье оставалась. Тогда же появилась идея строить дома небольшой этажности, которые не требуют больших инвестиций и строятся относительно быстро. В Ирпене новостройки представлены четырех­пятиэтажными строениями с небольшим количеством квартир в доме (от 20 до 40). В местной общественной организации «Солидарность», объединяющей крупных застройщиков, уверяют, что родоначальником ирпенского строительного бума можно считать члена объединения Владимира Розвалова, который первым додумался строить частные многоквартирные дома. Нечто подобное происходило и в других областях Украины. «Но мы все же полагаем, что именно Ирпень — родоначальник трансформерной застройки», — утверждает Константин Урбановский, глава Ассоциации застройщиков Ирпеня «Солидарность».

Стратегия «многоквартирных объектов в виде частных домов» во многом облегчала строителям жизнь. Ведь для того чтобы получить разрешение на строительство полноценной высотки, необходимо не менее полутора лет, тогда как на частный дом — гораздо меньшие сроки, а в целом возведение такого объекта занимало чуть более года.

Много квартир — много забот

Высокая и быстрая прибыль в сочетании с относительной простотой возведения малоэтажных домов привлекла на ирпенский рынок новых игроков.

Идея с частными домами обрела массовый характер. В Ирпене появилось много застройщиков-физлиц, которые привлекали покупателей низкими ценами. Демпинг и высокие объемы строительства сыграли с городом злую шутку. Сейчас цены на первичное жилье Ирпеня — едва ли не самые низкие в области. По данным zagorodna.com, в начале 2011 года квадратный метр в городе стоил $842, год спустя — $826 (на первичке).

Стоимость снизилась еще и потому, что часть застройщиков не выполняла своих обязательств — привлекала деньги, но дом так и не достраивала. Согласно последним данным, в городе работают около 90 стройкомпаний, и более половины из них так и не смогли закончить жилищные проекты. Репутация рынка пострадала, спрос немного упал, а с ним и цены. Компании, которые изначально работали в Ирпене, были обеспокоены. «Мы получили вспышку «холеры» в виде активной застройки и привлечения инвестиций этими, мягко говоря, беспринципными бизнесменами», — вспоминает Константин Урбановский.

Часть застройщиков объединились в организацию «Солидарность» и начали добиваться соблюдения правил честного ведения дел от всех игроков рынка. «Мы остановили деятельность локальной «элиты-центр». При этом постарались не вынести сор из избы — резонанса, как с известным киевским случаем, у нас не было. Мы занимаемся работой с потерпевшими: ведя маркетинговую войну с недобросовестными конкурентами, за свой счет решаем проблемы людей, которые купили квартиры у аферистов», — рассказывает Константин Урбановский.

 Однако к имиджевым проблемам добавились новые трудности. Активная застройка города неизбежно приводит к потере лесных насаждений. Столь привлекательный для инвесторов образ города-курорта мог оказаться под угрозой. Но этот вопрос беспокоит не только местных жителей и общественные организации, но и строительные компании. Именно «Солидарность» инициировала и профинансировала разработку генплана города, который четко разграничил бы территории и их функциональное назначение.

«С новым генпланом наша площадь увеличится на 2 тыс. га, на которых сейчас находится лес. Из них 200–300 га будет отдано под строительство, а на 700 га создан заповедник. Сегодня Ирпень располагается на 1700 га», — говорит Дмитрий Войцех, депутат Ирпенского городского совета. Он уверяет, что генплан Ирпеня собираются принять на сессии местного совета уже к 2013 году.

Недооцененный пригород

На данный момент в Ирпене есть все предпосылки для комфортной жизни. Чем отличается Ирпень от остальных городов­спутников Киева, так это тем, что у него есть территория и ресурсы для развития. В рейтинге 178 крупных городов Украины (в том числе миллионников), cостав­лен­ном в 2011-м аналитическим центром Universitas, Ирпень занимает 50-е место и относится к сегменту «перспективных городов». В понимании аналитиков центра, перспективные города — это города, в которых обеспечивается большинство основных социальных, экологических, медицинских, образовательных, инфраструктурных, демографических, культурных стандартов качества жизни, но при условии целенаправленной работы они могут со временем стать городами-лидерами.

В нынешнем году завершилось строительство важного долгостроя — прямой дороги, соединяющей Киев с Ирпенем, протяженностью 7 км и стоимостью 120 млн грн. Дорога не транзитная и, как отмечают водители, грузовой транспорт здесь увидишь редко, в отличие от узкой трассы через Гостомель. До Киева (ст. м. «Академгородок») на маршрутке можно добраться за 10–15 минут.

В ближайшей перспективе — открытие троллейбусной линии, которая по новой дороге должна соединить столичный мегаполис со своим пригородным спутником. Соответствующую проектно-сметную документацию уже готовят в Киевпастрансе.

Ирпень все еще является недооценным по сравнению с другими городами-спутниками Киева. «Наш город интересен в качестве места, где можно жить и отдыхать, а работать в столице. Этот аспект усилился с открытием новой автотранспортной ветки. Если раньше предпочтение отдавалось в основном левобережному пригороду Киева, то сегодня мы ожидаем роста интереса к Ирпеню», — говорит заместитель Ирпенского городского головы Максим Мельник. По его словам, основная задача местной власти — максимально эффективно решать вопросы развития городской инфраструктуры.

American dream

Главное — природа в Ирпене на удивление хороша. Город достаточно озеленен, в нем много парков, есть даже частные, очень ухоженные. Малоэтажные дома и не переполненные транспортом дороги дополняют образ «украинской мечты» по аналогу американской: комфортная загородная жизнь в частном доме среди природы.

Ирпень по-прежнему сохраняет за собой статус курортно-рекреационного города. Еще в начале ХХ века сюда любили приезжать отдыхать, ведь город с трех сторон окружают леса, а с четвертой — есть выход на речку Ирпень. По сравнению с другими населенными пунктами, в Ирпене централизованный питьевой водозабор осуществляется артезианским путем, а на местном, правда, не работающем ликероводочном заводе до сих пор сохранилась скважина, из которой добывалась минерализованная вода.

Сам Ирпенский регион обладает уникальным микроклиматом, содействующим профилактике и лечению сердечно-сосудистых заболеваний. В советские времена город насчитывал полсотни лечебных учреждений, часть из которых функционирует и сегодня.

Многие побывавшие в Ирпене отмечают низкий уровень городского шума, а в утреннее и вечернее время всегда можно услышать песни лесных птиц.

В Ирпене еще немало нерешенных проблем. Это малая освещенность улиц; новые объекты нагружают инженерную инфраструктуру города; очистные сооружения канализации (Ирпеню, как и многим городам, нужна своя станция очистки сточных вод); дороги и детские сады. Хотя проблем с магазинами, развлечениями и объектами быта в городе нет. Несмотря на то что в Ирпене работают шесть детских садов, мест в них не хватает. Дефицит составляет 400 мест, говорит Дмитрий Войцех. Однако уже в нынешнем году на различной стадии проектирования и строительства находятся три новых садика (один из них — частный, в строительство которого инвестирует стройкомпания). Это должно частично разгрузить действующие дошкольные учреждения. Преступность в Ирпене ограничивается в основном мелкими уличными кражами, количество которых постепенно уменьшается благодаря установке в центре города видеонаблюдения.

Выгодная инвестиция

Нынешняя недооценность Ирпеня сильно сказывается на стоимости нового жилья в городе. Хотя специалисты утверждают, это на руку тем, кто сегодня готов инвестировать в недвижимость Ирпеня. Совокупность минимум двух факторов — экологически чистого региона и близости к Киеву — в будущем обязательно подстегнет цены. «Ирпенем интересуются не просто покупатели квартир, а инвесторы, рассматривающие вложения в недвижимость как способ сохранения и приумножения собственных сбережений. Они готовы вкладывать не только в построенное жилье, но и в будущее строительство. Если сегодня стоимость недвижимости на этапе фундамента составляет $750–800 за кв. м, то уже через год цена вырастет до $950, а это более 35% доходности. Следуя потребительскому запросу, мы переориентировались с элитного на средний сегмент домов, в которых преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, пользующиеся высоким спросом», — говорит Дмитрий Хорьков, руководитель строительной компании.

Дмитрий Осипенко, владелец агентства недвижимости в Ирпене, рассказывает о росте спроса на аренду и покупку квартир в городе. «В отличие от загрязненных Позняков, экологическая обстановка Ирпеня намного лучше при сравнимых ценах. Благодаря развитой транспортной инфраструктуре добраться до центра столицы из нашего города можно значительно быстрее, чем из левобережных районов Киева. Поэтому спрос на жилье в Ирпене растет, как при покупке квартиры для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду», — отмечает он.

И этот факт подтверждают 60% ирпенчан, которые работают в Киеве, но каждый день возвращаются домой, потому что здесь красивая природа и недорогое жилье.

Фото Светланы Скрябиной